11月苏州楼市成交量如何？

NO.1

就在11月28日晚，证监会发布“第三支箭”，调整优化涉房企业五项股权融资措施，即日起实施。

1、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资

2、恢复上市房企和涉房上市公司再融资

3、调整完善房地产企业境外市场上市政策

4、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用

5、积极发挥私募股权投资基金作用

从目前来看，企业融资端“三箭已出”：第一支箭信贷投放、第二支箭债券融资、第三支箭股权融资。

其实，这个11月和以往大有不同。

首先是房地产市场政策端的利好颇多。

央行、银保监会联合发布“金融16条”、扩大“第二支箭”以及住建部、央行等三部门发文“银行保函”置换部分“预售资金”。

加上昨天晚上的“第三支箭”，连续四重金融端利好对房地产业提供了有力的支持，但政策端支持力度的加大传导至行业销售与投资仍需一段时间。

其次，本月有一个重要营销节点，那就是双11传统电商节。

房企为了冲刺全年业绩纷纷推出优惠促销活动，力度甚至超过国庆黄金周，而且跟各大电商购物平台“双十一”活动前置的氛围一样，今年大部分楼盘在刚步入11月便开始进行“双十一”宣传，拿出了特惠房、认购抽奖、车位券、送家电等真金白银的优惠！

那么11月苏州楼市成绩如何呢？我们通过数据来做一系列解读。

NO.2

先来看新房市场。

截止至11月27日，11月苏州市区商品住宅的供应面积为38.75万㎡，同比减少43.92%，环比增加149.36%。

截止至发稿前，苏州楼市共有15个楼盘领取预售证，其中不乏吴中太湖新城、科技城、园区奥体、高铁新城、平江新城、姑苏胥江等热门板块的高品质楼盘。

相较10月同期仅有6个楼盘领取预售证，11月苏州楼市的新增供应量显著增加。

成交面积为46.24万㎡，同比减少23.61%，环比减少17.77%。

尽管本月苏州楼市新增供应量环比大为增加，而且大部分楼盘在双11都推出优惠打折促销活动，但是对成交量的促进作用有限，市场呈现持续低迷的态势。

从今年1-11月苏州市区商品住宅的供求量价走势来看，6月仍旧是今年以来成交量的高峰，9月由于部分政策性房源集中网签备案带来成交量创新高，10月的成交量又恢复和七八月份淡季一样，传统的“金九银十”销售旺季不再，新房市场仍在筑底阶段。

11月以来苏州楼市的成交量持续下滑，市场几乎进入了寒冬模式。

总的来说，苏州市区商品住宅的供求转化率持续下行，仅靠核心板块的单个热销项目难以带动整体市场热度。

究其原因，疫情反复、经济下行等因素让购房者对未来预期不足，进而影响购买力。

截止至发稿前，苏州市区新房的成交均价为24982元/㎡，同比下跌2.11%，环比下跌3.21%。

环比下跌的原因是复地鹿溪雅园、新城十里锦绣、保利湖畔云上等外围高性价比盘的集中网签，带动了房价结构化下跌。

从今年以来苏州楼市打折促销力度来看，苏州房价同比去年已出现实质性的下跌。

NO.3

再来看二手房市场。

截止至11月28日，苏州市区二手房的成交套数为4979套，和去年同期几乎持平，环比增加了25.8%。

从今年1-11月苏州二手房成交套数走势图来看，苏州二手房市场在政策刺激下，成交量在6月份开始回升，在7月份达到高峰，从8月起开始回落。

9月份成交量跌破5000套，10月更是跌破4000套。从目前的二手房走势来看，11月成交量超过5000套已经没有悬念。

值得关注的是，苏州二手房的挂牌量却在持续走高。截止至发稿前，苏州市区二手房的挂牌量已经达到9.9万套，要知道10月底挂牌量为9.2万套，不到一个月时间挂牌量增加了7000套。

高位存量+低位成交的形势之下，苏州二手房的市场压力激增。

新房成交量缩水后，二手房成交量虽然占比小幅增加，但是市场下行期卖一买一难以维继。

说到底，疫情反复，经济疲软，居民收入锐减，消费信心不足，致使刚需“有心无力”，进而导致了市场主体置换型改善群进退失据。

在二手房政策端方面，中央层面持续放宽政策以规范市场，旨在拉动市场内需。

9月30日，财政部发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

个税减免政策从金融端支持改善型住房需求，降低换房成本，刺激置业链条轮动。

地方上，11月中上旬，苏州市住建局推出的苏州二手房自主交易平台“苏找房”。

市民只需通过平台实名注册登录，即可发布个人房源信息，通过平台对房源信息展示、推广，与承购人自行达成成交意向。

“苏找房”平台的上线打破了依赖经纪机构的传统交易模式，买卖双方自主交易，进一步降低购房成本。

值得一提的是，中央和地方政策出台目的是刺激需求，但是却忽略了实际的潜在风险，那就是促进了二手房挂牌量的激增。

一方面是日俱增的挂牌量，另一方面是不断萎缩的成交量，当下的苏州二手房压力山大。

再来看微观市场。

前期刚需定位板块的二手房在当下尤其被动，板块内新房价格内卷，二手房价格整体阴跌，成交周期相应拉长。

比如说相城元和万科魅力花园，光是链家网上显示的挂牌量就达到了353套，据小区中介反映，只有价格比小区其它挂牌房源要低很多才有“机会”……

其次，当下的苏州二手房还呈现一个鲜明的特点，那就是——学区价值减弱，姑苏、新区等学区房光环开始暗淡。

据调研，星海学区房的挂牌价格有一半呈现小幅下跌的态势，可见当下的苏州二手房市场，学区所占的主导因素比例在降低。

尤其在全国教育均衡化和公平化的大趋势下，学区带来的价值属性正在不断缩水。

在市场冷静期下，那些本拥有优质学区的二手房成交量价不再像前几年那么亮眼。

NO.4

我们必须要承认，普通买房人的购房意愿和支付能力降到了低点。

这就是当下的客观形势。

除了二级三级市场，一级市场土拍市场也降至冰点。

苏州四批次集中土拍中，18宗地块全部底价成交，地方国企成为拿地主力军。今天落幕的无锡五批次集中土拍，14幅地块全部底价成交，和苏州一样，拿地房企多为国企、国资城投。

苏州五批次集中土拍将在12月5日开槌，园区湖东、奥体、独墅湖畔三宗核心好地或将受到热抢，在四批次集中土拍中没有“露面”的招商蛇口、华润、中海这类深耕苏州的实力央国企或将“出手，或将掀起抢地热潮！

这对当下的市场无疑起到振奋作用，毕竟当前的楼市信心比黄金更重要，政策仍有进一步的下探空间。