2022年苏州5批次土拍，好一出大戏！各种内幕解读…

已经进入2022年最后一个月，如无意外的话，我们刚刚目睹的正是今年苏州最后一场土拍。

12月5日（周一），苏州第五次集中土拍落下了帷幕。

此次苏州共推出10宗土地，园区3块、高新区2块、相城区3块、吴江区2块，起始出让总价179.21亿元。

结果呢一句话足以形容，丝毫不让人意外。

PART

01

园区到底是园区！

这次土拍全靠园区这3宗地撑场子

老规矩，先上数据：

10宗地块全部成交

7块底价成交、3宗溢价成交

目前成交总价超132亿！

最高溢价率15.26%！

拿地房企有绿城、苏高新、苏州常润&黄桥国资、嘉盛&高融置业、中惠&元坤、伟业、亨通&吴江城建。

另外小道消息称，上华琚西地块进入摇号的房企有中海、华润、招商和建发，最终竞得者将在明天将公布；月亮湾地块最终参与摇号的房企是招商、华润。

有溢价的、有房企争抢的，只有园区3宗地块。苏州的这场土拍，已经明牌得不能更明牌，唯一的看点就只能看核心区园区的表演了。

先看这批地块里最大的亮点，园区3宗地块——上华琚西06号地块、唐宁府东07号地块、独墅湖公园北66号地块，第五批集中土拍一开始就以这几宗鸣锣开市，热烈非常，恍惚间让人有种梦回之前的“土拍盛宴”之感。

最终也不负众望，3宗地块分别是这样的：

上华琚西地块，半小时42轮，冲顶摇号！

目前成交总价：15.67亿元

楼面价：33350元/㎡

溢价率：15%

最终地块争夺太火，竞买中止

具体摇号时间、地点将另行公布！（据说是明天）

唐宁府东地块，32分钟28轮，没有冲顶

成交总价：14.398亿元

楼面价：32001元/㎡

溢价率10%！

月亮湾地块,45分钟52轮，共53轮，冲顶摇号！

目前成交总价：20.02亿元

楼面价：34577.96元/㎡

溢价率：15.26%

具体摇号结果明天出来！

一个赛一个的抢手，一个个都刷新了板块最高楼面价！这样的结果，说实话不意外。

上华琚西06号地块，地地道道的湖东核心地段，东侧是大名鼎鼎的上华琚，南侧是招商沁苏禧，一个被誉为苏州豪宅天花板、有钱也抢不到、一套二手房成交都能成为头条的苏州最神秘的楼盘；一个是招商最高端的“玺”系产品，户型面积约152/264/365㎡大平层；

临近地铁1号线和5号线交汇点星塘街站（约800米）、旺墩路幼儿园、星洲小学、现代传媒广场和白塘公园，周边二手房普遍在4.4-8.5万/㎡，加上不低于3000元/㎡，不高于6000元/㎡的装标要求，这种区位、配套的倒挂豪宅，不奇怪。

绿城07号地块也是一样，妥妥的奥体核心，西侧紧邻奥体神盘唐宁府，作为区域房价标杆接连创造了数个记录，距离之前千人摇号的颐和玲珑花园仅约1公里；

配套上，旁边就是5号线苏州奥体中心站，还有在建的6号线，苏州奥体中心、兆佳巷邻里中心、外国语学校等，周边在售的二手楼盘价格3.2-7.1万/㎡，又是一个倒挂有人才房的豪宅。

至于独墅湖边上的月亮湾66号地块，更是得天独厚了，靠近2号线独墅湖邻里中心、月亮湾站，紧邻独墅湖公园和独墅湖，坐享独墅湖一线湖景，独墅湖邻里中心、独墅湖幼儿园、独墅湖学校都在附近，加上容积率≤1.2、限高24米的建筑标准，目测又又又是叠墅or洋房！

其他7宗地块，虽然包括了新房市场上很热的科技城、吴江太新、相城高铁新城，但是最终的结果已经很明白，底价成交0溢价，由国家队托底。

一句话总结今天的土拍，即使最近利好频出，但土地端的分化趋势没有得到抑制，除了园区很热，其他依旧很凉。

PART

02

年末收官土拍大戏

面上的和谐是面上的，其实内幕重重

当然，目前讲的这些都只是此次土拍的表象，接下来我们要讲的才是掩藏在其背后的真相。

第一，这土拍安排有点东西的，上面提振楼市信心的心很迫切。

一共10宗地块，园区的核心有3宗，而且3宗地块出场顺序不似以往夹在土拍过程中间，而是一开始就接连炸场，这安排、这节奏真的是“刻意”得不能更“刻意”了。

试想一下，假如由这3宗地块开的好头，带动了后面几宗地块的溢价，那么土地和楼市这两端的局面几乎可以瞬间反转，不仅这两年的土拍阴霾一扫而空，多少人盼了很久的房价涨涨涨也可能有戏了。

再不济就像今天这样火热也够了，仅园区3宗地就拿下50亿的战绩！2次刷新园区zui高楼面价、di王宝座两次易主！（上华琚西06号地在第26轮报价31661元/㎡时&月亮湾66号地在第38轮报价33369元/㎡时再度刷新），核心区的价值不仅稳住了而且还更上一层楼！

毕竟这可是今年最后一场土拍了，这场土拍的结果直接关系到明年大家对苏州楼市的预期，很重要。

第二，土拍的结果无甚意外，但新房市场却在悄悄变化，买新房对普通人来说越来越难。

倘若有人仔细研究过的话，就会发现这一轮的土地供应有下面这些变化：

①核心地价在抬升。园区这次可以说是拿出了3宗压箱底级别的宝地，但是这3宗地块的起拍楼面价以及最终成交楼面价，也全都创下板块新高！

这就意味着，核心区的新房限价机制已经是名存实亡，楼面价都在涨，后期入市的备案价也肯定会涨，倒挂的空间正越来越小。

②人才房可能变少。园区06号地块和月亮湾66号地块，取消户型规划限制，这就意味着房企后期可以选择做任意户型大小的产品，建面168平、198平、300平…都没有限制，这就导致这些楼盘可能将无人才房！

仅07号地有户型规划限制

面向人才的供应面减少，人才的选择就相对变少，众所周知人才房设置是相对偏向于刚需的一种政策倾斜，现在取消了户型限制，那么未来苏州楼市很可能越来越偏向于高端、改善人群。

③门槛在各种拔高。主要体现在三个方面，一是这次的10宗土地里，容积率低于1.8地块高达6宗，占比超一半，未来市场打造高端低密产品变多；

二是起步建面在变大。以往被奉为刚需板块的通安，户型要求不仅跳过100㎡，且直接要大于110㎡；而新区第二大核心的科技城，位置比科王御璟峯逊色，但户型起步面积却比科王的140㎡起足足多了20㎡，要160㎡+！

同时装标要求也在变高，这也是是第三点。通安的装标要不低于2000元/㎡，科技城更是3000-6000元/㎡，和狮山、园区持平（苏州首个非核心板块）！各种综合下来，购房门槛一下子拔高了好几个档次，普通人想买新房越来越难。

第三，历时2年不到，集中土拍已经实际上退出了历史舞台。

就算从最早的网传消息（2021年2月18日住建部将发文直接监控22个热点城市）算起，集中土拍满打满算也才20个月左右； 

而苏州则更短。2021年4月26日晚，苏州发布首批集中供地的出让公告，共计32幅地块，至今不过19个月。

在今年已经加了一轮集中土拍的基础上，又安排了额外的第五轮土拍，说明土拍的这笔钱很重要，没有不行。

何况月亮湾66号地块，是前不久刚从商住用地调整为住宅用地，大大增加了利润空间和提高了土地货值，这种操作不管是对土拍还是未来的新房市场都提升了预期。

纠偏的意味很明显，救市的目的很强烈，无疑苏州的集中土拍已经成为了历史。

更多解读，移步《有些东西掩藏在苏州这两年土拍背后》…

当然这些只是我们的猜测，现在在楼市正在触底反弹，相关部门接下来要做的就是为苏州市场做出表率，为楼市回暖加足砝码，不管是操作空间还是规划指标可以让步的地方都做出让步！

话都说到这里了，不妨猜猜，接下来苏州针对楼市还会有什么动作？

▽

最后，ASSET新业务来了

信玉堂全新的【ASSET资产服务业务】已正式上线，目前平台上已挂出多套资产，分别位于无锡、苏州等多个板块。总价低、门槛低、产权清晰风险低、更安全，感兴趣的请联系我们，一对一咨询。

当然后期还会不定期更新增加房源，请先+V信持续关注…另外如果您手里也有资产想出手，也可以找我们帮您免费挂出，以结果为导向，效果付费。

郑重声明：以上内容仅为本号观点，力求客观，但买房还需自身多跑多看，本文内容可以参考，但不作为具体买房依据。

  合   作   咨   询  

苏州专业的房产圈子

Summer77yaya (夏夏）

信玉堂地产