1字头，有地铁！2023年苏州刚需买房，还有这些板块可以选!

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近几年，苏州楼市分化加剧。

去年苏州限价放松带来了整体均价的提升，同时放大了板块的价格梯度。

当下，苏州市区新房均价已经突破2.5万元/㎡，供预算有限的刚需族选择的新房也越来越少，放眼全苏州，均价在2万元/㎡以下的楼盘多集中在外围板块。

而对于苏州的刚需族来说，低总价是主要的考虑因素，因为购房资金有限，买房时优先会考虑经济承受能力。

其次就是便利的公共交通，一是刚需客群对公共交通工具的依赖性高，二是因为主流核心板块房价高，刚需族不得不在空间上做出取舍，用时间换取“上车票”。

今天分析师为苏州的刚需购房者整理出几个高性价比板块，这些板块距离主城较近，有的地铁已开通运行或在建设中，有的享受近园区的优势，有的规划起点较高有较强的发展潜力，更为重要的是这些板块有全城少有的小户型产品，多在90㎡以下，上车总价门槛较低，对于刚需族来说是不错的选择。

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01吴江运东

吴江运东得益于东环南延的交通优势，一直打着“园区南”的IP。

作为长三角一体化发展示范区内的国家级开发区，运东板块是吴江区较具活力的经济增长板块。板块规划与兑现能力也较为优秀，生活配套等资源都在逐步落地。

规划在建的云梨路总部经济带定位为南苏州城市CBD，不仅集聚办公、研发、展示功能于一体，更集聚商业综合体，形成片区未来的中央商务区。

交通方面，除了东环南延之外，目前板块内有轨交4号线经过，并且规划有轨交10号线和14号线，与上海轨交17号线实现对接。

教育方面，北大新世纪世恒学校、吴江云龙实验学校等一批优质学校也已经投入使用。

商业方面，天虹商场也在去年底开业，弥补了板块商业配套的短板。

同时板块内还有吴江运河文化公园和市政公园，两个公园占地面积约50万方，生态景观资源也是吸引刚需购房者的一大因素。

吴江运东一直是苏州刚需置业的热门板块，目前主力在售项目为爱情云锦万象、四季健康花园、绿地都会理想。这些项目均有90㎡以下户型，成交均价在1.8-1.9万元/㎡，对刚需客群较为友好。

从产品上来看，爱情地产云锦万象和四季健康花园是全装修交付，值得一提的是绿地理想城与四季健康花园都拥有约75㎡左右的二房户型，刚需上车门槛更低了。

总的来说，吴江运东是苏州刚需板块中各项“指标”都良好的板块，且折扣优惠较大，最小户型做到了约73㎡，且全装修，最低总价在140万元，对于价格敏感的刚需族而言较为友好。

园区30分钟生活圈、“1字头”均价、有地铁轨交以及逐步完善的生活配套等因素使得板块内项目具有一定的性价比，对,首次置业并且预算不多的年轻人确实是不错的选择。

02吴中太湖度假区

太湖度假区作为国家旅游度假区，有着先天性的生态优势。随着板块发展与规划调整，太湖度假区的站位也不断提高，其配套也在不断完善。

其拥有太湖沿线的自然生态环境加上香山相伴，可以说是依山傍水，板块宜居指数相当高。

公共出行可乘坐轨交5号线，自驾出行可通过子胥快速路与中环西线衔接，快速到达主城各个区域。

目前在商业和教育配套上，太湖度假区则较为匮乏。

板块内暂无大型商业综合体，仅香山、舟山邻里中心可以满足周边居民需要，在建的中海寰湖时代商业综合体距落地仍有一段时间。

教育方面，板块也没有出彩的教育资源；

更为重要的是，太湖度假区处在产业更新与发展阶段，暂未形成较强的产业集群，故在人才引进和楼市购买力方面缺乏后劲。

所以目前的太湖度假区仅满足的是大部分刚需、刚改客群的基础居住需求。

再来看板块楼市，目前板块在售项目较多，主力在售项目有蔚然璀璨花园、蔚然锦绣花园、北辰观澜府等，均价在1.6-1.9万元/㎡之间，产品类型也比较丰富，涵盖了洋房、高层、小高层等形态。

近两年内，太湖度假区还有4个项目待入市。其中朗诗4号地块规划已公布，将打造6栋10F洋房与19栋17F小高层组成的科技住宅小区，预计今年2季度左右入市。

太湖度假区一直是苏州的刚需阵地，板块内在售楼盘打折优惠较多，而随着今年朗诗等项目的入市，楼盘竞争势必要更激烈了。

总的来说，太湖度假区对于以自住为目的，首次置业的刚需或刚改客户来说，其价格非常友好，但是从投资角度来看，虽然其板块均价低但并没有很大的上涨空间，不适合投资。

而除了吴江运东、吴中太湖度假区外，刚需还可以选择吴江城南、盛泽、平望，吴中临湖，相城区的渭塘、黄埭、阳澄湖、望亭、苏相合作区等板块。

我们把目光投入到相城这几个外围板块。

要知道相城区在近两年可谓“开足马力”发展，区域价值得到有效提升，市场认可度也颇高。其外围几个板块也因为地铁规划的赋能，受到了市场的关注。

在苏州市域一体化的大势下，去年5月，苏州轨交2、4、7号延伸线正式开工建设，相城西北部地区的渭塘、黄埭、苏相合作区等板块也迈入“地铁时代”。

相城这些乡镇板块也将迎来新一轮发展的活力与动力，同时其低均价优势，未来或将成为苏州刚需客群新的主力阵地。

03渭塘板块

渭塘板块位于相城高铁新城北面，其一大优势便是能够受到高铁新城板块资源的辐射，规划中的轨交2号线延伸段也为其板块价值再添利好。

同时渭塘镇内珍珠湖、盛泽湖两大自然湖景资源也为板块增加了宜居价值。

目前板块内主力在售项目有湖畔春晓、星遇光年等。产品以高层与小高层户型为主，三房户型是主流。成交均价1.7-1.8万元/㎡，凭借低总价的优势吸引了许多高铁新城外溢客群。

去年渭塘共出让2宗涉宅用地，均位于2号线延伸线附近。

其中和恒置地14号地块规划已公布，将会打造8栋15-17F的小高层，预计将会于今年入市，按照规划要求，所有户型面积不小于100平，装修标准不低于1500元/平。

禾盛置地41号地块也要求建筑高度≤24米，所有住宅户型面积不小于120㎡。

从板块内在售项目的户型产品来看，起步就是建面约100㎡以上户型，虽然总价门槛控制在200万以内，但相较吴江运东板块，总价门槛高出了50万以上。

04苏相合作区

苏相合作区主打“工业园区全面主导、相城全面推进”的发展模式，有“园区老大哥”的“背景”，其规划起点也较相城其他两个板块高出不少。

在园区的帮扶下，苏相合作区产业发展不断提速，板块内功能配套也在不断完善。

教育配套方面，漕湖学校已与园区星湾学校签约结对。

交通配套方面，漕湖大道主线通车，苏相合作区到高铁新城的车程只需8分钟，轨交4号线、7号线延长段都将设有站点，届时交通将更为便捷。

不过目前板块生活配套较为缺失，只有漕湖邻里中心投入了使用，漕湖综合商务中心、漕湖综合文体中心、体育公园等规划项目落地还需要等待一段时间。

目前板块内主力在售楼盘为雅樾澜庭，折扣力度相当大，成交均价皆在1.6-1.8万元/㎡。这个单价比吴江运东、吴中太湖度假区都要低。且产品力较强，主打新中式风格，去化表现可圈可点。

在土地市场方面，2022年板块仅出让了建屋60号一宗地块。

而2021年出让的圆融53号地块、建屋52号地块以及相城城投的71号地块预计会于今年入市。未来板块竞争将十分激烈，供购房者选择面也增加了。

03黄埭板块

作为连续入选中国百强镇名单的黄埭，由于地理位置靠近相城主城，通过中环北线可快速到达园区、新区。加上轨交7号线延伸线的规划，近年来板块价值逐渐被市场所认可。

黄埭板块被定位为“相城城市副中心”，无论是交通、产业还是生活配套，其规划都较为丰富。

目前主力在售项目有碧桂园河湾星著以及越秀相悦四季雅苑，基本以高层户型为主。目前成交价格基本维持在1.7-2万元/㎡左右，总价大多在200万左右。

今年板块还有2宗纯新盘待入市，一宗是由相城城投66号地块，根据规划要求，应建设16-26F之间的户型建筑面积不小于100㎡的装修小区。另一宗则是联盛59号地块，两块地块的楼面价均不到1万元/㎡。

黄埭适合在相城区、新区、姑苏区等工作生活、预算又有限的刚需购房者。

总的来说，渭塘、苏相合作区和黄埭三个板块内大部分楼盘的单价均是1字头，目前优惠折扣力度也比较大，房价处在苏州的价格洼地。

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以上，我们看到同等房价的太湖度假区、吴江运东这两个板块近年来成为苏州刚需客群的大量承载地，皆凭借高性价比、低总价门槛的楼盘产品吸引一批又一批的新苏州人，板块商品住宅成交量还算可观。

相城三个板块由于地铁延长段的规划，楼市关注度和活跃度也了一定提升，随着板块的发展，有望淡化“偏远、远郊”的刻板印象。

但同时我们也能看到，现在在售的不少项目已经是尾盘，未来200万以下的房源会越来越少。

加之苏州新房市场正在进入全面改善时代，不少外围板块的楼盘产品也趋向于改善化，并收获了部分首改客群。

未来，苏州刚需客群可选择的空间也在一步步压缩中，上车成本也将提高。

现阶段，市场处于数年来的一个低谷期，对于购房者来说，是一个难得的黄金窗口期。刚需购房者要考虑价格的承受力和基本生活的便利度，选择适合自己的及时上车。