在苏州，我们为什么看好科技城？

NO.1

“敢”字当头，“干”字为先，迈入兔年的苏州，正火力全开，开启了经济复苏“狂飙”模式。

在近日又有好消息传来，《2023年江苏省重大项目清单》正式发布，苏州有41个项目入选。

而高新区占7席，入选项目数比去年多3个，位列苏州第一。

1苏州长光华芯化合物半导体项目    

2苏州中科科仪半导体核心装备领域专用磁悬浮分子泵    

3苏州百胜动力舷外机项目    

4苏州阅微基因检测试剂    

5苏州通用技术中国汽研长三角研究院暨检验检测基地项目    

6华能苏州燃气轮机创新发展示范项目    

7苏州市轨道交通工程（高新区有轨电车T5线）

产业项目数超70%，其中涉及科技城的省重大项目有4个，占据了一半多。

这一次苏州科技城再一次凭借产业优势走在了全苏州的前列。

NO.2

科技城是苏州典型的高价值成长性板块，而其高起点、强规划、快兑现皆离不开产业的赋能。

当下的科技城已然是新兴产业快速发展、山水相融、宜居宜业的新高地，是苏州“产城人”深度融合的优秀代表新城。

科技城围绕“科技、生态、人文”的规划定位，逐步发展成为了高新区科技创新“第一板块”。

主要围绕光子产业、数字与智能、高端医疗器械三大千亿级产业创新集群，实现经济社会高质量发展。2022年，科技城片区工业总产值预计达458亿元。

今年1月，科技城内53个项目启动建设，总投资527.6亿元，产业项目占比94.3%，又为苏州科技城创新发展写下生动一笔。

城市与人才，总是双向奔赴的。优质的新兴产业集群吸引着越来越多高素质人才前来工作生活。仅2022年，科技城就累计集聚海内外各类高层次和专业人才20000余人, 引进和获批各级领军人才超1000人次。

优秀的人才也为科技城发展提供了源源不断的内生动力，也带动了板块楼市的购买力，加速了科技城资源配套的建设。

三湖、四园、五山等自然资源在辖区错落分布，“真山真水”已经成为苏州科技城的鲜明标签。

近年来，科技城已打造彩石湖公园、龙山体育公园、玉屏山环山路等数个开放式公园。未来，还将链接大阳山国家森林公园、太湖国家湿地公园，全力打造“太湖山水田园”超级走廊。

教育一直是科技城的闪亮名片。优质的教育资源也是科技城楼市表现可圈可点的因素之一。

目前科技城共有幼儿园8所，小学5所，初中3所，高中1所，以及国际化学校2所投入使用，总计19所学校，全龄化、多元化的优质教育资源，为购房者提供了多样选择。

科技城的教育资源丰富且优质，虽不及狮山的老牌名校，但是从苏州市区来看，确实也位列头部位置，也凭借教育资源吸引了众多购房者。

产业的兴盛，也在带动着板块配套的逐步提升，近几年，科技城不断补齐资源配套的短板。

比如说地铁轨交，根据去年发布的 《苏州科技城核心区TOD综合开发城市设计》，科技城内将会打造联通苏锡常城际铁路，轨道交通9号线、11号线、15号线，打造TOD站城一体化“升级版”。

但是，官方规划尚未落地，距真正拥有轨交仍有一段不短的时间，目前来看科技城板块还是仅拥有有轨电车以及高速路。

商业方面科技城也略显短板，目前板块比较缺乏的是大型高端商业综合体，仅星悦里、招商花园里、金茂的丰茂里等中小型商业满足日常购物需求。位于时尚水岸的龙湖星悦荟或将于今年营业，可以弥补一部分的不足。

在产业赋能之下，人才汇聚，不仅带来了知识和产值，更是带来了诸多购买力，推动了板块生活配套的不断完善。

在生态资源优势加持、各项配套不断落地之下，科技城的宜居性在全苏州都是数一数二的。

NO.3

总体来说，科技城无论是起点、规划还是兑现能力，它都是众多板块中成长性较好的一个，这也在板块房价涨幅上可以窥见。

从近几年科技城的楼市表现来看，即使在市场下行期，板块楼市仍旧表现出较强的韧性，走出独立的行情。

早在2021年下半年，市场持续走冷，苏州市区多个楼盘采取打折优惠的措施来促进销售，包括直接打折、送车位、首付款折扣、特价房等，当时的科技城几个在售楼盘价格仍旧保持坚挺，没有其它板块楼盘明显降价或者大幅优惠的情况。

2022年，科技城板块新房成交面积和套数位居苏州52个主流板块榜首位置，板块内浅悦静庭、中建御璟峯、保利和光山语等楼盘热销助力板块成交量领跑。

这背后的原因如下：

01

科技城规划利好和价值优势明显

科技城板块在产业布局、配套建设方面均超出一般城市扩张的速度和品质。板块呈现出的价值成长性对购房者非常有吸引力。

02

供求关系相对健康

2022年，科技城的商品住宅的供应面积为28.2万㎡，成交面积为38.9万㎡，供求比为0.7。供求比相对健康，没有出现很大幅度的供大于求或者供不应求。

03

操盘房企大都是国企央企，资金面较为稳健

招商蛇口、大悦城、保利发展皆是财务稳健的央企、国企，其安全系数、品质更高，受到购房者的认可。

板块房价在2022年下半年也完成了进阶。

去年6月，科技城和萃澜庭取证，备案均价29367元/㎡，远远高于之前科技城2.85万元/㎡的备案均价红线。

同年，中建御璟峯首次取证，备案均价达31111元/㎡，助力科技城的房价再上一个台阶，正式冲破3万元/㎡。

中建御璟峯作为科技城目前主力在售项目，在地段和产品上皆呈现出一定的竞争力，自入市以来，成交表现可圈可点。

中建御璟峯项目从首开到三次加推均表现抢眼，形成了抢购热潮，多次登顶克而瑞的热销榜单。

板块王者 

科技城核心C位

项目位于科技城核心居住区，周边商业、教育和生态资源配套成熟。

项目与星悦里商业一路之隔，下楼就能购物逛街，满足业主日常娱乐生活。

南侧则为诺贝尔湖公园与大阳山森林公园，靠山近水，可以说是闹中取静。

在购房者最关心的教育资源方面，项目毗邻科技城实验小学、新区实验初级中学、苏州实验中学科技城校区、科技城外国语学校等众多优质学校。

王牌户型 

低总价入住改善大平层

项目采用公建化外立面，以大面积玻璃幕墙+横向紫铜色铝板点缀，打造26栋15-25F高层及小高层住宅。

主力在售159、184㎡大平层产品，户型均采用“大面宽、短进深”、“大横厅+跑道式阳台”等设计，总价约450-600万起。

在现在的苏州大平层市场下，同等面积的产品，在园区、狮山等核心地段，总价将近千万起，横向对比下，中建御璟峯产品拥有更多的价值空间,更好满足改善人群的置业需求。

项目装修标准也位列科技城板块头部位置，东芝中央空调、百朗新风系统、威能地暖（或同等品牌）三大件精工配置均是国际一线品牌，提升了生活精致感与居住舒适度。

在社区景观打造上，由GVL怡境国际设计大师亲自操刀，中建御璟峯将打造一个开放式的国际社区，包含两条主轴五大花园，还规划共享架空层，包括健身、会客、儿童娱乐、四点半学堂等不同功能场所。

根据规划，科技城核心区宅地将越来越少，作为“科王”中建御璟峯在价格、产品、地段等方面均有优势，确实是当下入主科技城板块的不错选择。

同时值得一提的是去年五批次集中土拍成功出让的苏高新集团68号地块，位于科技城青山路西、科憬路北，成交楼面价为14800元/㎡。

根据规划要求，要求户型面积不少于160㎡，装修标准不低于3000元/㎡、不高于6000元/㎡，而在此之前，科技城核心区对土地出让的装标要求，仅仅是不低于2000元/㎡。

装修标准大为提高，住宅户型面积也有所增加，意味着科技城的产品力将实现进阶，该项目也预计将于今年入市。

二手房方面，房龄较小的次新房，一般挂牌均在3万元/㎡左右，而科技城核心区域的品质社区如科技城金茂府、景瑞无双，二手房均价能达4-5万元/㎡ 。这也使得在售新房存在一定的倒挂。

NO.4

总的来说，当下的苏州科技城仍处于一个发展上升阶段，板块内地铁初步申报，大型商业综合体也还在建设中，需要正视的是，交通与商业现阶段仍是板块的两大短板。

目前科技城以地缘改善客户为主，也有出于自住与教育需求的客户，在同价位的诸多板块当中，科技城的置业性价比更受客户青睐。同时，板块突出的教育优势和高规划也吸引了众多投资客群。

而待到交通规划落地与大型商业综合体的建成，科技城板块对外域客户的吸引力或将更上一个台阶。