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2023苏州首批土拍,这次狮山赢了园区?

W 来源:Wang 信玉堂地产   苏州房掌柜  2023-02-27 10:51:22
[摘要]激动!就在上午!苏州2023年第一批集中挂地终于落下了帷幕!朗诗摇得6号地、建发摇得9号地,新区狮山4宗地+吴江盛泽1宗地

激动!就在上午!

苏州2023年第一批集中挂地终于落下了帷幕!

朗诗摇得6号地、建发摇得9号地

新区狮山4宗地+吴江盛泽1宗地

共计5宗,总价56.12亿元

最高楼面价狮山30475元/㎡

最高溢价率15%!

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耗时两周,1月17日挂出的11宗涉宅用地

全部成功出让!

总的来说,预料之中,略有惊喜。

PART 01

2023年开局第一批集中挂地

开始有点内味儿了

总结一下,2023年苏州第一批挂地,两场土拍,共出让11宗地块,揽金140.02亿元,最高楼面价35650元/㎡,最高溢价率15%,竞价中最高溢价率达15.91%;

园区、吴中区、高新区、吴江区参与了此次竞拍,相城区、姑苏区缺席,最终结果:3宗触顶摇号、2宗小幅溢价、6宗底价成交!

有五幅地块产生溢价,园区湖西1号地块、狮山6号以及狮山9号地块溢价率均为15%,青剑湖4号地及狮山横塘7号地分别是0.65%、1.18%。

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很明显,作为开年的首批土拍,这个“头”是开好了的,今年的楼市基本局面定性了!

比起去年后期的土拍,今天的土拍明显热度有所回升,一方面表现是土拍节奏明显变快,另一方面是均为独立拿地,没有了联合拿地,甚至还有了外地新面孔的加入,对市场来说是好事。

苏州这一轮的土拍,和近期热度很高的杭州颇为相似,均表现为核心区热度更甚以往,开始向下一级板块传导;房企参与度提升,尤其是深耕苏州的房企,持续看好苏州,投资扩面。

众所周知,土拍向来是楼市的风向标,开年后的第一场土拍更是全年楼市的主要指向,第一批集中挂地的最终结果,明白地传递了房企们对苏州市场热度依然热情不减,久违的新房楼市活力,要回来了!

PART 02

作为今年楼市重要的风向标

呈现以下三大特点

结合2月16日和23日的两场土拍分析,我们得出今年的苏州土拍呈现以下特点:

①倒挂核心地块热度持续攀升

前面我们也说到了,此次土拍共有3宗地块获得了摇号资格,一宗位于园区湖西,2宗位于新区狮山,均获得了不同程度的地价上涨。

园区核心地价较去年四季度上浮约6.9%,狮山核心地价较去年最高价涨幅5.4%,9号向阳路地块,并非传统的狮山核心,也较18年地价上浮约50%!

核心+板块顶级配套+倒挂,这样的组合加上苏州优秀的营商环境和城市能级,哪家房企不想要?这种地块拿到手完全不愁卖不愁赚不到钱的存在,核心区果然是YYDS!

②次核心区开始热度有所回温

如果说核心区冲顶摇号在预料之中,那么这次土拍最大的惊喜收获就是次核心区的小幅溢价了,6宗次核心地块,2宗溢价出让。

比如青剑湖4号地块,获得建发0.65%的溢价,狮山横塘7号地块,获得保利1.18%的溢价;娄葑、吴中太新等区域也受到招商、中建三局等区域深耕房企的青睐;另外吴中太新虽没有溢价,但地价却比去年同板块成交的涨了500元/㎡。

在前两年核心区地块土拍火热已是常态的背景下,几大核心地块的结果基本是和预测八九不离十的事,反正有自己的独立行情;而次核心地块不仅地价上涨,还获得了溢价成交,这本身对楼市就是一种激励。

③依然有新房企进驻苏州

据小道消息不完全统计,此次园区、吴中6宗宅地吸引了中海、万科、华润、招商、中粮、金地、建发、越秀、金茂、金融街、保利发展、象屿、华侨城、金新城、华发、绿城、建屋、山西万信、淮安生态、南通亚伦、厦门椿实、宁波维科等30多家房企报名参拍。

其中,除了我们熟悉的老朋友,还有不少是新朋友,比如山西万信、淮安生态、南通亚伦、厦门椿实、宁波维科等,民企活跃,可见苏州的城市吸引力是在线的,在楼市潜力方面是被看好的。

最后,光福的乡镇地块就被外来民企山西万信拿下,苏州楼市的市场活跃度可见一斑。

④国进民退依然是主旋律

虽然早在去年三批次土拍以来,民企、混合制企业拿地的身影就逐步活跃起来了,这次还出现了“新面孔”——山西万信,但是苏州楼市的基本局面没有改变,甚至可能会是以后很长一段时间的常态。

像这次土拍,央国企的拿地占比就达到了约90.9%!毕竟央国企,背景强、有实力、有资本,国进民退已成定局,这已是市场主旋律。

PART 03

新拍出的5宗地,4宗来自狮山

重点地块解析

1. 狮山永和村西地块

苏地2023-WG-6号上来就很猛,2分18秒就竞价超14轮,超过最高限价报价,实时楼面价30714.92元/㎡,溢价率15.91%!

最终楼面价即最高楼面价30475元/㎡,溢价率15%!具体结果等待摇号公布! 

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振奋人心!时隔近半年,狮山板块终于迎来首次冲顶摇号!

毕竟去年土拍规则取消中止价之后,9月28日那场狮山3宗核心地块都只是低溢价“平淡”成交,如今狮山的楼面价再次打破记录,刷出新高!

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可以毫不夸张地说,比起上周的园区湖西地块,这宗地的土拍情况更加能给市场注入信心,板块内尚未入市的建发缦云、金狮印象苑和仁恒35号地这下都要笑了!

还是回到这宗地块,位置确实不错,位于狮山商务创新区名尚花园东、吴前港绿化地南,名副其实的狮山核心没错了。

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新区实景,源自网络

容积率1.8,附近有轨交3号线,出门就是淮海街,距离泉屋、天街也很近,地块也不大,和大悦风华苑和金狮印象苑都是邻居,品质和入市节奏,可以参照此前的大悦风华苑,估计也是一把梭哈,后期能否买到全看实力和运气。

2.狮山横塘吴越路东西双地块

苏地2023-WG-7号地和苏地2023-WG-8号地是狮山横塘街道的两宗“双子姐妹花”,分别位于高新区狮山商务创新区昌普路南、规划吴越路东西两侧,结果稍微有些意料之外。

7号地获得2轮报价,最终由保利发展以楼面价17200.82元/㎡、1.18%溢价率成交,8号地由苏高新最终以楼面价17000元/㎡底价成交。

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说实话,狮山横塘能拿到这样的结果已经很不错了!犹记得板块上一次有地出让还是21年下半年的星河46号地块(星河盛世),就在地块西北侧不远处,当时是以16743元/㎡的楼面价底价成交的;

如今这两宗地块,不仅起拍楼面价提高了几百块,而且获得了溢价成交,本身就是一个很好的信号——地价涨了!市场回暖了!

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况且地块本身的素质就不错:临近苏福快速路、轨交3号线横塘站,未来出行十分便捷,同时周边有高新区成大实验小学校、新区第一初级中学校(滨河路校区)等,教育资源丰富,加上板块去年调整过规划,未来家门口就有幼儿园、商业等,届时城市界面及配套将大大改善。

根据规划,7号东地块装标不低于2000元/m²,面积不小于120m²;8号西地块装标不低于2000元/m²,面积不小于110m²,未来入市可参考星河盛世,均价3.6万+元/m²!

对比狮山核心4.6w+,横塘门槛更低,对于较低预算家庭也算是性价比选择。

3.向阳路南,汾湖路东地块

苏地2023-WG-9号也很猛,上一次周边有地块出让得追溯到好几年前的上瑞阁,现在距离上瑞阁清盘也有两年多,而这块地块原本是一宗研发办公楼地块,12月初才被调整为居住用地迎来久违的上新,地块热度可想而知。

最终,9号地共获得82轮报价,最终超过最高限价,实时楼面价27051.1元/㎡,溢价率15.11%!

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最终楼面价即最高楼面价27025元/㎡,溢价率15%!具体结果跟6号地块一样,隔天等摇号公布!

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这块地虽然竞价缓慢,一轮又一轮到吴江盛泽地块都出结果了还在竞价,但结果和预料的几乎一样,突破最高限价进入摇号阶段,到底是正统狮山,就是香啊!

地块周边轨道交通5号线、1号线环绕,距离5号线石城站、1号线汾湖路站都不远,向南还可以快速上高架,通达各区,交通非常便捷。

商业配套上,近距金鹰、狮山龙湖天街,周边还有狮山实验小学(竹园路小学)、苏州高新区第一中学、苏州外国语学校等,另外地块边上还规划了一宗幼儿园用地和商办用地,享受的完全是板块核芯商业配套。

上瑞阁2年前均价仅3.2万元/㎡(地价约1.8万元/㎡),这块地价+装标都更高,未来新房价格必然要大幅上涨,上瑞阁的业主们这下得高兴坏了。

4.盛泽地块

WJ-J-2023-001地块毫无意外,0溢价底价出让,最终由盛泽投资以6789元/㎡楼面价成交。

地块位于吴江高新区(盛泽镇)盛泽大道东侧东方中路北侧,占地面积95699.4㎡,容积率1.4,是一宗商住混合用地,靠近桥北荡,生态环境不错,后期地缘改善客户为主。

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最后:

不管怎么说,场子怎么说都撑住了,现在的结果完全在上面的预料之中,总归做到了“稳中有进”,土拍的加持刚好提振了市场信心,为接下来的楼市小阳春提供了助推剂。

叠加上年后重磅发布55条新政、近期园区、相城相继施行“带押过户”政策、4.1%低利率及近期回升的楼市热度,今年楼市复苏基本板上钉钉了!

楼市已经铺垫到这儿了,接下来的小阳春,燥起来!

郑重声明:以上内容仅为本号观点,力求客观,但买房还需自身多跑多看,本文内容可以参考,但不作为具体买房依据。

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责任编辑:李媛

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