13盘近5000套！2023年核芯区大平层供应“井喷”了！

进入三月，明显苏州楼市给人一个感受：推新的速度变快了。

还有不少纯新盘加速亮相入市，天健·泓悦府、旭辉·和悦塘前雅苑、龙湖·青云阙、城南龙湖·云河颂产品出规划…

可以看到，不仅是次核芯区的项目在你争我抢，连不愁卖的核芯区也在争先恐后，一个个重量级选手接连炸场，金三的苏州新房楼市，已经肉眼可见的热了起来。

1、富人福音！苏州核芯真的有好多大平层！

仅仅是从上述罗列的最近这一系列密集动作，就已经可以从中窥见：今年核芯区的优质项目入市，规模将达到一个全新的高度。

整理了一下苏州核芯区的新房供应，我们发现狮山和园区的核芯存量，真的很大，共13个项目（园区8盘+狮山5盘）。

即使只是简单扫一眼这张表，也能得出这几点结论：

①核芯区接下来的供应全部都是大平层；

②总套数接近5000套；

③每一个都是小体量盘，数量不多。

先说大平层，这几年苏州的大平层真的是卖嗨了，核芯区疯抢，非核芯区也在抢，大有那么点“不在苏州拥有个几套大平层，就对不起自己的财富身份”意思，就这么说吧，在核芯拥有大平层，是苏州有钱人们的信仰。

示意图，源自网络

现在一下子多了近5000套的核芯总量，“信仰”得到了空前的满足：

园区核芯存量接近2600套，除了万科朗拾开过盘，其他几个都是新盘，其中奥体南有3个盘，加上湖西的华润三星地块、湖东的建发上华琚西地块、奥体的绿城地块、独墅湖的华润地块，都是位置很好品质也很好的项目，网传奥体南接下来还有好几宗地块待入市；

园区实景，源自网络

狮山同样也有2100多套，共5个项目，一家建发就有两个项目——缦云和前段时间刚拿的向阳路地块，加起来共有1500多套，还有目前在认筹的金狮印象苑、待入市的仁恒项目和朗诗地块；

狮山实景，源自网络

没记错的话，自从东西两个核芯地位站稳之后，一年当中核芯区从来没有这么多供应量过，苏州的有钱人们有福了，今年上车核芯区的机会非常大。

或者我换一种说法，今年应该是近几年上车核芯区最容易的一年，只要准备好钱一个一个摇，总有能摇到的机会。

2、核芯大平层库存量这么大，有什么影响？

确实，由于近两年核芯土地供应加大，核芯区新房集中放量，这对有钱人是好事，选择变多了，买到的机会变大了，但是这不仅仅是有钱人的“狂欢”，这批放量对楼市有什么影响呢？

第一，其他板块的大平层基本上可以躺平了。比如说几个新城如太湖新城、科技城，单价价格也都上3W+/㎡了，有些还有装修包，这样算下来一套大平层总价也不低。

之前核芯区没什么新房还能卖一卖，个别方面特别优异的话也许卖得还不错，但是当核芯区供应上来之后，怎么选大家都心里有数。

虽然说核芯区不一定买得到，但是先摇摇看，摇不摇得到另说，这是普遍心态。在核芯区大平层没有消化大半之前，这些新城板块的新房去化真的很难有起色。

第二，核芯区的次新房还会迎来一波降温。其实目前已经有了这个迹象，像是狮山和奥体的一些次新房，明显出现了价格上涨乏力或没以前好卖的现象。

如典型的风向标唐宁府，不少业主如今在绝望中挂牌，超高报价减少+挂牌价大大松动；万科玲珑东区，潮水退去，单价陆续回落至5W+元/㎡；有些楼盘小区在酝酿左手倒右手，怂恿做一套十万八万的成交……

原因一个是这些板块新房的供应在增加，还有前几年交付的也陆续开始出来了，次新房发供应量也在加大，双重压力下难免降温。

第三，大户型集中冲量，在长期内小户型有机会。现在苏州的新房市场上到处都在做大户型，除了核芯区，几大新城、元和、吴江太湖新城等都在做，但是买大户型的都是什么人？主要是苏州的有钱人们。

众所周知豪宅一直都在走着自己的独立行情，它的火爆只是局部市场的反应，可以引领市场或者作为市场的指向标，并不能代表整个市场。

况且苏州的有钱人数量并没有大家想象的那么多，客户池子就这么点，总有供大于求的时候，尤其是市场最是捉摸不定的，说不定哪天就又刮起了小户型热潮呢？

第四，仅仅是这些房子就值400亿，今年全清的话，有些KPI基本就达标了。这个就不展开细说了，想明白核芯倒挂大平层都有谁最终受益，就一清二楚了。

3、苏州大平层太热了，建议大家慎重！

当下的苏州楼市，为什么这么迷恋大平层？

一、限购让房票珍贵，有限的房票自然是要用来买稀缺的，禁墅令后最稀缺的就是掌握不可复制资源的大平层豪宅；

二、整体的大环境、全球局势及投资缩水等，让这几年富人圈层里很流行一个概念——资产优化，资产要集中在三套jue对优质的房子里；

三、二手房市场的催化，近几年苏州很多豪宅大户型溢价高，尤其是园区的一些大平层产品，在二手市场上的表现对比其他产品一骑绝尘；

四、最后就是刚好遇上了园区的一批置换，之前他们购买的小户型，卖了随随便便就是四五百万，以小换大，摇个大平层太正常不过。

逻辑确实是这么一个逻辑，现在苏州的大平层也确实很火热，尤其是核芯区的集中入场更给大平层热度添了一把火，但是我们建议大家还是要慎重。

举两个例子，第一个，新区横塘的星河盛世，这个盘最早规划的时候，市场还没流行大平层，只有1栋180平的大户型，销售员甚至觉得太大了，卖不掉，结果呢？

很显然是做少了，因为180平的户型即使价格在38000元/平也很快卖光，而110、130和140平的价格就算在35000元/平，与自身就倒挂3000元/平卖得还很艰难；

第二个，园区湖西的万科左岸，最早的时候是大小户型搭配，主力是50平和90平，后来觉得太小不好卖，改成了170、200、260平的，现在呢？

和想象差距很大，甚至启用了全民经纪人，你带个客户买房子，佣金奖励好几万。回过去想，如果万科左岸做五六十平的，延续苏州中心小户型的套路，就卖给那些图学区的客户，可能现在卖得会更好。

所以大平层=好卖、卖得好，这完全是一个悖论。

当苏州到处都是大平层，大平层这种产品也自然就不稀缺了。接下来大平层对自然资源的依赖度会越来越高，而建立在商业和交通上的大平层可能有风险，不信我们拭目以待。

而且前面我们也说过了，市场最是捉摸不定，需求也是此一时彼一时，前些年流行小户型，这两年流行大户型，而说不定未来，小户型又开始有起色。

所以说大家还是要从真实需求出发，不要跟风，你跟的那阵风，可能很快就没了，只剩下你在风中凌乱。

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