奥体南斜塘，凭什么撑起了4.5W/㎡的房价？

进入三月中旬以后，有一个明显的感觉，苏州楼市真的热闹起来了。

二手房日均成交稳定在了300+套，新房层面更是动作不断，大波新盘集中入场，出规划、出案名、出展厅、出预售…最高峰的是，同一天时间内5个项目取证！

新房集结，普通人看起来真的有点目不暇接焦头烂额。不过最令人感到意外的，是位于园区斜塘的新盘华发&仁恒项目，在领取预售的同时揭晓了案名——四季河滨（备案名河滨雅苑）。

1 曾经的斜塘镇，竟有些高攀不起！

3月17日，四季河滨首批房源正式取证，4栋住宅，即3#、5#、6#、12#，166套房源！

整体备案均价：44750元/㎡

备案总价区间：585-668W元

建筑面积段：143.43-143.94㎡

3月19日，四季河滨美学示范区也正式公开了！同时，其非人才房源也开始认筹了！首批人才优购房源也在认筹中！今天已经是认筹最后一天！

项目鸟瞰图

节奏是真的快，但比起紧凑的节奏，华发&仁恒四季河滨的价格更值得琢磨。

虽说在预料之中，但说实话，第一眼看到这个价格的时候还是有点惊到的，怎么斜塘的房价就上到4.5W元/㎡了呢？

先说说笔者印象中的斜塘。

还记得大约十年前因为兼职家教，第一次去到这个板块的时候，入目所见：一大片拆迁小区，略显杂乱的联丰广场，街道还是水泥路面的…

当时内心的第一感觉：这是啥偏僻的地方？确定这是苏州最富有的园区所属地？居然还有这样的地界。

来源苏州工业园区斜塘发布

一眨眼十年过去，这里的房价就跟坐了飞机一样，来到了4.5W元/㎡！

斜塘还是同一个斜塘，房价却不再是一个房价，恍如隔世！

要知道这里在历史上只是一个远离苏州城的偏僻落后水云乡，在1994年划归苏州工业园区之前只是一个独立的乡，甚至在划归苏州工业园区后、2002年以前这段时间里也只是一个镇！

从小小的乡镇到房价4.5W元/㎡，斜塘凭什么？

2  凭什么斜塘的房价能上到4.5W元/㎡！

在此之前，我们先说说斜塘。

即使是在声名日盛的今天，世人哪怕是绝大多数新老斜塘人对于斜塘是怎样一个概念依然模糊，各人口中的斜塘很有可能各不相同，甚至大不相同。

来源苏州工业园区斜塘发布

官方定义的斜塘街道，在苏州工业园区管委会上对这里是这么描述的：

于2012年12月26日正式组建成立，位于苏州工业园区南部城市核心区域，行政区域面积52平方千米，常住人口23.5万人，户籍人口10.13万人，管理斜塘、联丰、莲香、车坊、淞涛、淞泽、翰林缘、菁英公寓、海德等27个社区居委会。

而今天我们所讨论的斜塘，是狭义的斜塘——斜塘河以南、星湖街以东、独墅湖大道以北、苏州伟中物流股份有限公司以西。

这部分也是楼市中常规所称的斜塘，通过地图可以看得出板块不大，园区的“莲花大帝国”已经占据了这里半壁江山，所以这些年来板块新房一直很少。

贝壳上的斜塘板块

笔者入行这十年，仅仅只有北极星花园（13年4月入市）、金辉尊域雅苑（16年5月入市）、中南锦苑（16年6月入市）和泊云庭（19年10月入市）。也就是说，这个小板块上一次有新房入市，还是在19年的时候。

而上一次该板块上新的泊云庭，当时售价35900元/㎡，不仅是千人摇，而且推盘节奏很快，仅用时2个月就全部清盘！

那么答案就出来了，之所以斜塘房价能上4.5W元/㎡，是因为：

①这里是亘古不变的园区！

有【园区】两个字想必就不用多说了，近些年随着苏州园区价值不断地水涨船高，但凡与园区沾边的，背靠大树好乘凉，房价跟着涨，就在园区的房价更是跟着涨，【园区】二字是最大的底气。

而斜塘板块，恰恰就在园区。并且，还就处在园区价值高地包围中，四面的独墅湖高教区、双湖、湖东CBD、湖东、奥体，哪一个板块不是苏州的房价高地？

老街夜景，来源苏州工业园区斜塘发布

②时隔3年以后板块再上新

前面也有说到，这个板块一不大、二加之拆迁房较多，商用住宅用地少，所以这里的推地节奏、新房入市一直是断断续续的，断供是常态，板块存在感也不高。

2022年全年斜塘地块供应

自2019年泊云庭收官之后，这3年时间，斜塘板块内从未有新房，时隔3年之后，这个板块在去年连拍4宗住宅地，众多知名房企纷纷落子，给板块强势补仓，且根据土地出让规划是要带动整个板块“产品”迭代升级的。

上涨的地价+升级的产品，房价自然要再上一层楼。

③奥体几乎断供，核芯供不应求+门槛变高

还有一点，整个园区核芯濒临断供的状态。关注苏州楼市尤其是园区楼市的都知道，整个园区核芯都基本是濒临断供的状态，所以这些年的供应也一直集中在奥体板块，如今整个奥体仅剩绿城云庐这一个项目，断供势不可挡。

同时核芯区的门槛这两年在不断拔高，备案价上调+大户型横行，随便一套园区的核芯新房没有一千万上下拿不下来，这么一对比斜塘就香多了！

苏州奥体实景，来源网络

斜塘，又称奥体南，和湖东奥体之间只隔了一条斜塘河，东西向有金鸡湖大道、独墅湖大道，南北向有星湖街、星塘街，还有地铁5、6号线，除了教育，可以说两个板块几乎是共用的一样的配套；

但房价却完全不是一个概念，4.5W不到的单价、五六百万的总价，就能买园区核芯配套的一套大户型，相比而言是很显得弥足珍贵的。

要知道，在园区，总价600W左右这种项目是空档，目前市面上是没有这种新盘的，而有这样需求的客群基数在苏州还是十分可观的。

④搭上了园区“一主两副”新格局的快车——吴淞湾未来城

最后这点，今日的斜塘，非昔日的斜塘。

去年，园区三十年之际开展了《构建上海大都市圈背景下苏州城市新中心规划研究》，主动谋划苏州面向未来的城市新中心建设，于是大手笔规划出“一主两副+四片多点”新格局！

平地起高楼，园区诞生了两座新兴的城市副中心——吴淞湾未来城和阳澄南岸创新城，而斜塘则拥有园区最新的一个大IP—— 吴淞湾未来城，更是精准划进了这座新中心的核心区24平方公里内。

本身供应稀缺+核芯区断供外溢+价格优势，再加上刚好搭上了园区“一主两副”新格局的快车，斜塘板块不仅一跃成为园区重点发展板块，还被赋予了新的使命，价值自然跟着水涨船高。

3  同一个斜塘却得细分去看！怎么买？

但是请注意，虽然这个板块不大，同板块内部也是不一样的。

就拿即将开卖的“斜塘三兄弟”来说吧，地图上看也能发现三个项目之间“分裂”得有些距离。象屿地块天悦东方雅苑在板块最西边，保利地块保利天和珺庭和苏高新地块华发仁恒四季河滨在板块的最东边。

如果要考虑买这三个楼盘究竟要怎么买？先了解一下这三个楼盘的基本数据：

象屿天悦东方雅苑

象屿拿的地，在斜塘老街南，楼面价26456元/㎡，溢价率1.76%，由象屿与恒泰联合开发，象屿操盘。

2月份已公布案名——天悦东方，在上周六刚刚公开售楼处，只针对于前期预约客户和媒体开放。目前项目已经开始验资！有内部消息称，项目的预约人数已超800组，热门房源更是达到4人抢一套房源的占比！

这是目前园区核心唯一的双轨交汇盘，且是板块内唯一的洋房社区，距离核芯区zui近，高层可直接眺望金鸡湖湖景，项目主入口距5号线与未来8号线的交汇点斜塘站仅约200米。

规划建12栋6-9层洋房和2栋23-24层高层，面积143/165/195平三个户型，都是四房设计，容积率1.6，绿化率35%，共491套。

项目由打造了上华琚、金鸡湖瑞园等豪宅设计专家柏涛操刀，装标据说跟沁苏禧差不多档次：

瑞士顶级卫浴品牌——劳芬

被称作龙头界的“劳斯莱斯”——当代

豪宅的标配、中央空调天花板——大金

欧洲贵族家庭厨房电器标准——SMEG

意大利最大的厨房家具生产商——威乃达

有小道消息称，项目预计今天就要领取预售，首开楼栋为2/3/7/9/12#楼，1栋高层+4栋洋房，三个户型都有，其中143㎡约96套，165㎡约70套，195㎡约36套。（以项目实际官宣为准）

华发仁恒四季河滨

苏高新拿的地，楼面价约27592元/㎡，溢价率14.97%，由华发和仁恒联合开发，华发操盘，由狮子山澜庭的“原班人马”联合打造。

3月17日领取板块内首张预售证的同时公布案名四季河滨，紧接着美学示范区也正式公开了！非人才房源和首批人才优购房源均已开始认筹，目前正在认筹中（今天已是认筹最后一天）！

这是板块内动作zui快的项目，过年后就开始陆陆续续有发声，同时这是今年仁恒zui早发声的项目，所以这也是今年zui早入市的仁恒项目。

根据规划，项目将打造9栋17F小高层，仅有建面约143㎡大三房一个户型，共364套房源。绿化率约35%，容积率约1.8，精装修交付。

小区采用围合式设计，项目是由建筑大师PTA上海柏涛设计团队设计，外立面采用仁恒一贯现代简约的设计手法；

景观由打造了仁恒公园世纪、仁恒运河时代等高端住区的CICADA景观设计公司操盘；

后期物业由仁恒负责。

保利天和珺庭

最后一个是在四季河滨隔壁，保利发展拿的地，楼面价约24823元/㎡，溢价率1.32%，案名为保利天和珺庭。

目前城市展厅开放，已启动预约，验资200万，初步预计将在4月首开，有一部分人才房源，由于地价是三宗地块里最低的，所以相信未来入市价会有惊喜，会不会是4W+元/㎡？

项目zui大的优势是楼面价是三盘中最低，央企保利独资开发，打造的是保利“天”字系作品，6号线金家堰站、斜塘河南九年制学校（在建）都在家门口。

产品方面，规划8栋17层小高层共两个主力户型约142平&约162平，都是四房两卫设计，共429套。容积率2.0，绿化率35%，保利物业。

建面约142平

建面约162平

根据最新实探来看，保利天珺是三盘中节奏最慢的，资金还没准备充足的朋友，可以蹲一下这个盘。

小道消息称，首开房源为3/5/6/7/9#四栋，约297套，两个户型都有。（以项目实际官宣为准）

很明显，这三个盘的入市时间都很接近，要说怎么选？我的建议是：喜欢低密洋房和终改级大户型的冲象屿，想要纯改善和喜欢仁恒的冲仁恒，追求性价比和学区的冲保利。

三个盘各有千秋，在自己能选择的范围内把自己的第一买房诉求做到最优，对你来说就是最好的选择。最后，在园区还有一条铁律，但凡核芯区买得到永远比买不到强。

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