大胆猜一下：吴中太湖新城今年备案价会破3.5万元/㎡！

这么多年发展下来，不知道大家有没有发现苏州楼市有个特性：市域面积不大，但却足够散装。据不完全统计，仅苏州主城范围内，大大小小的楼市板块就有三四十个，这还是主流的板块。

图源吴中发布

而某些板块又格外的“魔性”，基本每次被提到的时候，总会有些争议，典型的代表——吴中太湖新城。

但今天我却要在这里表个态：即使争议颇多，但吴中太湖新城今年的房价很可能要破3.5万元/㎡！为什么？且听我徐徐道来~

PART.

01

吴中太湖新城——一直以来全区的掌上明珠

对苏州历史有所了解的话，应该都知道吴中区才是原来苏州的母本。

2001年，苏州市（地级）下辖的县级市吴县市正式更名为吴中区，而现在的苏州市以及几个市直辖区，多是从吴县“脱胎”而来。现在苏州引以为傲的工业园区，当初也是从吴中区剥离出来的。

近代上海崛起之前，江南zui富庶的是苏州，而苏州的核心在古代一直是“吴县”，这里的中心是吴中中心城区，在苏州城市社会经济发展中形成了复杂的空间和产业，如今面对城市要加速发展的要求，需要不断重构、在城市上建造城市，这很难。

吴中中心城区，图源网络

明智的做法是学习工业园区或者高新区科技城，平地起高楼。恰巧吴中区全区又拥有陆地面积745平方公里，太湖水面1486平方公里，占太湖面积的五分之三；

2011年底2012年初，苏州，"一城四核"战略开始实施，作为该战略的重要组成部分，太湖新城正式启动。也就是我们常说的，苏州开始迈向“太湖时代”。

当初的吴中太湖新城效果图

天时地利人和全占了，伴随着苏州“大城时代”的来临，苏州未来的空间发展重心正在转移，城市向南发展，成为一个重要的方向，吴中接下来的发展依靠太湖是最正确的做法。

更何况吴中太湖新城地域广袤、土地资源丰富、且规划宏伟、承载了大量人口导入功能，发展空间广阔。

图源吴中发布

诞生之初，板块即经过国际招标，最终确定由东南大学城市规划设计研究院段进院士团队承担吴中太湖新城的全系列规划，整体建设遵循的是跟园区一致的“先规划后建设、先地下后地上、先生态后业态”超前开发理念，定位即代表着苏州未来城市建设的zui高水平。

天鹅湖公园，图源吴中发布

成立十多年来，这里先后规划建设了太湖新城医院、橙天嘉禾360剧场、ID PARK歌林公园（东区）、永旺、苏州湾中心广场、总规模达30万方的地下空间、24万平米的天鹅湖公园、七子水街、北美高级中学等高端城市配套，地标云集。

吴中太湖新城从诞生之初，就一直是吴中的掌上明珠。

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02

板块升级——世界级创新湖区，规划调整

2022年，太湖新城再度迎来史诗级利好！

前有吴江和吴中两大区签署了协同发展合作备忘录，正式官宣“共同拥抱太湖，协同发展”；

图源吴中发布

后有花港官宣并入太湖新城，《太湖新城规划建设三年行动计划（2023-2025年）》正式发布；

《行动计划》瞄准“世界级创新湖区”发展愿景，围绕“科创圈带重要节点、数字经济发展核心承载区、城市高端功能区、城市新中心”发展定位，提出秉持统筹协同、生态优先、产城融合、以人为本、文化彰显基本原则，明确了太湖新城三年内各项规划建设任务。

图源吴中发布

直接面向的目标很明确：世界级湖区、苏州新中心。如果把曾经的吴中太湖新城发展未来称作海阔天空的话，那么现在它的未来就是星辰大海。

今年年初，市、区两级高度重视太湖新城建设，要形成工作协调机制，定期召开会议听取项目建设情况汇报，大力推进新城建设。

全区各部门要全力支持太湖新城发展，加快布局建设产业项目，力争3-5年形成规模。太湖新城要进一步提升城市品质，精细规划打造绿化景观，提高建设、养护标准，集中成片推进城市更新，以绣花功夫打造高品质新城。

3月下旬，吴中太湖新城进行了一系列的规划调整，比较令人在意的有两点：

①其中不仅没有进一步将工业用地转为住宅用地，相反还将以块住宅用地转为工业用地；

②湾东这边，将君益路南幼儿园、君益路北小学和济之街南小学，调整至君益路南、雷山路西九年一贯制学校内；

并将原东南角规划商业商务混合用地调整为九年一贯制学校用地；

原君益路南幼儿园、君益路北小学用地调整为白地；

济之街南小学用地调整为居住用地；

同时调整济之街南幼儿园用地规模。

图源苏州自然资源和规划局

简单来说，就是本来这部分有4宗教育用地（1所幼儿园+2个小学+1所九年一贯制学校），都集中到九年一贯制学校里面，增强这所学校的首位度。

这个规划可以将教育投资集中化、生源集中化，投资集中意味着办学的水平有上升的可能，教育质量和教育资源也可能会更优秀。

加上2021年强势入驻的华中师范大学附属学校（包含初中、高中），华东师范大学苏州湾实验小学等，吴中太湖新城基本算是补齐了板块最后的短板——教育，未来更值得期待、更有想象空间。

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03

板块新房云集，新房价格却一直在涨

也是在各种宏伟规划和城市愿景下，多年来吴中太湖新城板块吸引了一批又一批的著名房企进驻，包括早期的新城郡未来、新城湾语城、太湖颐景，后来的建屋吴郡半岛、融创壹号院、金融街融悦湾……

最近这几年这里的新盘尤其多，都被业界称为“卷王”板块，前后入市的有绿城柳岸晓风、天鹅港华庭、新希望锦麟壹品、大家银城东望、中信泰富玖著、中建太泽之星等等，新盘越来越扎堆，面积也越做越大，装标也越来越高。

给购房者带来更高品质居住体验的同时，房价也越来越高，稳稳地站上了3W+元/㎡的水平。

但是请注意，这个新房价格是在去年官宣为“世界级科创湖区”之前就已经形成，如今板块站上了更高的站位，房价怎么说也该再上一个新高度了吧？比如说，3.5W元/㎡。

这不是我们的凭空猜测，板块在去年已经几次刷新新房楼面价：

11月10日，吴中太新太泽之星二期，备案价：33950元/m²，比一期涨了1450元/m²；

12月16日，吴中太新东望雅苑三期，备案价：32796元/m²，比二期涨了1296元/m²；

3月31日，项目四期，最新一批取证备案均价在32800元/m²，比三期又小幅上涨了；

一个不容忽视的事实，即使板块内卷到不行，新房迭出，但板块的新房房价一直在涨！

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04

推新加速，3大新盘PK谁将领先？

而今年板块近期又有三个新项目即将入市——仁恒滨湖湾（苏地2021-WG-60号地块）、天鸿伟业62号地块（中信泰富操盘）、恒邦置地23号地块（世纪金源操盘），其中还有板块内罕见的洋房项目，洋房价格高于高层早已是市场普遍的规律。

①仁恒滨湖湾

先说仁恒滨湖湾，苏地2021-WG-60号地块，这应该是板块内今年第一个入市的纯新盘，前段时间刚公布案名——仁恒滨湖湾，仁恒的品质+湾区的想象，市场目前的期待感还是拉满了的。

项目位于吴中区太湖新城橘林街东侧、君益路南侧，南面是住宅小区江南沄著，成交楼面价17013元/㎡；

根据规划，项目共拟建17栋14-24F住宅，其中A区打造8栋16-24F高层小高层住宅，住区采用围合式布局，使得绿地景观更加集中统一，可以做到户户观景；B区打造9栋14-24F住宅，拥有仁恒标志性的景观水池；

项目效果图

从目前对外公布的户型图来看，项目户型都是大四房，共分为3个面积段：156㎡、181㎡、222㎡，有小道消息称项目预计4月份开盘。

户型分布&户型图如下：

②中信泰富62号地项目

项目位于吴中区太湖新城五湖路南侧、移舟街西侧，距离中信泰富另一个项目玖著云庭项目不远。

是前年第三批次土拍中，由苏州天鸿伟业拿下，总价28.2亿、楼面价17514.97元/㎡，中信泰富操盘。

根据规划，项目拟建37栋8-17F住宅，其中17栋8F洋房、2栋9F洋房、3栋10F洋房、15栋17F小高层。具体分布为：A地块12栋8-17F住宅+B地块12栋8-17住宅+C地块13栋8-17住宅。

项目鸟瞰图

目前曝光了2款户型，4#8F洋房户型及13#17F高层户型，值得注意的是洋房，毕竟板块稀缺，且是板块目前wei一含有大体量洋房的纯新盘；

层高3.15米，1梯2户，整体4房2厅3卫的房屋套型，4开间朝南，大宽厅客厅设计，大开间双联阳台，南向双套房，配家政间和中西双厨，多飘窗，有一定的赠送空间。

③世纪金源23号地项目

项目位于吴中区太湖新城五湖路北侧、雷山路西侧，南侧300米即太湖，北侧即金融街融悦湾，处于吴中太湖新城中央商务区内，是去年6月二批次中，恒邦置地以楼面价17000元/㎡底价竞得该地块。

目前项目已公示了建筑规划。根据公示，项目将打造1栋12F的小高层、9栋16-24F的高层以及1栋2F的社区物业用房。

总平图

从标准层平面图可以看到，1#规划四梯四户，户型四室两厅两卫，四开间朝南，客厅卧室南接宽景阳台，主卧带有独立衣帽间和卫生间；

7规划两梯两户，户型四室两厅三卫，四开间朝南，主卧和次卧都带有独立卫生间，还搭配可变换的储藏空间；

8#也是两梯两户，户型四室两厅三卫，四开间朝南，采光非常良好，户户带飘窗，还有360度观景大阳台。

项目鸟瞰图

据悉，该项目由世纪金源地产集团、恒邦置地、吴中滨湖置业三家房企联合开发，世纪金源操盘！

苏州购房者大概对世纪金源不太熟悉，但这家企业实力雄厚。世纪金源房企成立于1991年，起源福建，是一家综合性跨行业的国际企业集团。

企业以“平台+投资”为战略驱动，拥有地产开发、酒店文旅、商业运营、生活服务、大健康、智慧出行等支柱产业，并在儿童、教育、金融服务、AI科技等领域投资布局，形成“大消费、大文旅、大健康、新科技”四大主航道业务，构建起幸福产业生态圈。

截至2021年，世纪金源集团已在中国大陆投资3000余亿元人民币，缴纳各项税金500余亿元人民币，多年荣登“中国企业500强”和“中国服务业企业500强”。

值得注意的是，这是它首次在苏州操盘，指定是要拿旗下高端标杆级产品来打响知名度和站稳的，加上玻璃幕墙、金属板材、石材等为主的立面、≥2000元/㎡的装标、和建筑面积≥120㎡的户型等硬性要求，高品质纯改善的项目无疑了。

这么多品质新盘即将入市，毫无疑问，今年的吴中太湖新城又将会掀起新一轮的新房大战了！到底谁将更受购房者偏爱？谁将率先将板块房价天花板捅至3.5W元/㎡？我们拭目以待~

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