市场走冷，分化加剧！在苏州二手房市场什么样的房子卖得好？

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进入5月后，苏州新房市场并没有随着季节一同升温，各大楼盘积极冲刺的“五一”小长假似乎也没有带来预期的效果。

二手房市场同样如此,经历了一季度的二手房市场的火热后，自进入二季度来市场开始逐渐回落，成交量蹿升的势头，持续不到2个月就结束了。

根据克而瑞苏州统计，截至5月22日，5月苏州市区二手房市场成交面积为45.71万㎡，成交套数为4617套，环比呈现下行趋势。

整体来看,由于疫情积压需求集中释放，今年1-4月，苏州二手房市场成交数据不断走高。然而实际情况则是大部分实际成交发生在今年二三月份，随后网签持续释放，而至4月下旬开始居民们的置业需求回归理性，二手房市场热度也逐步降温。

而随着苏州改善需求不断增加，置换需求也不断增长。目前，苏州新房市场上大平层产品不断上新，许多房东纷纷挂出房源，以得到置换的启动资金。

同时目前根据链家网显示，苏州大市范围内二手房挂牌量已经超过15万套，市区范围内挂牌量超8.6万套，市场处于严重的供大于求态势。

从当下的市场现象来看，近期二手房市场又开始艰难起来，咨询量和带看量也开始减少，在如此环境下，苏州各板块到底哪些小区还能保持稳定的成交呢？

今天分析师统计了链家网站上二季度以来的成交数据，以供粉丝参考，一起来看：（目前链接网显示成交房源截止日期为5月6日）

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壹  园区

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园区一直是苏州二手房市场中的中流砥柱，其二手房成交均价也是苏州二手房房价金字塔顶端，尤其是金鸡湖、独墅湖周边的二手房，单价10万元+/㎡成交的房源比比皆是。双湖板块也以均价6.6万元/㎡的成交均价领跑园区。

二季度来成交最多的板块则为湖东板块，板块海悦花园七区、路劲主场等小区为成交主力，成交均价在4.2万元/㎡。

成交的房源主要以总价300—400万元的小户型为主，低总价入驻园区湖东，板块内的小户型十分吃香。

园区“低密居住区”青剑湖板块近年来板块价值也逐渐受到认可，二季度来二手房成交位列第二，板块成交均价为3.6万元/㎡。

龙湖熙上、颐和公馆、云栖安缦等一众满二次新房成交表现出色，且呈现出较强的溢价能力。

此外，青剑湖板块二手房别墅价格也频频刷新纪录，走出了自己的独立行情。中信森林湖玺悦近期成交的一套别墅房源，单价甚至已经达到9.3万元/㎡。

4-5月正是学区房成交的热门时期，东环板块的一众“星”字头学区的老破小小区如东港新村、苏安新村等都成交火热，成交房源基本是总价200万以下的2、3房户型。

贰  姑苏区

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根据链家网站数据显示，姑苏区二季度以来成交前列的板块为胥江、平江新城、金阊新城、南门、金门板块。

姑苏区可谓老破小的聚集地，经过统计，我们发现一些非学区的老破小近期成交也非常可观。以胥江板块与金门板块为例，解放新村、三元新村等小区都是主力户型约50-60㎡的典型非学区“老破小”小区。

这些小区的共性为老小区、小户型、低总价，并且周边交通方便，配套成熟，满足了不少年轻的刚需客群需求。

此外，金阊新城、平江新城的一些改善小区也受到了许多拥有“古城情怀”的客户的青睐。

由于姑苏区向来新房供应稀缺，姑苏金茂府、世家苑等房龄较新的改善二手房也成为了这类客群的选择。

叁  高新区

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4月以来新区成交主力主要是狮山、浒关、科技城等板块。

目前狮山板块整体二手房均价在3.5万元/㎡，以性价比学区房为成交热点，新升新苑、馨泰花园都是性价比学区房的代表，3房户型总价在250万左右。

近期，狮山一批满二次新房也纷纷入市，保利月映庭、上瑞阁等项目均已挂牌，本月初上瑞阁还成交了一套3房房源，成交价为4.5万元/㎡。

新区科技城板块与园区青剑湖类似，也非常宜居。

目前科技城挂牌出售的房源，以学校附近的高层住宅居多，从近期热销的二手房看，户型以3-4房的改善户型居多。

目前科技城板块内在售新房已经不多，待这一批新房去化后，或许板块内的二手房价或许会有新一轮突破。

此外，浒关板块也一直是新区二手房成交的主力，客群主要以刚需为主，板块理想家园社区一直以来成交量都非常可观。

肆  相城区

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据统计，相城的二手房成交主要在元和、活力岛板块，成交均价为2.1万元/㎡，成交主力为以建面80-90㎡的高层户型，总价在200万左右为主。

这其中又以万科魅力花园成交遥遥领先。其地段配套的优势加上低总价门槛，呈现较高的性价比，在相城二手房市场中脱颖而出。

小区近90天成交就有45套，相当于每两天就有一套房源成交，这种成绩在全苏州也是名列前茅的。

伍   吴中区

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纵观吴中区二手房市场，尹山湖、木渎、吴中城南板块的热度较高，板块楼盘成交位于前列。

从小区房源结构上来看，成交房源集中在100㎡以下户型，并且成交均价都在2.5万元/㎡以内，吴中区二手房市场仍然是刚需小户型最为活跃。

吴中区的高端改善市场主要在太湖新城板块，一部分房龄较新的小区均价已站上3万元/㎡。

比如金融街融悦湾，项目于2020年首批次取证，当时备案均价在30977元/㎡，目前挂牌单价则达到了约3.8-7.4万元/㎡。

陆   吴江区

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吴江区二手房板块市场最为火热的板块为吴江太湖新城。

吴江太湖新城由于开发较早，目前生活配套基本落地，板块二手房也较多。根据链家网站显示，其二手房挂牌量相当于吴中太湖新城的十倍。

板块别墅项目也较多，4月绿地太湖东岸花园，一套建面约196.42平精装房源，成交单价达到了5.4万元/㎡，总价也达到了千万级别。

不过吴江区成交主力还是以总价门槛较低的功能性小三房或两房为主，如新城红树湾、新城招商香溪源、樾碧花园等小区，近期成交都在25套以上。

这些小区都是房龄较新，内部环境较好，并且周边配套较为醇熟，均价在2.2万元/㎡左右，具有一定的性价比。

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综上所述，各区域成交领先的二手房都具备地段较优越、配套相对成熟、部分有优质学区加持，并且总价门槛较低等特点，性价比的刚需小户型房源成为了苏州二手房市场的成交主力。

同时我们发现目前的苏州二手房市场逐渐分化。

苏州豪宅市场根本不缺购买力，不少园区核心项目二手房豪宅在市场下行趋势下，还能上调挂牌价格，不少小区的最高成交单价屡创新高，而非核心区域的小区许多大面积房源则长期“滞销”。

而对于刚需房源来说，虽然目前仍然是苏州二手房成交主力，但因其庞大的挂牌量，想要缩短成交周期，房东被迫降价抛售的现象也很常见，整个市场挂牌价格非常“卷”。

总得来说，目前苏州二手房市场处于买方市场，整体供大于求，不少房源都存在着议价空间，而随着入学报名时间的临近，后续购买学区房的比例也会逐步减少，接下来的苏州二手房市场或将继续走冷。