2023年苏州土拍落幕！85宗！899亿！

不同于前两年的“集中供地模式”，今年苏州土拍频次更为密集，以“少量多次”的形式完成了11场土拍，其中12月还进行了吴江、相城、吴中3场的区域专场土拍。

全年共85宗涉宅经营性用地成交：

从2023年苏州市区土拍数据来看，整体呈现出以下特征：

2023年，苏州市区宅地出让总面积达336.97万㎡，同比去年，面积减少约16.6万㎡，减幅4.7%，延续了去年来的缩量走势。

虽然出让用地面积有所减少，但和往年相比，今年全年出让的涉宅地块数量却是最多的。

这主要是由于今年出让的大体量宅地较少，多为“小而精”地块。

据统计，今年苏州市区所出让容积率在1.6及以下的涉宅地块有45宗，占比达52.27%；容积率在1.2及以下的地块也有15宗，同比去年增加了8宗。

同时，今年核心板块土地也不断放量。

从区域来看，工业园区成功出让13宗涉宅用地，总出让金额达210.85亿元，位列六区第一位置；高新区成交15宗，总出让金额为200.6亿元位居第二；这两个区域的最高楼面价也都达到了3万元/㎡以上。

同时值得一提的姑苏区，今年一口气供应了9宗涉宅地块并成交，是去年的三倍，其中不乏已经断供许久的板块，如沧浪新城、南门等。

我们上文提到，伴随着更符合改善需求的“小而精 ”地块、核心价值板块土地放量，2023年苏州整体地价相较2022年也呈现出上扬态势。

除去安置用房、定销房等地块，今年苏州市区涉宅用地成交楼面价为16552元/㎡，同比上涨11%；全年市区涉宅地平均溢价率4.57%，相比2022年的2.79%，也上升了1.78个百分点。

不含特殊用地，全年85宗出让地块，24宗产生溢价，10宗触顶摇号，新政后，园区奥体板块诞生的新地王溢价率更高达30.09%。

这主要得益于今年一季度楼市小阳春之下，市场预期回暖，我们可以看到今年上半年土拍溢价率达到最高，加上地块素质条件的优越，核心板块楼面价不断刷新。

典型就是园区核心，从年初湖西观云楼面价的35650元/㎡，到独墅湖路劲君合居的36800元/㎡，再到北京金隅奥体地块的39027元/㎡，苏州楼面价达成了一年三连刷。

不仅园区核心、新区狮山板块地块热度非凡，次核心斜塘板块的两宗宅地也触顶摇号，还有姑苏沧浪新城、平江新城、吴江太湖新城等均溢价成交，同时刷新板块楼面价天花板。

但进入下半年后，随着楼市预期减弱、市场逐渐低迷，加上核心优质地块减少，土地市场热度呈现回落态势。

房企拿地更加谨慎，下半年仅少数核心地块出现溢价，触顶摇号次数也明显减少，板块两极分化持续。

在当前的市场环境之下，房企拿地更追求确定性，在市场筑底修复的阶段，核心地段的优质地块在“抗跌性、安全性、流速性”都较为确定，是房企“抢地、争夺”的重心。

纵观苏州全年土拍参拍房企情况，在土地市场中活跃的仍是国央企。

从成交结果来看，2023年参与拿地宗数前三的房企苏高新、建发房产、华润置地、保利发展均为国央企。

民企更追求确定性，在核心优质地块加持下也参与到“抢地”中来，如路劲的君和居地块。

此外，在次核心、外围板块，“本地国企+本地、外地民企”、“央国企+本地国企”的托底合作拿地模式也是今年土地市场一大特征。

比较典型的譬如三批次相城6宗地块均为地方国企+民企合作模式拿地；以及12月三场专场土拍，基本都是合作拿地模式。

来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）