苏州全面产品时代，正式开始！

  近日，江苏省和苏州市相继发布了关于住宅品质提升的相关细则，条条重磅，尤其是正在公示的《苏州市住宅品质提升设计指引2.0（征求意见稿）》，洋洋洒洒63条，让人明显地看到：苏州楼市，终于要全面开启真正的好产品时代了！

简而言之，以后的新建住房必须达到特定的标准，如层高、阳台的进深、面积，门洞高度、停车车位大小等等，才能被称为改善型住宅。

一起来看看，究竟有多少的硬性规定……

7月5日新近出台的《江苏省改善型住宅评价细则》——

《细则》要求各地遵照执行，从项目建设的全过程、全要素、全专业、全寿命期，对住宅安全、健康、低碳、智慧等性能进行综合评价。

可以看到，本细则非常详细，从总平面及配套工程、建筑工程、装饰装修工程、给水排水工程、供暖空调和通风工程、电气与智能化工程、施工质量与技术、创新与提升，八大项数百项进行评价。

改善型住宅预评价和结果均分三个等级，总得分达到 60~69、70~79、80及以上时，评价等级相应为A级、AA级、AAA级。要想达到AAA级需要达到的条件将非常高。

7月8日发布的《苏州市住宅品质提升设计指引2.0（征求意见稿）》，目前正在公示中——

1、对新建住宅规定

2、增加层高

住宅层高不应小于3.0m，改善型住宅层高不小于3.15m；

改善型住宅指的是建筑面积不小于144㎡的住宅。

3、鼓励设置空中花园

改善型住宅生活阳台最小进深不宜＜1.5m，最大进深不宜大于2.4m；

鼓励根据项目条件设置空中花园。

4、增加户型设计尺度，设置卫生间、储藏室

（1）每套住宅应至少设置1间双人卧室或兼起居的卧室。住宅起居室（厅）（包括兼起居的卧室）的短边净宽不应小于3m；设置两个卧室（含两个）以上的户型，其中一个卧室的短边净宽不应小于3m；
（2）改善型住宅户型入户门门洞高度≥2.3m，宽度≥1.2m，并应采用子母门；
（3）改善型住宅户型应设置不少于两个卫生间且应设置不少于一个带独立卫生间的套房；
（4）改善型住宅应设置独立的储藏室；
（5）改善型住宅厨房使用面积应与套型建筑面积相匹配，使用面积不宜小于6㎡。

5、停车场要求

汽车库内停放小型机动车车位尺寸垂直式停车时不应小于2.5m×5.3m（W×D），车库行驶及停放区域净高不低于2300；

电动汽车停车场（库）设计应符合国家及省市相关设计规范、文件要求。

土建应100%预留电动汽车充电设施建设安装条件。地面车位应优先布置车辆充电设施。

6、设置净水系统

改善型住宅户内宜设置净水系统。

采用分户式净水系统时，应设置前置过滤器和直饮水机。

7、小区照明系统和防高空坠物监控系统

小区应设置灯光型导视系统，环境照度低时应自动点亮。

小区应设置防高空坠物监控系统。

8、新风、采暖系统

（1）新风主管不宜设置于卧室、书房等对噪声要求较高房间，如必须设置，应考虑隔声处理措施；
（2）当改善型住宅设置采暖系统时，卫生间宜考虑采暖措施；（地暖管道敷设至卫生间干区，或单独为卫生间设置采暖装置）；厨房宜设置厨房专用空调设施。

9、建筑立面采用保温材料的等级要求

（1）住宅应优先采用外墙保温一体化系统，如采用外墙外保温系统，且保温板厚度超过35mm厚或建筑高度大于100米或采用新材料、新技术、新工艺时，均应在设计方案绿色建筑设计审查阶段同步组织专项评审。

（2）建筑高度大于27m的住宅采用外墙外保温系统时，保温材料的燃烧性能等级应为A级。

以前谈到苏州楼市，尤其是谈到「产品」这一话题的时候，很多人的第一反应都是『苏州没有好产品』。

简单回溯一下苏州楼市这些年，我们大致可以把划分为这几个：

但从去年四季度开始，整个苏州新房市场进入百花齐放的状态，大平层、低密洋房、湖居纯洋房、创新墅等层出不穷。

出于市场整体低迷和行业竞争激烈，苏州各大楼盘从彼时开始就已经自发的卷产品了；在此前发布的“苏16条”新政中，官方就提出了全面推广建设改善型住宅，优化建筑设计品质；包括近期苏州各大区如火如荼推出的几座“第四代住宅”……

所以，虽然这份《苏州市住宅品质提升设计指引2.0（征求意见稿）》官方文件，是紧跟着省级文件发布的，但是，苏州早早就已经开始了住宅品质标准升级之路。与其说苏州是被要求提升住宅品质，不如说是主动拥抱更高品质住宅。

现在有了官方文件的公布，苏州新房市场必将掀起一场新的产品革命！苏州接下来的改善和豪宅做法，将要全部推倒重来了。

首先，新建楼盘的品质将大大提升。

不仅是改善住宅有了新的明确定义：层高≥3.15米、建筑面积≥144㎡的住宅。

而且TA还有更多细致的附加标准：入户门应采用子母门；设置独立的储藏室；设置净水系统；甚至对于各空间插座的数量，都有明确的规定…此后各开发房企要做改善级产品，这些基本要求统统要满足，这就意味着新建商品房的品质将大大提升。

其次，严格执行将有效降低交付维权的现象。

苏州过去限价执行了近5年，期间改善盘、豪宅盘倒挂摇号，交付减配频频出现，即使是城市核芯级位置，也难有好的产品。

这一官方制定的住宅品质标准，无疑相当于给各开发商们划清了底线，也给交付前查验楼盘的相关部门们一个明确的验收标准，权威文件的力量，将从很大程度上保证楼盘交付的下限。

最后，有助于促进整个房地产平稳健康发展。

经过这几年的楼市调整，我们很明显地感觉到楼市已经不太可能像之前那样的一味普涨，也不可能再继续大规模地高歌猛进，但是，我国经济离不开房地产这一中坚力量的支持，作为国民经济的中流砥柱，接下来的楼市必须还得是增长的！

怎么增长？更有质量的增长。让房子品质更优、颜值更高、更切中高净值客户的敏感点…从而实现贵的房子更贵，保持楼市增量。

首先利好的肯定是广大购房者。

的确，苏州现在遍地是改善，作为改善顶层的大平层亦不鲜见，但配备净水系统、子母门、含独立储藏室的却不多，按照新标准来看，目前市场上的新房算得上正儿八经改善的不多。购房者要拥有这些房子，却是要实实在在拿着真金白银去买的。

而接下来苏州的住宅明显的趋势是功能更完善、绿色宜居、健康安全，一方面已经在售的楼盘去化慢的话将会受到新产品的冲击，为了尽快去化可能会适当地进行品质增配或降价让利等，购房成本得以降低；

另一方面新建的住宅品质将迎来质的飞跃，户型设计、空间规划、人居细节、装修选配等方面将更加细致考究，苏州将进入全新的产品时代。

加上新规定只是对改善型住宅的下限要求，苏州接下来的产品只会越来越好，品质越来越高，比如现在有些第四代住宅做的户户带花园+庭院、空中庭院、更时尚流畅的建筑立面线条；也可能是更多元的人居理念、更具未来感的住宅形态、甚至一房一定制的楼盘都有可能出现…

每一个对居住极致追求的人，在苏州都能得到满足。这场产品主义革命的背后，是对人居起码的尊重。很庆幸，楼市里的产品终于可以不再千篇一律，期待苏州楼市进入一个独立思考的时代。

楼市，一定会越来越好！

来源： 信玉堂地产