住房投诉75%系合同纠纷 消费者签订合同要当心

　　近几年，在苏州地区因房屋质量问题引起的合同纠纷案在多个楼盘项目大规模出现。签订合同本是保护消费者合法权益的，然而很多业主面对手中白纸黑字的购房合同却依然一筹莫展，维权无门。家住工业园区的李先生就碰到了这样的头疼事……

　　案例再现:谁降低了我的层高

　　李先生，2011年8月购买了某知名开发商出售的位于苏州工业园区某小区27层的一套房子。买房子本是一件大喜事，可后来的事情却让李先生一家气歪了鼻子!2012年3月，李先生按照开发商《收房通知书》约定请专业验房公司前去验房，可是验房的结果，令李先生大失所望：房屋墙面、地面共计有9处空鼓情况;进户门内侧墙面大小头误差约10mm;墙面多处渗水;南阳台地面积水;厨房单项止回阀面板闭合不灵……其中最令人难以接受的是房屋的层高问题：按照房屋合同约定，房子的层高应是2.9米，可实际上客厅和次卧局部层高居然只有2.4米(靠近阳台位置多了一道0.5米高的“横梁”)。验房机构在查验房屋后认为房屋存在多处严重质量问题，不符合收房条件。

　　记者在李先生家里看到，“横梁”的出现使得客厅和次卧的空间变小了，给人一种压抑的感觉。“开发商解释说是为了阳台的安全，所以对层高做了降低处理。可整个小区那么多住户，为什么只有我们这几户人家才有这种问题?开发商当初为什么不在合同附件中注明层高不足的情况呢?足足少了半米的层高，如果早知道房子是这个样子，我们就不会买了，”，李先生气氛地说。按照房屋购买时的价格8171.12元/㎡，层高不足的部分客厅加上次卧的面积达8.12㎡，李先生要求开发商赔偿经济损失66352.76元。但开发商对这个问题避而不谈。“渗水的问题倒是过来处理了，可修了等于没修，一到下大雨墙角都是湿的”。记者了解到，这样的问题不止李先生遇到，房屋渗水问题已经是这个小区顶楼住户家里心照不宣的闹心事了。更为夸张的是，李先生居住的2幢楼每户业主家里都有不同程度的渗水问题。

　　房屋质量与合同不符引发纠纷 业主有权获知房屋实情

　　带着李先生的案例，记者走访了苏州市消费者权益保障委员会。消保委投诉部的工作人员告诉记者，从以往所受理案件情况来看，像李先生家这种墙面渗水的的投诉案例还是很多的，尤其是房屋渗水、墙面开裂、非毛坯修等问题最为普遍。

　　针对李先生家层高不足的问题，消保委的工作人员表示，除了“房屋渗水、墙面开裂”等典型房屋质量问题，因开发商无故变动商品房结构布局，宣传不实，强令消费者放弃合同约定的权利，最终导致业主居住不适、产生合同纠纷的情况也属于住房质量问题的范畴。李先生家层高不足的情况就是这一类。

　　消保委投诉记录数据库显示，从2012年至今，苏州消保委接收到的关于房产投诉的案例大约75%和合同纠纷有关。这类案件最大的特征是实际房屋质量和合同不符，如李先生家因无故多出的“横梁”导致实际层高低于合同约定，双方产生分歧。

　　开发商在实际的房屋建造过程中出现了与前期规划不一致的情况是可以理解的，但在没有告知消费者的情况下，自作主张改变房屋结构，最终导致消费者和开发商产生分歧，这就构成了合同纠纷的根源。

　　业主作为房屋产权的所有者，有权获知房屋的规划情况和实际建造情况。当房屋的设计构造发生变化时，开发商应当第一时间通知消费者，在和消费者商量的情况下确定解决方案。不然自作主张改变房屋结构的方式，都只能导致矛盾纠纷的加深，不利于问题的解决。

　　针对李先生房屋层高不足的情况，江苏诚鑫律师事务所陈健律师表示：“如果合同有规定，按照合同规定进行赔偿，合同没有规定的，购房者可以选择和开发商协商或者用法律武器保护自己的权益。目前还没有因为层高不足进行赔偿的标准。如果购房者提出诉讼，法院会根据房屋使用对业主造成的影响酌情确定赔偿数额。”

　　购房合同猫腻多 消费者签合同不能走过场

　　苏州消保委投诉部的曹凌霄告诉记者：“合同纠纷类投诉一般涉及到商家在合同设置障碍，承诺不兑现甚至合同欺诈;在格式合同中，商家围绕定金设置不平等条款是消费者反映较多的问题。”

　　消费者在与开发商签订购房合同的时候除了一份主要的销售合同之外，还会有一份补充协议。主要的销售合同需要相关部门审批，具有统一性，总体比较规范，而补充协议涉及事项众多，很多的纠纷问题都存在于补充协议上。开发商拥有自己专业的法律顾问，补充协议一般做的比较完善，尤其是在风险规避方面处理巧妙。比如李先生家中“横梁”问题，开发商往往会以一句“以实际规划为准”来规避风险，使自己处在主动的地位，受害的业主则变得被动。

　　所以在签订和同之前，消费者本身一定要了解购房合同和补充协议，仔细检查合同和协议的每一条内容，不能只走过场。一旦有异议，应立即和对方交涉，让对方写保证书、现场录音等可以保留证据，都是消费者为日后解决合同纠纷的有效手段。

　　房产维权程序复杂 消费者应理性对待

　　房产投诉设计金额较大，审批、检验程序非常复杂。牵涉到开发商、非毛坯方、物业、业主、房管局和住建局、验房机构等多个领域、多个部门、多个环节，维权本身有一定的难度。尤其是部分开发商漠视消费者权益，给消费者房产维权带来了更大困难。

　　目前房地产市场处于卖方市场，消费者处于被动不利的地位，不管是财力还是物力上都是弱势群体。在本身就被动的情况下，当业主合法权益受到侵害时，不应当采取过激的行为，应理性选择维权方式。业主可以依次通过和开发商协商、向消保委投诉、求助行业协会、向房管局申诉、申请仲裁、提起法律诉讼等理性的方式进行维权。而诸如破坏、斗殴的偏激行为不但不能解决问题，还会僵化和开发商的关系，加大房产维权的难度。