万道长江大厦常务副总裁龚莉:商业地产明天会更好

　　楼市调控历经两年，住宅市场从前期的适应不良已慢慢调整为现今的常态发展中，于此同时，各地政府为拉动城市经济持续发展大力推动了商业地产的开发和投资。据国家统计局数据显示，2012年1月至5月，办公楼、商业营业用房分别完成开发投资1082亿元和2887亿元，同比增长44.7%和31.6%，在住宅开工面积呈现负增长的同时，商业地产开工面积仍然保持着较高的增长速度。

　　事物的两面性：商业市场存在泡沫但仍处于上升地位

　　在一线城市土地供给越来越少的情况下，二三线城市的商业综合体项目更是以无可阻挡的气势拔地而起。据统计，2009年至2012年，中国商业地产投资额月均同比增长30%左右，增速是同期住宅开发的1.3倍。2012年上半年，这一差异扩大至2倍。以苏州本土商业地产开发情况来看，在前期住宅市场加速回暖之际，新增商业项目尚且冷静，多数处于蓄客阶段。进入楼市下半场，不少项目燃起了入市热情。

　　万道置业有限公司常务副总龚莉认为当下商业地产总体来说热销和热闹是市场主流。提前进驻商业地产领域的企业，凭借不俗的商业地产的销售业绩，撑起了2011年的业绩报告。就像任何事物都有两面性一样，商业地产运行过程中也有不足的地方，当然这源于它较短的成长历史，商业地产管理模式和国外相比跟不上时代，发展要求粗放，缺乏科学性等等。因此，泡沫和风险在开发过程中是存在的，如产能过剩的风险、同质商业项目面临恶性竞争;盲目开发而忽略当地消费能力等等，但是不能以偏概全，不同的区域，不同管理模式的商业项目要区别对待。具体问题具体分析，好的项目永远不会出现泡沫和风险，就整个市场面来看，商业地产在整个大势中处于上升的地位，万道整个团队对商业地产的未来还是充满希望的。于此，长江大厦将于九月份推出写字楼，这也是万道商业产品苏城的正式亮相，整个团队对此有着相当大的期待。

　　万道从住宅拓展到商业以创新服务打造商业标签

　　受上半年度住宅市场稳步发力的影响，商业地产略显疲软，成交量同比降幅达到42.96%。金九银十传统销售旺季的到来将成为不少商业楼盘的转折点，加上部分新楼盘的入市，市场预期较高。在多盘集中入市之下，竞争力将有很大提高。从苏州现有的商业形态来看，包括商铺、写字楼、商业街、城市综合体等不同业态，这些产品在投资特性方面也有着各自的特点。万道长江大厦是集葡萄酒文化产业城、高端商业、会所级办公为一体的复合型商务综合体。在商业产品密集推市的当下来看，寻求商业模式的差异化则是价值成败的关键点。此前万道尊品(论坛 户型图 房价 动态 微博)就是结合苏州人对贵族名门生活的理解，同时汲取日本“一巷宅”的人居理念，创造出了“静巷住宅”的苏城名品。这是一次大胆的尝试，也是一次可喜的成功，万道置业以犀利的市场洞察力探析到民众的需求，实现了企业转型的初体验。

　　对于这样的完美转身，龚总表示，万道股份从住宅地产到商业地产，也是顺应了时势，拓展了产业领域，不断给企业注入新的成长因子，通过不断的创新和服务达成远景目标，市场形势瞬息万变，投资项目前就对区域市场进行了深入的调查和解读，长江路是未来新区的热力板块，集聚着区域核心价值，通过企业的产品创新和服务升级，以领衔国际的商务理念和创领区域高端商务新地标的胆识，打造成为新区高端的写字楼精品项目，为万道在苏州商业项目树立一座丰碑，从而实现万道品牌在苏州的良性发展。

　　此外，万道开发的项目均是热力地段的精品项目，都具有先天独特的产品优势，而且在规划设计之初就站在客户的层面思考，以满足客户需求为导向，坚持实现社会价值与客户价值最大化的理念。

　　对于万道来说，依托集团的经营理念，以发展战略、经营战略、人才战略为三大战略模块，实现了跨越式的可持续发展，其开发的商业项目有比较核心的优势，比如万道长江大厦，坐镇新区CBD 核心，长江路何山路黄金中轴，轻轨1、3、5号线汇集，有区域首创的4.48米挑高，75-260㎡自由弹性商务空间、专业多媒体会议室等等，这些都具备很强的市场竞争力，区别于同区域其他项目的优势，这些都已成为企业的生存之道。

　　抓取市场空白点 产业驱动写字楼需求

　　与普通住宅的开发获益过程不同，商业地产更多的是作为增值投资的形式产生，它的周期比较长，重在持有而不是占有，因此开发此类项目就必须从长远利益来考虑，在持有期来达到资金的回笼以及后期利润的增长。虽然目前市场确实出现销售低迷，投资力度放缓的现象，但总体而言，商业地产仍有很大空间可供开发。然而，过高的租金压力导致大中小企业纷纷换写字楼或者缩小办公面积，CBD出逃记愈演愈烈。有业内人士称写字楼售价将比租金下跌更快，写字楼的售价已经成了投资客心里的一块痛处，而租金的下跌，似乎还没有看到停止的迹象。对此，龚总认为，租金与写字楼的售价并没有绝对的冲突，影响也并非如想象中深刻。

　　不同的区域，不同的品质的写字楼其租金和售价变化是不可同日而语的，就整体而言，由于产业驱动，写字楼需求越来越强劲，特别是核心区对于商业办公的需求越来越大，租金和售价当然会上扬，有些项目可能区位不好或者是规划利空的可能租金会下跌。

　　租金和售价往往是成正比关系，租金的上扬，售价当然会水涨船高，长江大厦项目就是这种情况，租金按照目前市场3%-5%增长率计算，通过统计同区域其他几个商业项目价格增长率还要高于5%，所以说，售价比租金下跌更快根本不是准确的。未来长江大厦不管是租金还是售价都将稳步上升，因为长江路集中了新区最高端的人口，也是未来商贸、服务业发展的核心地段，新区的办公产业发展迟缓，市场空白点较多，需求强劲，特别是近期长江路及周边的道路改造，三条轻轨带来的轨道经济圈使得长江大厦物业升值潜力剧增，同时长江大厦有不可比拟的产品优势，弹性面积组合，量身为中小企业定制，总价低，超高性价比，投资收益快，区域独创的4.48米层高、银行集聚成城等先天优势，能保证投资者稳赚不赔。