上周苏州供应新增大幅萎缩 库存房源成去化主题

　　政经要闻

        房产税改革渐行渐近楼市调控趋向建立长效机制

　　中共中央政治局7月30日召开会议，要求“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。”此外财政部近日发表了关于“扩大个人住房房产税改革试点范围，为全面推进房地产税改革进一步积累经验”的详述。对于房产税改革的步伐已经渐行渐近，楼市调控趋向将偏向建立一个长期有效的机制。

　　观点：房地产是稳定投资增长的主要力量之一，目前对于房地产调控已经取得了一定的成效，但一线与二三线城市价格涨势分离。政治局会议去年对今年一季度及全年提出的要求是“加强房地产市场调控和住房保障工作”，但本次会议内容未提及调控，可能是政府高层的一种新态度。

　　7月土地成交均价创年内新高 一线城市成交额大增

　　7月土地市场热度依旧，虽然土地成交总建面环比略有回落，但对比去年同期仍呈增长态势，同时土地成交金额同比大幅提升，环比亦有显著增长。截止7月，重点城市成交金额8,568亿元，与去年同期相比涨幅高达95%。另外，本月重点城市平均成交楼板价高达3,030元/㎡，较上月提升28%，同比上涨59%，创近一年来新高。

　　观点：一线城市土地资源较稀缺，而且对人口的吸引能力强大，未来房地产市场发展空间还很大，而且在市场环境好的情况下，一线城市的房价上涨速度相对其他城市而言更快一些，因而企业对于这部分市场分外看重。同时，由于土地拍卖竞争过于激烈，企业也会量夺风险而逐步减少在一线城市的拿地比例。

　　吴中城区将打造节能科技园

　　吴中城区将打造节能科技园，引进100余家优质关联企业，促进高科技节能技术产品在当地的落地、推广和应用。“节能科技园将以苏州节能大厦为载体，搭建苏州节能公共服务平台。科技园位于东吴北路与吴中东路交汇处，将以优质的硬件设施、软件服务以及低廉的租金、政策支持搭建合作桥梁，促进高科技节能技术产品的推广、应用及节能改造项目对接，并邀请国内外知名企业交流分享节能低碳系统服务的前沿理念与动态。

　　观点：对于节能科技园的建立，能够提供最新的节能产品和技术来减少能源消耗、降低生产成本。另外，科技园与各级政府的联手，定期举办的各种宣传活动，将会给入驻企业提供更多技术和产品展示机会，帮助企业提升知名度，帮助企业发展，带动区域经济的进一步可持续发展。

　　多地住房公积金收支倒挂贷款濒临入不敷出

　　因住房公积金资金的持续“饥渴”，各个地方在近期收紧了公积金贷款政策。以江苏省泰州市为例，该市住房公积金管理中心副主任景忠在接受地方媒体采访时承认，当地公积金资金已经相当紧张，出现收支倒挂的现象，甚至一度出现申请贷款职工按序排队等候放贷的现象。除了江苏省泰州市，近期包括金华、东莞、北京、西安、泰州、苏州等多个地区已陆续收紧公积金贷款，或者是延长办理周期。

　　观点：住房公积金的存量压力，已经开始影响到普通购房者的购房需要应尽快建立起良好的公积金存贷机制，控制存贷比例，加大对公积金风险的管控。未来应打破目前“低存低贷”的利率规则，实行“高存低贷”，即公积金存款利率高于银行存款利率，贷款利率要低于银行贷款利率。

　　土地市场

　　供应信息

　　13年04号：国有建设用地使用权出让公告

　　地块特别说明：

　　苏园土挂(2013)06号地块内东北侧沿路设置12班幼儿园一所，占地面积不少于6,000㎡，建筑面积不少于4,800㎡。幼儿园土地及建筑面积均不计入容积率，幼儿园由开发商负责按园区标准建设，并须在小区首期交付的同时无偿移交政府;

　　苏园土挂(2013)06~07号地块内的公益及商业设施建筑面积占规划总计算容积率建筑面积的比例为1%~3%;

　　苏园土挂(2013)06~07号地块上建筑须按建设部二星级绿色建筑标准建设;

　　苏园土挂(2013)06~07号地块内住宅供水须按园区标准建设;

　　苏园土挂(2013)06~07号地块竞得人须在签订土地出让合同之日起1年内开工，在签订土地出让合同之日起3年内竣工(受不可抗力影响者除外)，否则按出让合同违约条款处置。

　　挂牌时间：自2013年8月27日9：00起至2013年9月5日14：30止

　　拍卖时间： 2013年9月5日15：00

　　苏州市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告 2013年第7号

　　地块特别说明：

　　苏地2013-G-61号和苏地2013-G-62号地块为市政府建造的市保障性住房(定销商品房)项目

　　挂牌时间：2013年8月25日上午9点起至2013年9月3日下午4时止工作日内

　　拍卖时间： 2013年9月4日下午1点30分

　　成交信息

　　2013年6号公告土地挂牌出让成交情况表

　　2013年6号公告土地挂牌出让成交情况分析

　　8月8日竞拍， 本次挂牌13宗地块，出让总面积35万方，其中，吴中区10宗;高新区2宗;工业园区1宗。7宗地块进入竞价程序。5宗溢价成交，最高溢价最高溢价率为87.8%，成交总金额约18.29亿元。

　　苏地-G-53号地块，位于吴中区甪直镇鸣市路南侧、吴淞路西侧，最终被李梦汉个人竞得。该地块用途为批发零售和城镇住宅用地，预计未来会打造城市综合体项目。竞拍总价9,400万，楼面价3,704元/㎡，溢价率46.88%。

　　苏地-G-57号地块，位于吴中区甪直镇晓市路东侧、西美花园北侧，用途是城镇住宅用地，经过17轮竞价，最终由吴中华侨拍下，溢价率为50.72%，楼面价为4,522元/㎡。

　　苏地2013-G-59号地块，位于高新区浒墅关镇永安路南、永莲路东，由旭辉集团以2.4亿起拍价轻松拿下，旭辉深耕浒墅关的决心表露无遗。

　　苏地-G-49号地块为城镇住宅用地，占地面积44,014.8㎡，赢得17家房企竞价，最终东方城置地股份有限公司以9.3亿竞得该宗地块，溢价率87.8% ，8,452元/㎡，为7宗地中溢价率最高的地块。从容积率来看，未来建筑类型主要多层、小高层、高层。周边距离相对较近的楼盘主要是旺吴金座、中天和景苑、友谊合升地块等。该宗地块所处的区域内配套很成熟，交通便利。

 

　　新房市场

　　从销售数据来看，本周成交量小幅下滑，新增供应量再度大幅萎缩，楼市去化以库存房源为主。新盘入市的减缓，使楼市成交不可避免的出现震荡下滑、反弹无力，但面对高企的库存压力，开发商的理性入市能够有效地缓和供求矛盾。

　　各区销售套数排名依次为：吴中区、园区、姑苏区、高新区、相城区 。

　　平均单套成交面积为117㎡，本周苏州市场改善需求逐步释放，整体市场稳健发力。

　　成交方面，本周成交环比上周降幅12.04%，本周吴中区和园区成为全市成交的支撑力量，两区成交之和占全市总量的65%。其中吴中区再度夺得销售冠军，但由于新盘集中去化接近尾声，结束连涨走势，环比下跌7.98%;园区成交在两大推新盘的带动下，结束持续走跌态势;姑苏区出现回落;高新区和相城区缺少销量大盘支撑，成交连续下跌。

　　均价方面，本周苏州住宅成交均价曲线震荡起伏较大，价格变化区间在8,000-12,000元/㎡。其中8月6日、8月7日受姑苏区和吴中区低价房源成交影响较大。

　　NO.2 各区成交情况分析

　　本周园区预售住宅面积为5,614㎡，住宅成交面积为44,675㎡，供求比：1：7.96。本月住宅代表项目朗诗未来街区0.56万方住宅预售。

　　本周园区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为125㎡。

　　主要成交项目有中海8号公馆(73套)、九龙仓时代上城年华里(72套)、雅戈尔太阳城天邑(31套)。中海8号公馆预计9月中旬加推1#部分房源和2#3#两幢。目前在售户型面积80-115㎡，33#39#毛坯高层户型均价11,500-12,000元/㎡，1#非毛坯小高层均价13,000元/㎡，目前预约享1万抵6万优惠。九龙仓时代上城3期年华里目前在售18#20#22#23#25#26#高层毛坯，均价12,000元/㎡，户型面积100㎡、120㎡、140㎡，还有几十套房源，目前总价优惠4万再99折。雅戈尔太阳城(天邑)小高层17-20号楼开始预约，面积142-168㎡;前期高层13、14、15、16号楼，均价11,000元/㎡，有97、110㎡3房和126、137㎡4房户型，电商团购最高1万抵4万优惠。园区刚需市场大范围的集中签约潮暂时结束，100㎡以上的改善型房源成为去化主力，刚需市场重新亮起红灯，市场稍显涨势。

　　本周吴中区无住宅预售。

　　本周吴中区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为114㎡。

　　主要成交项目有甫澄熙岸(78套)、碧堤半岛(25套)、招商雍华府(19套)。甫澄熙岸目前在售房源仅剩15套，位于1、2、3、4、5、6、7、8号楼，均为多层房源，面积为85-137㎡，均价8,188元/㎡。九龙仓碧堤半岛已于7月27号开盘，共开150多套花园洋房，户型以100㎡和140㎡为主。洋房为5-6层，价格折后在12,000-16,000元/㎡。底层290-350㎡房源折后价格最低不到8,000元/㎡。招商雍华府目前在售1、2、7、9号楼，目前7号楼面积97、128㎡，折后价10,000元/㎡，优惠：95折再减4万，在售9号楼，面积97、128㎡，折后价9,800元/㎡，优惠1万抵3万再95折，1、2号楼面积为97㎡、128㎡，折后价10,200元/㎡。本周吴中区楼盘主要以去化库存为主，甪直两大热盘表现优异，板块热度上升;独墅湖西板块和木渎板块大盘集中，住宅存量较为充足，板块成交走势相对乐观。

　　本周高新区无住宅预售。

　　本周高新区主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，本周套均面积为115㎡。

　　主要成交项目有旭辉华庭(18套)、绿地中央广场(15套)、虹锦湾(13套)。旭辉华庭在售房源户型面积为76、90、115、130㎡，目前剩余20-30套左右。76㎡的总价为65-75万元/套，90㎡的为75-80万元/套，115㎡的为100万元/套左右，130㎡的为120-130万元/套，目前团购优惠为8,000元抵38,000元。苏州绿地中央广场搜房会员专属团购优惠为7000享2%优惠，贷款95折，一次性付款93折优惠。项目在售2#、3#、16#高层超高层住宅，主推79、95、116、141㎡四种户型，均价8,800元/㎡，贷款95折，一次性付款93折优惠。虹锦湾7月20日开盘202套，户型在97、122、132㎡，均价8,700元/㎡。今年年底前会有一到两次的加推，总计房源在300套左右，户型也与之前相似。现开盘优惠，7,000元抵30,000元。今后加推的优惠大致不会改变。区域市场缺少销量大盘支撑， 8月以来无新盘入市的高新区，低迷行情还将持续。

　　本周相城区无住宅预售。

　　本周相城区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，为130㎡。

　　主要成交项目有融侨城(25套)、合景峰汇国际(10套)、水漾花城(9套)。金辉融侨城7月20日加推192套房源，目前93㎡户型几近卖完，均价在11,500元/㎡;99㎡的均价在9,500元/㎡;116、130㎡的房源均在10,600元/㎡左右;大平层户型面积150㎡，均价在11,500元/㎡，依旧享受购150得190㎡的优惠。同时，购房特惠2万抵10万。合景峰汇国际主力在售八期1#2#和6#，在售主力户型为89、90、105㎡，均价10,000-10,500元/㎡，目前高层在售，八期其他在售房源8#9#10#11#12#13#和14#，户型面积88、89、105、132㎡，整体折后均价9,500-10,000元/㎡左右。水漾花城在售1、5号楼，主打户型面积为78、90、122、140、160、190㎡，均价在9,700元/㎡以上，其中大户型房源已所剩不多，另外此前在售的6-10号楼已全部卖完。区域相城区近期改善型房源成交出现明显上扬，不少楼盘为减轻库存压力，加大优惠力度促销大中户型房源，刚需市场出现乏力现象，成交再次回落。

　　本周姑苏区无住宅预售。

　　本周姑苏区主力主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，区域套均面积继续受政策性住房强势影响，本周为107㎡。

　　主要成交项目有中海御景湾(26套)、世茂运河城(15套)、湖山新意(10套)。中海御景湾已于7月26日下午加推了高层4号楼，户型面积为88㎡，总价在80万左右。目前在售二期7号楼小高层、6、11号楼高层88-140㎡的房源。买房可享8,000元抵23,000元优惠，准时签约再优惠5,000元。世茂运河城五期瀚河图目前在售1、2、3、5、6、7号楼高层房源，户型面积为88-138㎡，均价12,000元/㎡。五期房源预计2014年底或2015年初交房。湖山新意在售21#和23#楼，23#楼起价11,100元/㎡，21#楼起价11,900元/㎡，户型面积100-128㎡，一次性购房99折优惠，购买车位房价可以优惠20000元。姑苏区保障性住房成交继续上扬，拉动区域成交出现大幅增长，但区域内普通商品房成交依旧平淡。区域内部竞争压力较小，开发商不急于跑量，以涨价为主旋律，城区楼盘稀缺优势尽显。

　　NO.3 各区重点项目销售情况

　　园区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，主要成交项目有九龙仓时代上城(占竞品总量的28%)、中海8号公馆(占竞品总量的25%) 。

　　吴中区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，主要成交项目有招商小石城(占竞品总量的21%)、保利观湖国际(占竞品总量的18%)。

　　姑苏区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，主要成交项目有中海御景湾(占竞品总量的38%)、世茂运河城(占竞品总量的26%)。

　　高新区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房、三房为主，主要成交项目有绿地中央广场(占竞品总量的34%)、永新秀郡(占竞品总量的17%)。

　　相城区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，主要成交项目有融侨城(占竞品总量的42%)、合景峰汇国际(占竞品总量的16%)。

　　NO.4 预售证领取情况

　　预售证领取情况分析

　　预售证总建筑面积 0.56万方

　　住宅预售面积 0.56万方

　　占新增预售总量 100%

　　园区住宅预售面积 0.56万方

　　占全市住宅预售总量 100%

　　本周仅园区获住宅预售，其他区无住宅预售。

　　园区代表项目朗诗未来街区0.56万方住宅预售。

 

　　NO.6 苏州市场楼盘优惠信息

　　楼盘优惠信息分析

　　从优惠力度比来看，2013年8月苏州市场预计有207个楼盘(在售楼盘总调研量为273个)推出优惠，占比75.8%;环比7月的75.66%略减少。其中住宅项目121个，别墅项目40个，商业项目46个。

　　从区域来看，园区在此次优惠楼盘中贡献最大,区域楼盘增加优惠力度占增加优惠楼盘总数的39.29%。相对于园区，其他区县均已常规性优惠为主，延续七月的优惠力度。

　　从市场整体来看，绝大部分项目都以常规优惠来吸引购房者，团购、抵房款、特价房等等。总的来说，8月大规模的优惠罕见，苏州楼市仍将延续之前的局面，8月优惠谨慎增加，甚至减少，尤其在住宅市场方面，开放商的“缩手缩脚”一定程度上反映出在置业者与开发商的博弈中，开发商仍然占主导地位。