娄长宇：首先，红星国际生活广场是红星地产在苏州的第一个项目，是红星与木渎政府合作的第一个项目，也是公司重点考虑在华东区布局的重要项目。红星美凯龙在苏州的口碑是非常好，目前在苏州已经有三家门店，总用户量已经过十万。在全国范围内有160个红星美凯龙门店中，苏州三家门店的营业额、销售额均能排到全国前列。消费者对于红星品牌的认可度是足够的。

第二，红星国际生活广场所处的位置能够辐射到新区、吴中区两个板块，近260万常住人口，仅木渎就有40万人。人流辐射面积大、影响力也比较大。该片区也是政府重点打造的改造区，南环延伸线即将通车，交通便捷性和生活便利性优势明显。从生活便利性来讲，配套是主要因素。而配套先行，恰好是商业地产、红星地产的优势。红星地产的主力店是红星美凯龙家居、山姆会员店。用山姆会员店替换爱琴海购物广场的一个重要原因就是，保障居住人群的生活品质。自身即是高品质配套，红星国际生活广场与其他产品的区别也在于此。更值得意味的是，周边项目销售项目说辞时，也以红星作为配套。

第三，产品和物业体验。98平可以做到130平的使用空间，双层复式附送面积。128平户型，不但附送面积、大开间，可以达到这个片区内舒适度最高。除此以外，红星国际生活广场还有双层复式洋房，该洋房属于片区内稀有产品。项目去化速度月均去化速度100-120套。

娄长宇：一个原有的经营的SHOPING MALL，最重要的一点是购物公园。而红星能够成功的重要原因，首先是红星得天独厚的红星美凯龙家居。在全国范围内、甚至世界家居品牌中，红星美凯龙都可称作行业翘楚。以红星美凯龙家居做依托，又新增一个品牌——爱琴海购物公园，这个项目没有采用爱琴海购物公园的一个原因就是，苏州购物广场等商业配比已经很多了。SHOPING MALL对于业主来说，需求并非过于强烈。红星国际生活广场花大手笔引进山姆会员店就是为此。

另外，在山姆会员店外仍然有店铺支撑运营，店铺交由红星经营。以山姆+红星美凯龙为核心，带动整体客群生活便利性、附加值更高。我们之所以仍然设计BLOCK商业街的原因，红星自持90%，保证了经营。

红星有一个经营理念就是“别人没有的，我们一定要有。别人有的，我们一定要更好”。

娄长宇：首先，玫瑰天街在红星的产品定位中是以BLOCK商业街的形态出现的。而做玫瑰天街的主要目的就是，给购买商铺的业主能够提供红星自身的资源，红星在全国范围内拥有三千多家品牌商铺资源，只需要大的品牌进驻，然后小型商业进驻商业街，让业主跟品牌商达成协议。由于商业街需要保持固定人流，为此红星国际生活广场在动线人流的设计上也进行了科学规划：无论天街还是电梯位置、自动扶梯的设置，都经过精密测算。

除此之外，红星还增加了自创的“节点铺”概念：在整条街内，每两百五十米左右设置一个节点铺，节点铺短期不出售。节点铺将进驻吸引人的品牌店。依托品牌节点铺提升周边商铺人流与租金。整条商业街将会固定设置6-8个节点铺，去吸引主力店招商。引用一个成功案例，北京项目开业一年的时间，商业街租金翻倍，创造北京商业租金增长速度记录。

另外，红星国际生活广场90%的自持商业由统一招商经营，节点铺是由苏州公司的招商团队进行招租。红星将会为业主提供资源丰富的招商服务。

娄长宇：苏州目前商业库存量需要5年才能消化。2011年限购之后政府转变了土地出让方式，住宅限购引起市场上对于商业地产的追捧，这也造成了特定时间内商业一铺难求的局面。没有人流的商业无法生存，没有科学的设计理念出现死角也在所难免。另外，没有统一管理的商业运营团队。但是红星地产的商业模式有别于其他地产商对于商业地产的理念。

红星国际生活广场拥有独立产权的商业街针对面积段较小的店面，允许自由分割组合，投资灵活。选择余地也比较大。而苏州市面上出现的这种产品和理念多属于非独立产权商铺。风险在于，大产权统属开发商所有，业主仅拥有使用权，除贷款方面将遭遇难题外，一旦无人接手，资金也要套牢，而这种非独立产权的商铺目前大量存在于苏州商业业态中。当越来越多的业主意识到这种风险的时候，商业过剩随之而来。好的位置、有投资价值的独立产权街铺仍然抢手。在拥有统一经营、统一管理的商业综合体仍然有着较大市场。

红星国际生活广场是由上海红星美凯龙房地产有限公司在苏州投资的首个大型综合体项目，位于长江路与南环延长线交汇处，项目包括商业MALL、商业街、叠加别墅、高层住宅、SOHO办公等，未来将打造成苏州西南部面积最大、业态最全、档次最高的体验式商业综合体。