东方华庭引入“酬金制”物业管理模式 实现扭亏为盈

今年年初，东方华庭小区的原物业公司因为一直亏损选择了退出，20%的物业费收缴率实在没有办法继续维持下去。但小区又不能没有物业管理，如何破解这个难题?小区业委会考察了其他小区，并借鉴了周边小区的经验，引入“酬金制”的物业管理模式，提高了业主及物业公司的积极性，如今物业费收缴率高达85%，实现了扭亏为盈。

物业“撂挑子” 小区管理遭遇瓶颈

位于前进路上的东方华庭小区自落成之日起，曾经几易物业公司，可仍然解决不了电梯、消防安全以及小区环境等问题。问题解决不了，业主们都不愿意缴物业费;而物业公司觉得亏本，就降低服务;可服务不到位，业主们就更不愿意缴纳物业费。于是，物业和业主之间一直矛盾重重。若干年来，该小区物业费收缴率一直徘徊在20%~30%。

“可最终受到伤害的还是我们业主，为了能有一个安宁的住区环境，我们业委会一起开会讨论，如何共建一个和谐家园?”东方华庭业委会主任罗斌告诉记者，业委会成员们在一起着实动了很多脑筋，大家交流下来，发现邻居小区昆山宝岛花园一期和二期的物业公司采用了不同于其他物业公司的模式，并且得到了广大业主的肯定，小区也打理得井井有条，于是他们主动找到这家物业公司，希望能帮助解决目前小区面临的困难。

烨德来“接盘”

变“包干制”为“酬金制”

接盘东方华庭小区的是烨德物业。该公司在物业管理上有别于其他小区经常使用的“包干制”模式，而采用“酬金制”。据了解，“包干制”是许多小区聘请物业公司采取的计费方式，就像是装修中的“全包”，即由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担;而“酬金制”类似“清包”，其一大好处在于，运营资金属于业主，物业管理公司会将其投入到服务当中，保证物业管理服务的质量。

罗斌介绍，采用“酬金制”后，一方面，业委会凭借自身力量管好资金;另一方面，物业公司必须依照物业合同办事，兢兢业业为业主提供服务，明明白白赚钱。如今，借助标准，“酬金制”物业管理模式，不仅让东方华庭物业费收缴率提高，而且物业费用的账户上还有节余，让业主、物业双方都满意。

业主成物业费主人

小区一展新颜

如今，经业委会讨论通过，东方华庭物业费账上的结余资金，购买了相关理财产品，并用于小区的公益活动。而业委会也聘请第三方机构对物业费资金的收支情况进行审计，并向全体业主公开公示。由于物业费从一笔“糊涂账”变成“明白账”，东方华庭小区业主缴纳物业费的积极性一下子提高了。实施“酬金制”仅仅几个月，物业连年亏损的状况得到改变，曾经40%~50%持观望态度的业主们对小区物业管理也有了信心，都踊跃缴纳物业费、停车费，小区的整体外观环境也得到了逐步完善和改进。

“‘酬金制’相对是比较集约的现代物业管理模式，虽然这种收费方式利润率不高，但减少了中小物业公司的风险，能确保公司有一定盈利。”市住建局物业科相关负责人表示，“这其中需要业委会承担更多的责任，并要凸显物业服务资金的公开透明。”

“物业管理工作，完美服务无止境，只有在努力改进的路上。”烨德物业公司总经理王健告诉记者，公司创新服务模式，“酬金制”解决了物业管理中的困局，下一步，他们将继续在其他小区推广经验，为业主带来无忧生活。(记者 马 萍)

■ 短评 >>

住宅小区里，业主、业委会、物业三者间处于一种很微妙的关系状态。任何一方稍有不慎，整个小区的和谐生态就会被打破。说到底，这三者间无论是和谐共处还是发生矛盾纠纷，都是因为利益的作祟。对业主来说，希望能以最少的支出获取最佳的服务;对业委会来说，既要为业主代好言，又要给物业把好关;而对物业来说，要从业主手里赚钱也并不容易。

相对而言，“酬金制”模式下，物业费与物业服务质量性价比具有透明性，物业合同关系更为和谐。而采用该模式意味着业委会主任要做好带头人，业委会成员和业主的配合也至关重要，需要在具体事务上达成共识，推进工作。只有遵守契约精神的居民、怀有民主自治意识的业委会以及负责任的物业企业，方能共同撑起和谐美丽小区的晴空。

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当我们住进自己的房子后，每天与我们打交道的就是小区的物业公司了。我们要交物业费，他们保障我们的生活变得舒适和安全。虽然天天见面，但是有时我们和物业之间却是熟悉的陌生人，有些很必要的物业知识我们或许并不了解。

物业能保障我们什么?

1、有更加整洁干净的环境，完善的绿化和清新的空气。公共卫生能够得到定期的维护保洁。

2、安全问题更加放心。陌生人不会轻易进出，小区内车流的管制，让小区不会像普通的公园一样。

关于物业的一些问题

1、买房后长期不住，物业费要不要交呢?

产权人长期不住的房屋或建设方未出售的空置房，均应交纳物业管理费。理由如下：物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。

2、我们交了停车费，物业有哪些应尽的责任?

停车管理单位应负的责任是：保障车主有车位;负责疏导小区交通;物业的车位使用费只限于该停车场地使用租金，不包含车辆保管费，即双方只构成车位场地租赁关系，不构成车辆保管关系。车辆应由业主自行妥善保管。

3、业主和使用人在使用和装修房屋时，有哪些违规行为，应承担经济责任?

业主在使用物业，尤其是装修房屋时，应遵守有关房屋装修管理规定，事先告知物业管理公司。业主和使用人如有下列行为之一，造成他人损失的，应承担经济责任：

1)、损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌;

2)、占用、损坏住宅的共用部位、共用设备;

3)、在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物;

4)、侵占绿地、毁坏绿地;

5)、乱设摊点、乱设集贸市场;

6)、乱倒垃圾、杂物;

7)、在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;8)、排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;9)、法律、法规禁止的其他行为。

物业和业主之间应该做到相互理解，履行好自己应尽的义务，共同维护小区的环境的美好。

（房掌柜整理来自昆山日报、华龙网）