绿城中国祭出高周转大旗应对压力 压缩高端物业比重

2018年，房地产政策仍以强调控为主，且部分城市围绕打击炒房调控仍在升级。绿城中国项目多位于调控重点城市，此时祭出高周转大旗或许也是不得不为之。

近几天，绿城房地产建设管理集团董事长、总经理李军的一段言论引发了广大投资者热烈讨论。在博鳌房地产论坛采访时，李军称，他一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。谁也不要笑话谁，接下来估计谁都逃不掉。他还表示，由于利润结算有滞后性，未来两年，房企的财务报表会很难看。

李军的言论再加上上个月绿城的一则加速资金回笼内部通知，再次将这家浙系房企龙头推上了舆论焦点。

那么，一向走高品质路线的绿城近年来经营状况如何?周转计划如何安排?拿地布局又有哪些调整?高周转情况下施工速度是否有变化?如何找到速度与质量之间的平衡?就上述问题，记者近日致电致函公司品牌部，有倪姓工作人员称“已看到采访提纲”，但截至发稿记者并未收到回复。

加入高周转大军

目前房地产行业集中趋势明显，融资压力提升，如何迅速扩大规模以免被“吃掉”，以及快速回笼资金减轻资金链压力，都是各家房企努力追求的目标。

一份从绿城内部流传出来的备忘录称，绿城将要求员工加快销售，加速资金回笼，坚决执行“早销、多销、快销”的策略，加大应收款项催收力度。该份备忘录显示，绿城接下来还将“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售，严格控制付款。

从这份文件可以看出，一向以品质著称的绿城也加入了高周转大军，以应对这些行业压力。

对于绿城的周转速度，其执行董事、执行总裁李青岸曾称，不同产品周转速度将做出不同安排：“为了适应市场，绿城内部产品结构调整为‘262’模式，即20%做高端物业，拿地到开盘一年;60%追求性价比较高的产品，用来提高周转率，这类产品分布在三四线城市和少数二线城市，保持‘5912’的节奏，即5个月开工，9个月开盘，12个月现金流回转，在这一轮调控下，绿城对于这部分产品工期也会稍作压紧，个别项目4个月开工，8个月开盘。并且另外20%是保障房和安置房，主要按照政府节奏推出。”

从这一回应来看，市场竞争高压下，绿城实行的策略是减少高端物业的占比，同时加快速度。

对于产品结构的调整，李青岸表示，“原来高端物业比重高一些，大概40%，此前在三四线城市也有布局，但与市场需求不匹配，这一轮调整之后，高端产品比例有所降低，将性价比高的中端产品比例提高，以便推动销售率、回款率和收益率指标。”

绿城将高端产品比例降低，业界认为，主要是由于限价政策令高溢价产品利润空间缩小。由此绿城也更多部署中端产品。

从这位有中交集团背景执行总裁的发声来看，自2015年5月中交正式入主绿城之后，中交就力求提高绿城的周转速度。在2015年10月，绿城与投资者的沟通会议上，中交建集团执行董事、财务总监傅俊元就曾表示，“绿城固有的问题是库存压力大、开发成本高、持有物业多、管理能力弱。这是绿城坚持高端品质的特性，但也是其发展的障碍。”

此外，绿城总裁曹舟南曾公开表示，早在3年前，绿城中国的执行董事李青岸来到绿城开始，绿城就开始调整财务管控，为企业提速做准备，“以财务利润为核心，加速周转，实现有质量的增长”。而在拿地布局方面，绿城也重点布局一二线城市的核心区、海外和小镇，要求新拓展项目力争做到不沉淀资产、零库存。从这些方面都可以看出，中交入主之后的绿城发展策略的转变。

事实上，在2015年5月中交正式入主绿城后，近三年来绿城的人事架构也大换血。中交集团的份量越来越重。目前绿城的7名董事会成员名单中，有4位均有着中交集团背景。与此同时，上市公司绿城中国和子公司绿城房地产的管控职能被合并，这使得上市公司加强了集权。

从销售情况来看，高周转策略已见成效，2017年，绿城总合同销售金额1463亿元，创历史新高，在克而瑞的销售排名中，绿城以1457.1亿元居第十一位，净利润达到26.7亿元。而对于2019年的合同销售额，李青岸接受采访时曾称，可以做到2000亿元。

周转速度较低

但是，虽然绿城的自身销售额较快增长，但多项财务指标值得注意。

从行业角度来看，绿城的周转速度还是相对较慢。根据亿翰智库统计显示，2017年，绿城中国的存货周转率为0.31，而2017年榜单TOP100企业中，平均存货周转率为0.35，其中，TOP1~TOP20企业2017年平均存货周转率为0.61，比绿城高出0.3。同时，从总资产周转率来看，绿城中国的总资产周转率0.208，而2017年榜单TOP100企业平均总资产周转率为0.25，其中，TOP20企业中2017年平均总资产周转率为0.41，高出绿城0.2。目前，房地产行业融资难、融资贵已成趋势。从2017年1月开始，房企的公司债都处于停滞状态。2018下半年是公司债的兑付期，房地产企业很可能出现很多债务违约。

查阅绿城的负债率情况，剔除掉预收账款之后，绿城的负债率是逐年下降的，2016年为54.2%，2017年为52.2%，2017年净资产负债率达到46.4%，同比下降11.7%，从负债率方面来看，绿城表现较为平稳。

而在融资成本方面，据资料显示，绿城2017年年底平均融资成本为5.4%，2018年上半年与2017年基本持平。

此外，据2017年年报显示，绿城的银行存款及现金有359.8亿元。目前有8500亿元的货值储备。李青岸认为，目前的净资产负债率是可控的，符合行业水平。且绿城方面曾称：“目前公司日均账面资金不低于500亿元，现金充裕、安全，远超公司未来一年内到期有息负债。”

从这些数据来看，绿城的资金链状况相对稳健。

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据相关统计称，2018年上半年，已经有超过126名高管职务发生变动，包括离职、跳槽、内部调动、新任职、退休/卸任等，不含董事职务调整。涉及房企超过60家，其中包括万科、万达、龙湖、长实、泰禾集团、恒隆集团、华润置地、王府井等知名房企。

2018年，随着房地产调控步入深水区，房企各层面被巨大的焦虑和压力所笼罩。最大的表现是，自2017年下半年以来出现的房地产人事变动愈演愈烈。不少开发商老板们将他们对行业的焦虑转化为对企业人事架构进行大幅升级调整。

8月8日深夜，针对外界传闻的离职消息，泰禾集团副总裁许珂发布了一则朋友圈回应该信息不实。21世纪经济报道注意到，在许珂发布的朋友圈中，他特别感慨了一段话。“今年是行业拐点，房地产人才整体过剩，所有从业人员都要找到自己最合适的方向、规划好自己的未来。但，有一点是确定的：冬天已至，没有哪家会过得轻松。作为个人，一定要快速迭代，跟上行业升级的要求。谁走谁留，都很正常。”

许珂的感慨是目前行业普遍现状。据21世纪经济报道记者了解，不少企业尤其是中小房企内部均十分动荡，各个层面普遍深感压力。除了变相裁员以外，不少企业还在人事方面进行了大幅变革以应对市场变化。

高周转之下的人事动荡

许珂被传闻离职并不意外。

自2017年以来，泰禾集团已经有超过10名高管相继离职。这其中有被动辞退，也有主动离任，其中包括今年4月被辞退的元老级高管丁毓琨、在泰禾浸润10年主动离职的沈力男、泰禾集团财务总监罗俊以及泰禾上海区域副总经理鄂宇等;而原龙湖烟台总经理李亮、原西安万科总经理钱嘉、原万达企业文化中心副总经理伍小峰、原华夏幸福地产集团财务总经理李斌等相继加盟。据泰禾相关人士透露，目前泰禾集团副总裁职级高管高达20余位。

前不久，在经历高管频繁更替之后，就有消息称，知名房企泰禾开始裁员，裁员总体比例达30%，涉及北京、上海等区域，裁员规模大概在二三百人。随后，泰禾集团向21世纪经济报道记者回应称，该举措是为了实现人才结构升级。今年以来，泰禾正在启动一项涵盖全集团各业务板块一流人才引进的“千人计划”。21世纪经济报道记者发现，泰禾集团内部推举的“千人计划”条件十分苛刻——比如在学历方面，泰禾集团将211、985院校毕业设置为基础条件，而针对不同领域则必须要求具有行业知名机构工作经验。

此外，也有企业开始重新审视招聘需求。近日，一则有关中梁地产的招聘信息也火爆朋友圈。该消息具体内容是，“对于地点只想在家庭所在地，不能服从一定区域调配，至少一个省或一个地区(如华东地区)外派和调动的，尽量少招或者不招，控股总部我们严格控制招聘上海本地人比例，中梁需要招聘持续奋斗的，有所追求的员工，女性比例要严格控制在25%以下，不需要招聘漂亮的，我们要充分理解中梁的用人理念，高周转的行业，对人要求高、压力大，尽量用拼搏奋斗的年轻男性员工，如果是女员工，形象要一般以下的，不要漂亮的，请各级招聘负责人要认真执行。”

据接近中梁地产人士透露，上述招聘要求确有其事。“主要是一些女孩太矫情，不愿离开去外地，现在还有好多计划要二胎。”

房企频繁进行人才结构调整背后，恰如许珂所言，“拐点来临之际，房地产行业正面临整体人才过剩。”某中小房企一位职业经理人告诉21世纪经济报道记者，“今年整体市场形势不好。没有那么多好的岗位，即便是有，公司也不着急找，就拖着。目前，我们公司已经停止社会招聘。”多位正在寻求新的工作机会的地产职业经理人均表示，尽管对当前公司现状种种不满，但仍然要忍着。“形势不好，好的工作机会并不好找。”

此外，多位房地产猎头向21世纪经济报道记者证实，今年前20强房企均发生了不小的人事调整，与之相随的就是有人走有人留，这已经是行业常态。也有猎头总结称，几乎所有浮躁型发展的企业，人才动荡均相对明显，例如碧桂园等。

据相关统计称，2018年上半年(截至6月30日)，已经有超过126名高管职务发生变动，包括离职、跳槽、内部调动、新任职、退休/卸任等，不含董事职务调整。涉及房企超过60家，其中包括万科、万达、龙湖、长实、泰禾集团、恒隆集团、华润置地、王府井等知名房企。

房地产行业人才整体过剩

调控高压之下，行业人才流动加剧并不难理解。随着市场集中度一再提升，行业洗牌加剧。几乎所有人事调整的企业背后均有着对规模高速增长的诉求。2017年年底，泰禾集团董事长黄其森曾对外发布了规模愿景，即泰禾集团2018年的销售目标将冲击2000亿元。据第三方机构统计显示，泰禾今年上半年的销售额为655亿元，这与2000亿的目标相差甚远;据相关人士透露，中梁地产也在内部制定了跃级增长的规模目标。“2018年销售目标是1000亿;2021年销售目标是3000亿。”

新城控股副总裁欧阳捷认为，整体来看，房地产行业人才流动性加剧主要有两方面原因。“第一，行业集中度提高，这就导致很多企业都想往前冲，提高自己在行业中的排名。尤其是小企业，冲规模、冲排名的欲望就更强烈，于是他们就会从大企业挖人才，这就会导致行业人才流动;第二，有些企业可能发展慢，让职业经理人觉得无法实现价值，也会选择离开。从市场面来看，目前遇到危机的企业其实还是非常少的，离职潮也并不存在，只能说离职的现象比过去稍微多了一点。”

欧阳捷也认为，目前房地产行业整体面临人才过剩现象。“从企业个数来讲，人才肯定是远远过剩的，但如果看国家工商总局房地产企业登记的情况来看，我国房地产企业数量并未下降。因为很多大房企仍在快速扩张，而工商总局登记的房地产企业数量是按下属公司来登记，实际上，小企业正在不断被压缩。因此，很多企业的人才开始从小企业转向大企业。不过，换个角度看，房地产规模其实没有变化，也没有下降，还要盖这么多房子，就意味着还要这么多人，从这个意义上来说，房地产人才也不能说是严重过剩。”

人事流动背后，欧阳捷指出了一个特殊现象，即房地产行业正面临中高管人才过剩现象。“大企业整体来看不太愿意要小企业的高管。像新城控股早在2013年就提出过我们不会招收中小企业的高管，因为这些人现在所做的事情就是我们五年前所做的事情。从这个角度说，中高管人才过剩了。”

锐仕方达一位猎头顾问表示，房地产市场环境、企业现状、职业经理人就职状态本身三方就是息息相关、相辅相成的。房地产行业目前是机遇与挑战并存时期，目前所有大房企均处在加速升级时期，在现有基础上快速扩张，在该种背景之下，房地产行业人事出现一定程度的变动也是属于正常流动，这也是行业内部调整洗牌。

“企业招募人才，人才选择企业。真正优秀、业务功底扎实、能打硬战的且有清晰职位规划的人才永远都是人才市场上的稀缺资源，薪酬也会得到市场认可。但也有部分候选人没有清晰的职业规划和实力，这样就很难有持续的成长空间。”该位猎头表示。

(房掌柜整理来源自投资者报、21世纪经济报道)