距离“十二五”规划纲要提出“首都经济圈”已经7年,这意味着京津冀协同发展上升为国家战略也已经7年。从战略到落地,城市经济发展不均衡、城市间联动不足、环境基础薄弱成为京津冀一体化发展的三大拦路虎,这些因素也影响着企业的“择城观”。
尤其在北京今年3月发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》后,北京空间资源稀缺的背景下,是否要搬离北京,又要迁入哪座城市,怎样的项目具有发展前景又符合政策导向,是开发商面临的选择题。
9月19日,世邦魏理仕发布《京津冀城市群的变局和机遇报告》指出,北京市政府规划和政策的实施导致的供给侧增量受限,在短期内将加剧当前写字楼、居住、投资板块供不应求的局面;长期看来,其他外部市场变量的改变又将通过需求和供给两端的结构性调整,实现动态平衡。
办公理念改变催生“商改办”需求
北京主城区近年商业办公需求量不断上升,空置率一直保持8%以下,而政府对主城区写字楼规模的限制则造成更多的需求外溢。
那么北京主城区的写字楼发展空间在哪里?答案是现有物业的升级改造,而面对需求上升下的租金上涨,租户更加关注办公空间利用率,因此共享办公空间应运而生。
世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示,“租用成本的上升将促使租户更加关注办公空间的利用率,以活动为基础的办公场所策略因而日趋盛行。租户通过重新设计规划自有办公空间,或采用第三方联合办公两种方式实施办公场所策略。而零售商业空间自带配套设施,公共空间和停车位充裕、地铁连通性强,平面大等特点恰好和主城区的办公活动场景需求对应。主城区‘商改办’因而成为北京此轮城市更新的先行者。预计未来,传统零售商业空间将成为可租空间紧缺的传统写字楼的重要补充。”
主城区存量物业转型填补长租公寓缺口
新总规明确了对四环以内商品住宅供应规模的限制,反应到土地市场,即北京市近年对普通商品房土地出让的收紧,以及对“限价竞自持”土地供应的增加,长租公寓因此受到热捧。
世邦魏理仕华北区住宅部主管邓健表示,“新总规明确了对主城区,尤其是四环以内商品住宅供应规模的限制,长租公寓因而成为北京今年热门投资板块。2010年以来,新增供应的稀缺令北京服务式公寓市场空置率一直保持低位,租金稳步上涨。”
据了解,2010年以来北京住宅租金年复合增长率为5%,但是受投资回报率低的影响,长租公寓难以实现规模性发展。因此,存量物业转型是个切口。
邓健认为,“随着高端人才竞争越发激烈,雇主公司为高级员工租赁便捷、舒适的服务式公寓以吸引和保留人才的需求日益强烈。因此优质写字楼集中的商务区周边,海淀、朝阳内高科技企业集中的商务园区周边和顺义区国际学校周边的存量物业将最有条件改造为服务式公寓。”
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研判地产政经决策,观察楼市房企变局
作为国内一家知名的专注于存量市场的地产基金投资部门的负责人,老马2017年看过很多商改办项目,但一个大单也没做成。
“外面看到的都是这个细分市场光鲜的一面,辛酸血泪是看不到的,而且我们有时候会努力去掩盖这个事,吃了亏自己抹抹眼泪过去就拉倒了。”说起眼下的商改办市场,老马言语中透露着悲凉。
在资本“你敢出多少钱,我就敢再多出钱”简单粗暴的线性思维下,存量大宗商用物业的价格被一层层抬杠推高,远远超过了市场正常的商业地产估值逻辑。
抢不到也没法再抢商改办这块大蛋糕,2018年存量地产市场到底有哪块还能投呢?1月13日,老马来到了智信资产管理研究院举办的“存量地产投融资机会新年座谈会”,希望能得到一些启示。
1
资本过剩
2017年城市更新难下手
“北京核心商圈很少有整栋的优质资产拿出来交易,出来一个大家争的真是打破头。”戴德梁行北中国区投资及顾问服务部高级助理董事吴烨介绍,2015-2017年北京写字楼交易超过30亿元的仅有4宗,主流交易在20亿元以下。
北京优质的存量商用物业本来就少,眼下市场表面平静了许多,但在金融资本的驱动下,实则暗潮涌动,只要有项目推向市场,必定高价成交。
“金融机构的大钱,是从自身的投资收益角度、整个市场资金面角度,分析能不能收购项目,产业思维很少,完全是金融思维,导致成交价远远高出正常的估值。”老马感慨,是资本驱动力在推动着商改办市场往前走。
从北京存量商业不乏频繁转手案例可见一斑。
比如,在国贸桥东南角,2008年“摩托罗拉大厦”易主改名“丰树大厦”;3年之后的2011年,“丰树大厦”又易主改名“海航实业大厦”;又一个3年之后的2014年,中信信托通过发行房地产股权投资基金全资收购海航实业大厦项目;再3年之后的2017年,项目标的在上海证券交易所挂牌ABS,中信信托实现退出。
简单改造,持有3年就卖,不依仗运营提高租金,而是依靠资产增值或者快进快出实现较为固定的收益回报,这是一段时间以来金融资本投资商改办项目的主要思维。
老马觉得,金融资本涌入之下,商改办项目已经很难入手。
2
金融资本需产业思维
持续提升租金回报才是正解
为啥号称资源配置效率更高的金融资本,却被老马看成了存量地产市场健康发展的“祸害”?
其一,金融背景的资本驱动型的地产基金,缺乏产业思维,盲目抬杠抢项目,造成市场资产价格普遍虚高,超出正常的投资逻辑,运营收益无法覆盖成本。
其二,监管层下手越来越重,房地产领域受到较大融资约束,通道业务被整治,预计一大部分金融资本会从房地产增量转到存量市场,金融资本涌入之下,存量项目更难入手。
其三,存量资产的投融管退链条,不仅收购端要保障发现有价值潜力的资产,运营端还要有好的租金收益的提升,否则未来退的时候就会面临很大的资金压力。而金融资本既缺乏专业投资人才,也缺乏运营经验。
多位参加智信资产管理研究院“存量地产投融资机会新年座谈会”的嘉宾认为,2018年存量优质资产依然僧多粥少,金融资本介入存量市场必须明白存量市场赚钱的逻辑本质——持续提升租金回报。
3
2018年不仅要运营
还要运营出特色
除了商改办之外,长租公寓、共享办公、产业园区改造升级项目,都是当下关注热点。老马说,他2018年的关注重点就是产业地产。比如北京,未来大的产业方向是文化和科技,如何与产业园区的改造升级相结合,他要加紧研究。
但产业园改造被公认为是存量地产最难投资的一个细分领域,重资产,流动性差,投资回报周期长。金融资本需要与产业方进行深度合作,懂产业,才能真正懂资产,才能懂投资逻辑、运营逻辑和退出逻辑。
据系,目前已有部分信托公司与开发商展开合作。一是建设期,开发商把不动产打造成一个金融产品,通过部分份额转让给信托或私募基金,实现小范围流动;二是形成一定租约(70%)之后,再通过资产证券化实现退出。
值得一提的是,存量地产投资除了要通过运营持续提升租金水平外,通过对资源的重新配置来提高存量资产的溢价空间,也是当前业界非常关注的一个话题。比如中关村创业大街就是一个典型案例。
因为租金虽有天花板,但内容变现的想象空间无限。
(房掌柜整理来自中国房地产网、国际财经百家号)
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