11月物业市场报告：物企上市潮起与非住宅物业新赛道

　　年末将至，物业行业一如既往的热闹，11-12月，银城生活服务、新大正服务分别在港交所、深交所敲钟上市。观点指数统计，目前在资本市场活跃的物业公司达到了19家。

　　2018年起，物业公司资本化的节奏开始加快，彼时全年通过房产分拆上市的物业公司共有5家，超过2015年至2017年上市物业公司之和。2018年6月，行业龙头碧桂园旗下的碧桂园服务登陆港股市场，上市首日市值高达250亿港元，成为物业公司第一股;之后，新城悦、佳兆业美好和永升生活陆续登陆港股。时至今年，高估值、高成长性的物业公司已然成为资本市场的“新宠”。

　　接下来的日子也同样令人期待，大体量的保利物业、时代邻里于12月初通过了港交所上市聆讯，“蚊型”物业公司兴业物联也往着资本市场靠拢，房企拆分物业板块公司上市热潮显然仍未到尾声。

　　中小型物业上市潮起 过关斩将中的规模扩张

　　从物业公司的规模来看，随着房企分拆物业业务上市进程的推进，目前资本市场上的物业公司由市值百亿以上、在管面积达到亿级的大型体量，逐步由体量更小的物业企业转变。

　　2019年，6家分拆上市的物业公司中，有5家市值超百亿，其中雅生活、碧桂园服务布局城市数更是达到了250个以上。而11月初上市的物业公司银城服务，在管面积不到2000万平方米。

数据来源：观点指数整理

　　值得关注的是，在银城生活服务挂牌的前一日，其公布了全球发售的认购情况，其中认购合共25.53亿股香港公开发售股份，相当于香港公开发售项下初步可供认购香港公开发售股份总数666.8万股约382.88倍。这个数字在港股市场普遍低迷的情况下，显得尤为抢眼。

　　观点指数翻阅招股书看到，2018年银城生活服务的收入为4.68亿元，净利润为2709万元，属于小型物业管理公司，其受到资本热捧一定程度上归因于市场环境，以及对其发展模式的认可。

　　一般来说，房企分拆物业公司上市，母公司的品牌效应会使物管企业更容易对接资本市场，获得青睐。从目前已赴港上市的17家物业公司来看，有9家的母公司是观点指数·TOP100销售排行榜里的全国百强企业。随着资本市场对物业公司的看好，分拆物业版块上市开始逐步向第二乃至第三阶梯房企延伸。相信未来两年会有更多的中小型房企陆续推进物业业务的上市进程。

　　此外，据中国物业研究协会公布的数据显示，2018年全国物业管理面积约246.65亿平方米，年复合增长率为12.01%。其中头部百强企业约占78.9亿平方米，即32.08%。总体呈现地域分散、集中度低的状态。行业集中度较低导致市场环境竞争激烈，对物业服务企业的经营能力、管理能力和抗风险能力自然提出更高的要求。

　　从已有数据来看，物业公司现今大都仍是采用“规模为王”的发展战略，以拓展增量盘、占据市场份额优先。对其他物业公司的收并购就成了快速扩张的捷径。

来源：公开资料、观点指数整理