11月物业市场报告：物企上市潮起与非住宅物业新赛道

　　从具体市场来看，目前物业公司主要争夺的是三、四线城市的份额，这和近年来房地产市场重心向三四线城市转移相呼应。同时，优质的物业资产并购可遇不可求。一些优质的物业资产可以和物管公司既有的业务产生协同效应，这也加剧了优质标的的竞争，因此要想成功并购无疑要“过五关，斩六将”。

来源：公开资料、观点指数整理

　　成功并购，关键不只是并购标的的筛选，并购价格的确定，也包括并购发起方本身的影响力以及整合资源的能力。这或许是物业公司并购项目城市下沉的主要原因，因为城市越下沉，更有利于扩大品牌影响力以提高成功并购的可能性。而对于被并购方而言，不同主体本身即便出价相同，成功并购的概率也有差别。越是优质并购标的，对并购方就有越高的要求。

　　乘着资本的东风，具有全国性品牌影响力的企业，体量大，没有资金链压力。同时自身发展意愿强烈，更倾向于主动发展签约拓展项目。

　　从项目类型来看，住宅物业一如既往是物业公司的主战场。据观点指数观察，近几个月的一个明显趋势是，拥有房地产开发背景的物业公司正在将目光转移至非住宅物业。

　　住宅存量时代来临 非住宅物业或成新赛道

　　房地产住宅开发市场经过几十年的发展已逐渐进入缓慢赛道。国家统计局数据显示，2017、2018年全国住宅竣工面积录得连续两年下跌，分别下降7%、8.1%。这是2008年以来，全国住宅竣工面积唯一一次出现的连续下降，且下跌幅度也最大。

　　最新一期数据则显示，2019年1-10月，全国住宅竣工面积38474万平方米，同比下降达到5.5%。目前我国商品房的供给端增速减缓，商品住宅已悄然从“增量时代”逐渐转变为“存量时代”，这让物业服务企业不得不把着眼点放到住宅以外的非住宅物业类型。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

　　观点指数研究院统计物业服务企业数据显示，其拓展项目的60.49%来自于非住宅物业种类，而住宅物业仅占了39.51%。其中，这些物业公司的非住宅物业项目里公建物业占比达到23.46%;商业、学校物业、园区物业占比则分别为12.35%、8.64%和13.58%。

数据来源：公开资料、观点指数整理

　　随着我国城市化进程不断推进，城镇化率提升构建了庞大的不动产存量和稳定的增量，人均收入的持续提升激发了人民群众对美好生活的不懈追求，两者相结合，诞生出庞大的物业管理市场。

　　与此同时，国家统计局数据显示，截至2018年末全国物管公司已超过23万家，分别比2013年末增长55.6%;物业管理行业从业人员为636.9万人，比2013年末增长10.9%。企业规模稳步拓展，行业发展未来可期。