物管电商终于站上“C位”

　　一位物业企业高管表示，前几年物业企业或忙着追逐O2O风口或忙着跑马圈地扩大在管面积，接下来可能要回到“老本行”，做实做透服务。

　　彩生活执行董事及首席执行官黄玮认为此次疫情是对物管行业的第二次价值发现。“相信物业费的收缴和涨价在之后都会是新的机遇。”

　　“互联网+”未完成的任务

　　物管这下子火起来的背后是前几年行业想火火不起来的尴尬。

　　物管业引起资本市场瞩目始于2014年彩生活（01778.HK）的上市。

　　以彩生活为代表的物管企业开辟了“物业+O2O”的新玩法。与传统物业企业靠收取住户物业费模式相比，这一新商业模式导入了针对家庭、社区的增值服务，包括物业缴费、维修、电商、社交、互联网金融等。

　　随后，万科（000002.SZ／022202.HK）、保利发展（600048.SH）、中国恒大（03333.HK）、碧桂园（02007.HK）、中国海外发展（00688.HK）等一批实力房企开始触网，或与互联网基因的公司展开股权和业务合作，或高薪挖科技人才搭建和运营自身的社区平台等。“互联网+”成了“又脏又土”的物业们潮流起来的法宝。

　　彼时，言及公司的战略远景，时任彩生活CEO唐学斌表示，“我们不希望物业管理永远成为我们最挣钱的部分。”在他看来，物管企业应当依托互联网搭建的社区平台能为业主提供多元化的增值服务，这些增值服务将打开公司的盈利空间和想象空间。

　　但物业电商并没有像预期那样迅速发展起来。截至2019年上半年，用户量较大的彩生活生态圈的注册用户累计达3200万，其中生态圈活跃用户达到1640万，活跃度为51.3%。但这跟动辄亿级活跃用户体量的京东、美团等TMT军团们难以相提并论。

　　时至今日，物管企业八成左右的收入仍来自于物业管理费。除了缴费、报修外，物业APP上的社交、电商、团购、金融消费、旅游产品购买等增值服务是大多数住户心中可有可无的存在。类似于中国恒大“恒腾密蜜”这种悄然下线的物业APP不在少数。

　　看似是商业世界降维攻击的故事，实则是物业长期没有得到充分重视及电商解构了社会并重塑了人们的生活方式。

　　一方面，房地产行业来钱快，让企业将核心资源配置在地产开发主业上，物业试水互联网更像是“花边”，不占据核心地位；另一方面，垂直、综合类电商这几年快速合纵连横，发展迅猛，既无价格优势又无品类优势的物业O2O电商生存空间日渐逼仄。

　　在物业电商的故事越来越缺乏惊喜的环境下，市盈率、估值明显高过地产的物管企业们尽管还在分拆上市潮。但类似于时代邻里（09928.HK）这样上市即破发的事情也多了起来。顶着“物业+O2O”第一股光环的彩生活如今估值也从巅峰期的破百亿港元回落到60多亿港元。

　　背靠母公司这棵大树的中海物业(02669.HK)及绿城服务(02869.HK)近年营收、利润增长也到了瓶颈期。

　　破除数据壁垒突围

　　物管与资本共舞，进退之间，不少企业的执行战略在这两年悄然发生了改变。

　　以营收体量领跑行业的万科物业为例，在历经了前几年开发物业服务APP“住这儿”，进行卖房、电商、社交等一系列O2O服务运营，它也没能破解行业共性难题。万科物业这两年开始在住宅物业服务之外，发力商业物业、城市物业服务，彩生活与京东、360进行了股权合作，希望可以将数据壁垒拆除。

　　但这并不意味着物管企业上升的通道就被彻底打开。物业平台具有排他色彩。小区若进驻了彩生活平台，该小区基本就不可能再进驻万科物业、中海物业、保利物业（06049.HK）等。各物业平台界限分明，社区之间相互割裂，物业企业们也互相角力。

　　“全国物业在管面积300亿平方米左右，物业企业间互为竞争对手，各自守着自己的‘一亩三分地’不肯退让。即便在管理面积好几亿平方米，社区生活圈用户好几千万人，这也不够规模效应。”寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，用户体量上不了规模，平台自然难以对抗吃穿住用行领域的互联网巨头。

　　地产评论人士尹香武也表达了类似观点，“平台用户达不到电商量级，基本就没有去跟吃穿住用行等各领域的产品供应商们议价的话语权，平台运营成本也很难降下来，想实现社区生活场景落地的难度就很大。小区‘最后50米’还是会被科技企业们继续抢占。”

来源:第一财经日报