戴德梁行：中国一线城市优质物业有望成为疫情影响下的“避风港”

　　近期，因疫情因素带来的经济剧烈波动给国内大宗房产造成了一定的影响，全球多种资产“泥沙俱下”。中国房地产短时间内将不可避免地迎来“大浪淘沙”，哪里才是真正的“避风港”?

　　享誉全球的房地产服务及咨询顾问公司戴德梁行对此做出专业分析与独到解读，认为上海等一线城市的优质物业资产将有望逆流而上，主要基于三个重要因素。

　　一、国内逆周期政策与资金影响

　　国内知名宏观分析师郭磊提出，要特别关注中国的逆周期政策。近期，中国人民银行频频出手，加大逆周期调控力度。这套逆周期调控的“组合拳”在推动市场资金成本下行的同时也在不断提振市场信心，同时将来我们无论在财政，金融还是其他领域都还有充足的逆周期调整政策空间与动力。在房地产平稳发展的前提下，宽松的市场资金面将为其带来资金增量，推动市场“水涨船高”，尤其是在当下这个股市震荡、汇市承压的节点上。虽然很多资金使用有限制，但是从历史实践看，中国资金跨行业流动是一个众所周知的事实，只是在这样的背景下，只会悄悄流向最有市场效率与潜力的资产，比如一二线的住宅资产，比如一线城市的优质写字楼等。

　　在此轮全球宽松周期中，国内地产商正试图牢牢抓住这一轮融资窗口，打通融资渠道，以更低的资金成本扩大企业规模。虽然目前房企的海外债新融资短期碰到问题，但是境内会开启相较之前更宽松更低的融资环境。民生银行首席研究员温彬认为，“全球重启宽松操作，也给下一阶段我国货币政策的调整提供了空间。” 而此前，中期借贷便利(MLF)利率的下调亦为贷款市场报价利率(LPR)下行打开通道。回顾过去，2008年、2014年、2016年，历史上每一个货币宽松周期，都是推动中国房地产市场稳步发展的台阶。

　　这一影响在住宅市场上尤为突出。国民住房需求的自然增长只会延缓，滞后集中释放，而绝不会凭空消失，由于政策原因一线城市已经价格整理数年，叠加上疫情期间人们对于住宅功能的反思，截至目前，一些城市的楼市反弹势头已初现端倪，上海尤为明显。春节后一手房均价相比于春节前提升了10%左右。2月份至今，二手房成交也激增，本周已经达到历史高值。

　　数据来源：CRIC数据库

　　二、境外超预期的宽松货币政策将从利率与资金上推动房地产等风险资产定价

　　为缓冲疫情冲击，释放积极信号以稳定金融市场信心，全球央行迎来新一轮货币宽松潮，很多已经超越预期。3月15日，美联储宣布紧急降息100个基点并启动一项规模达7000亿美元的量化宽松计划，这是美联储在半个月内的第二次超预期降息，基准利率降至0%-0.25%水平。一天之内，多国央行跟进降息，全球众多经济体紧跟此轮利率下行及货币宽松政策。疫情之前全球利率已处于一个偏低的水准，但本次疫情打开了进一步降息与宽松的空间，还是超预期的，哪怕实体经济与贸易并非需要那么多流动的资金。这个接近于零的低利率将在房产资产定价中提供进一步上行的基础，同时融资利率的降低也会进一步降低房产投资人的资金现金流成本。对于外资、保险青睐的上海等稳定收益类的优质高收益办公楼，这将是重大利好因素。

　　在今天这个美元指数破百的短期时刻点去看所有资产趋势，包括房产资产的价格定价，也许还比较早。但从中国已经经历的疫情周期看，目前其他国家疫情左侧加速期过后(见下图)，全球疫情的峰值与拐点都会依次来临。到时，无论实体经济还是投资决策人的环境，都会进入正常理性阶段，对于风险的溢价也会降低，进入一个正常的趋势判断与定价阶段。

　　图表来源：中金宏观

　　三、中国成为资金避风港，优质不动产配置优势凸显

　　当前世界经济处于剧烈动荡的不稳定时期，投资者避险情绪浓重。此前，摩根士丹利将中国、新加坡、和澳大利亚列为资产避难国。中国位居首位再次证明了其资本市场的安全性放诸全球都优势明显。

　　另外，此次全球经济受冲击程度主要取决于疫情发展情况。中国在疫情防控中已步入后期，且抗击疫情效率显著，经验领先，成果稳定。随着经济社会逐步复工复产，中国经济首先进入恢复期，其不仅有助于在全球产业链中重新分配比例，而且其时间优势也将有助于吸迎外资首先流入。在此背景下，虽然近期受国际外汇市场美元现金需求的影响，人民币汇率也出现相应波动，但多家宏观分析师预测表示，接下来的二、三季度，人民币升值将是大概率事件。此外，由于美联储降息和美债走低，长期无风险利率降低幅度大，将驱动美元金融市场配置新兴市场资产，也将加速推动海外资金流入中国。

　　2019年，由于中美贸易摩擦等外部因素，上海写字楼市场存在租金略有下调、空置率上升等问题，导致去年上海市场大宗物业成交规模略有收缩。但值得注意的是，上海市场2019年总体成交依然突破800亿大关，且工业/研发办公、以及综合体项目成交热度有所上升。2018年上海市场成交金额中，外资占比59%，内资占比41%;而这一内外资投资金额比例在2019年达到了50% vs 50%的持平水平。经历全球股市大跌，金融市场信心普遍不足，经济持续低迷，多国央行重返“负利率时代”的阴霾。中国的优质不动产投资标的，尤其优质写字楼资产，凭借其稳定产业基础及可持续的现金流，可控的风险及相对的性价比，将成为投资者全球配置的重要板块。一位房地产基金界投资人更是表示，相比于股市的大起大落，房地产投资更“踏实”。

　　因此，中国以及房产双重稳定属性将决定了其独特的资金避风港作用，危机之后很多主权基金与养老基金会由于其他金融资产总额问题调整中国及房产投资比例，但从整体市场看，依然具有比例提升的吸引力与内在动力。当国内房地产获得更多国内乃至全球投资者青睐，投资需求及热度上升，也将从供需角度进一步驱动优质资产价格走高, 除了受本次疫情影响成长确定性很强的物流尤其冷链仓库，数据中心外，部分一、二线城市住宅公寓，上海等一线城市优质高收益高成长的写字楼都具备疫情稳定市场稳定后上涨的潜能。

　　戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平表示，“随新冠疫情在世界范围内的蔓延，全球经济也在历经前所未有的剧烈波动与震荡，已经造就了诸多如避险资产与风险资产同时下跌的罕见极端金融现象，大家都急于收回现金，但是现金回收之后资金去向、是否会投向房地产、不同资产的正负影响及未来走势等，都是需要提前考虑的重要前瞻问题。”

　　戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强表示，“人们在国际公共卫生事件发生当下往往会陷入过度消极的情绪，此时做的很多判断都会相对悲观，而随着事件的结束，这种悲观的判断与预期往往会快速转变为乐观。”