同策张宏伟：北京养老地产用地“破冰”背后的思考

　　尽管北京透露出来的养老用地优惠政策将降低土地保证金(竞买底价的5%)，以吸引社会资本参与养老综合用地竞拍。同时，也将设立严格的审查制度，重点审查投标企业的性质，重点防范企业借“养老”之名行“地产”之实，但是，仍然不可避免开发商把养老地产作为“拿地模式”，而不去做运营。

　　回顾这两年的养老地产热，从操作层面来讲，其实真正做养老地产项目的房企少之又少，并且能够做的盈利的也不为多，从这个角度而言，尽管表面上养老地产市场的蛋糕十分得大，并且也诱人，但是，现阶段能够带来效益的并不可取。虽然北京将设立严格的审查制度，重点审查投标企业的性质，重点防范企业借“养老”之名行“地产”之实，但从其推地规模来看，2013年北京市国土局将会陆续推出约7块养老综合用地，仅仅约7块养老综合用地，从政府角度来看，和开发商的心态也如出一撤，至今仍在“试水”和探索比较合适养老地产的操作方式。

　　在“试水”和探索的过程中，政策的操作往往不会是标准化或公开化、市场化的操作方式，这样，势必会出现言行不一，最终将养老地产用地政策变为开发商圈地的工具。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于政府来讲，北京试水推出养老用地，其他城市或效仿，养老用地或逐步在全国范围内推出，在这个阶段，地方政府也有可能通过养老地产之名，利用养老产业相关政策，向上级政府申请、圈占更多的土地资源，对于北京来讲，或许因为监管严格可以防微杜渐，防止开发商圈地行为，但是，对于其他地方政府来讲，就难言会步调一致，有可能因此会促使开发企业再次以养老地产用地政策为名，大规模进行圈地，上演养老地产用地圈地潮，最终养老地产用地政策沦为开发商拿地、圈地的工具。

　　因此，政府推出养老用地，不仅仅要把养老用地政策标准化，还要以公开化、市场化的进行操作方式，同时，仍然要坚持防范以养老之名只开发地产，防止开发商把养老地产作为“拿地模式”，而不去做运营。