同策拓展总监宋长浩：新政细则暂未落地房价平稳

苏州市同策房地产经纪有限公司市场研展部拓展总监宋长浩

　　因为这句话，我因为是个人观点，这句话拿地的话，跟新国五条，应该是现在没多大的联系。

　　苏州的话，现在企业拿地是这样的情况，拿地你也提到了，1、2、3月份，房地产集体拿地，都知道2012年上半年大家的日子都不好过，因为拿地也很有压力，压力很大。因为从10月份开始，2012年10月份，开始销量慢慢跑得动了，资金也回到了手里，资金滚动起来了量，肯定就促成了，1、2、3包括4、5、6月集中拿地，因为苏州“饥渴”了一年多。土地放量，比如说甲方现在不敢拿地这种现象，不敢拿地就从2011年底开始，整体项目去换量，项目去化了，所以没有办法不拿地，现在拿地量就这么上来了。稍微看看3月8日很典型，3月8日很多外面新的开发商，再从别的城市转战来，直接控制到这个城市来。也就是他们有的是从一线转战到二三线，这样来考虑。比如说一线城市，拿地成本越来越高，而且运营风险也越来越大。新国五条对于一线城市的制约又是首当其冲的东西，他们也没有办法，只有往二三线城市靠，但往二三线城市靠，目前原有的一些大牌的开发商，他们对于自己的区域撼动也会有一个考量，比如说世贸，他们也有部分商业。住宅他们弄的不错的。他们也是住宅先行，然后商业再带，不是拿商业再带住宅，因为也很吃力。

　　我总结一下，这个问题，我考量，思考下来也是比较混乱的，怎么能够把集体拿地和新国五条往上靠呢?好象是靠不起来的。因为细则的话还没有出来。

　　苏州看历届调控，苏州不会摸红线的城市，比较中庸，我不出台一些很严厉的措施，我不会把你掐死，也不会让你好好的活，就是烂活着这种感觉。总的来说，目前来说过百亿，过百亿还有一个原因，现在价格提价以后还是往上涨，最近我在网上看到一些贴子，在讲什么东西?是不是再高一点?会引起返乡潮。就是我回家，我回家一个月，很多企业在外迁，我回家也能够拿到三五千块钱，在二线城市，准二线城市我也能到三五千，我是不是可以回去?而且家里面也有大企业在进驻。因为前两天我去了一趟徐州，徐州茂望(音)、美的，这些是民企，他们也在填充三线四线的区域，如果那些区域填充起来，是不是会吸引一部分人?会不会减少苏州未来的量?这也是一种考量。而且包括三四线城市他们的教育水平，学院改成大学，这样的话，会不会造成一二线城市的一些名校，一些大学毕业生一些那样的存在。这样我们也可以看看这些问题，这样也会影响往后几年二线一线城市整体发展的取向。

　　还有一个问题就是说新政，新政两位也说过，前面半部分是一个重复，你要注意你要注意，你还要注意，是这种状态。还有提及二手房，二手房的细则还没出来，但有一个风向标就是20%，大家都很清楚这个20%，这个20%，大家可以看到它的功能性会有一个猜想，如果20%真正落地以后。是不是二手房会比一手房还要高，或者二手房跑不动，会比一手房低，一些硬性的需求，因为买二手房都是很硬性的住宅居住需求，这样的话是不是二手房的客户或者价格形成一个正规的东西?可能大家买一手房比较多，一手房的价格还是很高，可以再往上攀攀，二手房适当地比一手房回归到理性的价格，二手房没有一手房价格高。有一句老话水到渠成，但中国不一样，中国先把沟给你挖好，然后你的渠才成。是这样的道理。

　　还有一个细节在谈，140平方以下的公寓房，银行会给予一定的不管是放款，银行会有一个很优惠的政策，这样的话是不是政府再去给我们一个暗示?我大力推行保障性住房，你还必须走刚需性路线，这样的考虑的话，是不是有意故意的价格再给我走一走，不讨论这个政策是不是有效。但是二手房这样，逼着你买一手房，一手房144以下是普通住宅，你往这边靠，这两个是不是一个拉动作用?拉一条横线，会不会拉一根线，但成功不成功另外一说，其实“国五条”暴露出来的信息目前就这么多，细则还是要往下看。

　　因为你看2013年的格局，格局总的来说，其实现在目前来说，主要地块还是住宅，商业的话，我就不班门弄斧了。我就简单来说住宅。

　　住宅刚刚也提到了144以下还是144以上，哪边跑的快。限购限哪部分，不限哪部分，其实现在格局已经很明朗，你说大的格局变化也没有什么大的格局变化。刚刚已经说过，新国五条只是把该紧的地方紧了一点，该松的还是松的，对于永远的比如说刚需，首套，永远都是这个政策，只是有可能杀伤一部分的刚需，比如说我来这里半年，刚踏入这批，想急于置业，让你更理性，你到这里一年后再城市化，再买房子。暂时可以这样理解。

　　还有，你买可以，但你买别墅，你不能说你是刚需，你可能上面的一些税费，一些限购政策，一些砝码都家在这里面。也就抑制了一些投资，什么投资呢?我填二套，有二套，想填三套的，这种人他自己也会想，你们的政策在这儿放着的，我也不会去触碰，但我现在投资的话，不可能，因为溢价空间，升幅度太低，我还不如买一个商铺，租一租这样划算。所以采取推动的话，住宅和商业化，永远是一个杠杆。住宅火的时候，商业化肯定节奏稍微会比它略微低一点，但不会低很多。你如果商业好的话，其实两个是相称的，都会有带动的作用。但有一个肯定是在前，有一个肯定是在后的。整体的格局没有变化。刚需2013年还是这样。

　　2013年的房地产走势只能这样说，目前苏州城区来说是比较平稳。肯定随着吴江，现在都划过来了，吴江那边的区域进行完善，再加上新城，是南边的事。北部的高铁新城，还有西边新区复地，园区这边也是往两翼扩，也在走，很明白了，只要他们形成新的区，配套完善，居住楼盘慢慢多起来，价格肯定往上走，中间城区的价格肯定往上走一走，只是看我们四个外围区域，他们的投入力度与政府的扶持力度，政府也是有导向的，四面的导向肯定都有。他们如果区域完善，价格起来，交通便利，人多起来，我们说大中心搞中环，那么中环以内的价格，肯定还是想往上走一走，摸一摸这个点，整体的趋势肯定是往上走。就算2013年政策再严厉，再冰封期，还有2013年2014年2015年2016年。作为买房者，我2013年买亏了，但2014年你买房买亏了吗?你2015年还是买亏了?到你40岁的时候，本来我是80平方想换成130、140，想换成别墅的时候才会出手，所以我们只能说不能用期货和股票来看待房产，毕竟它是不动产，它不是期货那种，我想立马变现，再买一套再去换一套，没有人这么折腾。因为新国五条，对于投资已经抑制很多了，现在投资也不是很好的入市时间，特别中国有好多泡沫，现在人手有四五套房子的也满地，他能影响到你吗?单个你有五套，我有一套，单独平衡一下我们一人两套，这种概念不存在，还是看自己的需求能买就买，有钱就买，没钱只能再等等，只能是这样一个回答。