中润控股营销经理冯鹏祥：苏商业地产环境待改善

中润控股集团苏州公司营销经理冯鹏翔

    我们是做商业地产的，目前在苏州就拿了一块地，不敢去拿第二块，基本上，我们会选择一个城市的副中心拿地开发。

　　从我们目前看到的一些现象来说，苏州的商业地产其实是很糟的，目前，苏州商业未售房源大概还要11年才能消化掉。因为前面几次调控过后，很多开发商拿不到住宅用地，成本也比较高，因为你在这边造商业，造好过后，不但有土地出让金，同时还有后期的税收。造成商业之间的规划没有排他性。这是我对目前苏州市场比较堪忧的一种现象之一。

　　从1979年，苏州的零售额大概是7.6个亿，一年。现在苏州的零售额，接近3千个亿，每天是7.8个亿的零售额。因为我们是做商业综合体的，我们非常清楚，现在在苏州的市场上面，商业地产这块，可能面临着很大的一个洗牌。住宅这块，说实话，我们真的不在行。

　　举例，苏州现在综合体的项目，已经建成的总共38个，正在开工建设和已经拿地开工建设的，包括万达，在吴中石湖那边拿了一块地，这样子未开发的大概还有40宗，整个苏州今后在未来五年，会形成70个商业综合体，70个商业综合体分布的密度非常高。基本上三公里范围内就会有一个商业综合体。这样的分布密度来讲，对商业来讲有很大的伤害。这是其一。

　　其二，商业地产现在发现一个问题，比如说港龙、万达他们走的是地产商业，不是商业地产，因为他们把房子造好过后，还没有造好就开始对外出售，并且小面积的分割，会造成今后产权，产权虽然是很明确，但会造成经营上的困难，而他们这种模式也是目前商业地产所面临的问题，有很多是属于包租、回租的模式，万达也是，比如说五年八年十年后，这些小业主的权益谁来保护，这是目前不仅仅是苏州市场上，整个市场都面临着这样的问题，目前唯一做的比较好的就是上海。上海已经停止建这种东西，你要建可以，但是不允许你销售，你要建起来，你要把它经营成功，你经营不成功不允许你销售，这是给开发商的资金压力非常大。

　　我们做商业地产的观念很简单，要求是：慢商业。就是说你的商业地产，你跟你的商业的发展要相匹配，如果你的商业跟不上你的地产，你的地产先抛出去以后，你再来招商慢慢的经营，这种方式来讲，今后是不可控的。这是第二个我认为比较担忧的。

　　第三个比较担忧的是什么?在商业地产这块，就像我刚才所说，因为有一部分资金，要靠你今后运营的资金照理说要靠你卖出去的钱，来进行的一个投入，进行长期的慢慢的资金的回笼。这是作为一种慢商业，这种慢商业对开发商的实力和要求非常高，现在很多人为了快速的扩张，这边的房子卖了之后，拿了钱到另外的地方开发新的项目，但这边的钱基本上用光，那么他的商业的运营这块就没有资金的保障。就造成它这边的商业运营运营不起来，就会很糟糕的这样的一种现象。