中润控股营销经理冯鹏祥：苏商业地产环境待改善

中润控股集团苏州公司营销经理冯鹏翔

    我们是做商业地产的，目前在苏州就拿了一块地，不敢去拿第二块，基本上，我们会选择一个城市的副中心拿地开发。

　　从我们目前看到的一些现象来说，苏州的商业地产其实是很糟的，目前，苏州商业未售房源大概还要11年才能消化掉。因为前面几次调控过后，很多开发商拿不到住宅用地，成本也比较高，因为你在这边造商业，造好过后，不但有土地出让金，同时还有后期的税收。造成商业之间的规划没有排他性。这是我对目前苏州市场比较堪忧的一种现象之一。

　　从1979年，苏州的零售额大概是7.6个亿，一年。现在苏州的零售额，接近3千个亿，每天是7.8个亿的零售额。因为我们是做商业综合体的，我们非常清楚，现在在苏州的市场上面，商业地产这块，可能面临着很大的一个洗牌。住宅这块，说实话，我们真的不在行。

　　举例，苏州现在综合体的项目，已经建成的总共38个，正在开工建设和已经拿地开工建设的，包括万达，在吴中石湖那边拿了一块地，这样子未开发的大概还有40宗，整个苏州今后在未来五年，会形成70个商业综合体，70个商业综合体分布的密度非常高。基本上三公里范围内就会有一个商业综合体。这样的分布密度来讲，对商业来讲有很大的伤害。这是其一。

　　其二，商业地产现在发现一个问题，比如说港龙、万达他们走的是地产商业，不是商业地产，因为他们把房子造好过后，还没有造好就开始对外出售，并且小面积的分割，会造成今后产权，产权虽然是很明确，但会造成经营上的困难，而他们这种模式也是目前商业地产所面临的问题，有很多是属于包租、回租的模式，万达也是，比如说五年八年十年后，这些小业主的权益谁来保护，这是目前不仅仅是苏州市场上，整个市场都面临着这样的问题，目前唯一做的比较好的就是上海。上海已经停止建这种东西，你要建可以，但是不允许你销售，你要建起来，你要把它经营成功，你经营不成功不允许你销售，这是给开发商的资金压力非常大。

　　我们做商业地产的观念很简单，要求是：慢商业。就是说你的商业地产，你跟你的商业的发展要相匹配，如果你的商业跟不上你的地产，你的地产先抛出去以后，你再来招商慢慢的经营，这种方式来讲，今后是不可控的。这是第二个我认为比较担忧的。

　　第三个比较担忧的是什么?在商业地产这块，就像我刚才所说，因为有一部分资金，要靠你今后运营的资金照理说要靠你卖出去的钱，来进行的一个投入，进行长期的慢慢的资金的回笼。这是作为一种慢商业，这种慢商业对开发商的实力和要求非常高，现在很多人为了快速的扩张，这边的房子卖了之后，拿了钱到另外的地方开发新的项目，但这边的钱基本上用光，那么他的商业的运营这块就没有资金的保障。就造成它这边的商业运营运营不起来，就会很糟糕的这样的一种现象。

　　作为我们公司来讲，我们基本上一个地方这个地块所有的投入和所有的产出就用在这个项目上面。其他的项目，我们的资金会通过其他的渠道再去开发，我们基本上都是做这种综合体的项目。我们一般商业部分是不卖的，但是我们的写字楼和酒店式公寓是对外出售，写字楼和酒店式公寓出售的钱就投到商业运营商，今年一年我们在商业运营上，光广告费投了一千万，所以我们的人气从开业日均人流量1.5万，从去年9月28日开业，现在日均人流量接近3万，我们这样的商业体也清楚，我们要达到4万日均人流量才能保证盈亏平衡。我们争取今年一年达到五万，今年基本上要盈亏平衡的状态。这是作为商业地产对于我来说对于后续发展这块，我觉得现在很多人比较急功近利进入到商业地产这块伤害蛮大。

　　第四个很多的租户，比如说万达，港龙这样的一种商业地产来说，他们现在很多商业来了过后，首先跟你说，不是说我的租金是多少钱，你先把房子给我免费用，我的品牌进来。实际上这是非常不合理的，也就是说他经营的好，他能赚了钱到时候再跟开发商分成，如果赚不了钱，大不了我投了一点非毛坯和人工我就拍拍屁股走人，这是很多商业地产运营不起来的根本原因。

　　我们的话，基本上就不走这条路。我们基本上就走这个地段你来考察，考察过后你认为行，直接以租金的形式，如果是一个大的品牌，我们可以按照销售的分成来做。但是我们的分成从一开始就开始分成，不会是几年几年。这是目前我们在做的一个做法。但这对我们的压力会大，压力比其他的商业地产压力大。这是我对商业地产的浅见。谢谢大家。

　　这个土地出让金突破100亿，会不会引起宏观调控的点名?我觉得在苏州应该不会。因为以我们周边的地，也是3月8日拍出去的，这样来讲，那块地实际上已经酝酿了很久，不是说前面就没有做这些工作，只是说，到3月8日这一天，龙溪板块的地，是在凤凰西城拿的那块地，实际上拿到以前，很早以前已经看中，很早以前已经做过相的工作。这次只是通过3月8日，他们集中拿了一下地，只是走了一个形式，才会出现这样的。我觉得倒是关系不会太大。因为实际上对于拿地来说，我们关注的也不是太多。点名关注苏州我觉得也不会，因为毕竟苏州范围也很大。

　　集中拿地的话，就像刚刚冯总说的一样，确实有这样的人的心态，我记得很清楚，我们那块地当时就是几家竞争。当时是集中拿地，我们就拿下来，现在他拿的地还没我们当初08年拿的地的价格贵，这就是很明显的例子。确实是这样。现在基本上走的是很均衡化的，这次拿不到，下次再拿，对于企业的心态是很好的培养。同时也牵扯到整个苏州的产业格局。就像刚刚冯总所说，他们看好苏州的商业。可能也了解到苏州商业格局的发展。从我们的角度，我们做综合体的角度，我们对综合体的东西，现在有点害怕。我们是有点害怕，因为这个东西，它的要求太高了。不像有的商业体，有的商业体要求不是很高。

　　这种就看你拿商业地是拿什么样的地，就根据你比如说产业结构，比如说园区会在蚌埠那边扶持一个园区，比如说在蚌埠那边拿了一大片地，一个片区，一大片地进行复制。现在在输出它的管理。那么现在很多的企业，也是这样，往西边往北边这些地方走，但它的头还在这边。它的头在这边，那就必须这边它的商业配套要起来。住宅也需要。刚刚所说，一二线城市，会不会因为人口回流会影响?绝对不会。在苏州更不会，因为苏州绝对是一个宜居城市，这个更不会。在这块，会不会引起格局的变化，发展趋势，已经显现出来，包括这次拍地，大部分是商业地产，也就是很多企业都是在往商业地产这里面在冲。但里面去了过后，商业地产里面综合体、CBD、专业楼宇、专业市场、还有酒店式公寓，或者纯写字楼，这些都在有，实际上现在很多开发商弄掉了一个非常有前景的产业，那就是什么呢?就是养老产业，养老地产。这是目前很多企业忽视掉的，也有很多企业不愿意做的，但是养老地产来讲，这块目前在上海也不多。他们赚钱真的是腰包里面赚的鼓鼓的，外面没有名气，腰包里赚的鼓鼓外面没名气是属于这种养老地产。

　　比如说上海，我记得有一个是在崇明那边，拿了一块地，专门做养老地产这块。并且他的税收也相当好。

　　苏州楼市的走向，表现在住宅一个是量的走势一个是价的走势。量的话我估计是在3月份以后，一过会有一个冰封期。价，稳中有升就是住宅这块，这是量和价的走势，住宅这块的。

　　对于网友有什么样的建议呢?实际上买房很简单，手上有多少能力，能买就买，不要等。我们当初也是这么回事，手上有钱该买就买，不要等到降低或者怎么样，不要去赚这种差价，你毕竟作为老百姓来说，你不是专业人士，这是其一;其二你也没有精力听人家道听途说，或者怎么样，最简单我要结婚了，现在手上有点钱了，我该买一个结婚的房子就买一个结婚的房子，该给老人买一个楼层低一点的，让他们出入行动方便一点的，该买就买了，也就是根据你的需求和出发点，你有这个能力该出手就出手，不要去等，因为房子在我们国家跟其他的国家还不一样，因为我们国家是属于储蓄型的社会，现在的储蓄已经被房产基本上掏空。几代人或者说两个家庭甚至三个家庭为了小孩买一套房子，把储蓄基本上掏空，掏空以后这些人就会在房产上面打他的养老的主意，所以它的价格不会下去，价格肯定不会下去。但量，我们觉得，通过三月份这次集中的交易过后，到四月份我们觉得在住宅这块，应该有一个冰封的时期，对于商业这块，网购对于商业的影响，如果你的商业不是体验式的，是纯销售式的，你这种商业前景绝对没有发展前景，沿街商业和社区商业完全可以满足，如果你做的是体验式商业绝对没问题，但能够做到体验式商业的人，我可以这样讲，在整个中国这种人才屈指可数，基本上很难找得到。比如说万达的高管挖过去年薪都是一百万以上，这种人才非常难找到。网购现在是在你这家店看了，拍个照片，回家在网上一看，样式、品牌都差不多，然后在里面试好了，然后网上买。但如果他能够把这种商业做成一种体验式的，甚至做成是你的客厅，就像我们这个项目就往这个方面来引导，我们今年投了非常大非常多的力度，原因就是要在网购对这种冲击大面积来临之前，要站稳脚跟，否则后面很难发展起来。这是我觉得2013年的走势我的建议就是这样。

　　住宅一个是量，一个是价格，给网友的建议很简单，量力而行，该出手就出手。