易宪容：行政手段“新国五条”能遏制住房投资？

　　从“国五条”的内容来看，本来对遏制住房投资投机，发达市场经济中有成熟行之有效的经济杠杆(比如信贷政策及税收政策)，但“国五条”偏偏不让政府对市场干预过多的限购限价政策退出(中国近几年经验也表明，只要住房赚钱功能不去除，这些政策所起到作用十分有限，投机投资者早就有化解的方式，只不过增加些许成本而已)反之进一步强化。可以说，这是造成最近国内住房市场恐慌性需求涌出的重要原因。因为，我们应该知道，只要购买住房是有利可图，只是住房交易的赚钱功能存在，那么住房投资投机者就能够通过不同的方式来破解这样的限制。北京为何突然出现一个与限购政策有关巨大的产业链，很大程度上就是与破解政府住房限购令有关。至于一些地方政府的住房限价责任制(即房价上涨与GDP挂勾那更可成为地方自编的儿戏。)

　　“国五条”宏观调控表面上的宗旨是坚决抑制房地产投机投资需求，鼓励住房消费需求，并希望住房市场性质真正出现根本性转变。不过，要国内住房市场性质真正转向到消费为主导的市场来，就得去除住房市场的赚钱功能。对此，政府希望通过限购、信贷政策及税收政策来实现。但是，如果不通过有效的经济杠杆，靠行政的限购政策所起到作用十分有限。而“国五条”所强调的经济杠杆，比如信贷政策及税收政策，无论事前限制还是事中和事后限制的力度十分有限。甚至于该“国五条”假定住房购买者购买第一套住房及第二套住房只是用作消费而不会用作投资。但实际上这种假定是根本不成立的。只要购买住房可赚钱，购买一套住房同样可用作投资。只不过，其杠杆率低一些而已。更不用说是第二套了。只有通过严格的事中及事后的税收限制，才能够把住房的投资投机与消费区分开。但“国五条”这方面的内容十分无力，能够起到限制住房投机投资的作用十分有限。即使连早几年就该实现的20%住房交易所得税政策都是含糊其辞，这样要去除住房赚钱功能，让住房投机投资退出市场是根本不可能的。

　　正因为“国五条”没有认识到去除住房赚钱功能及住房性质转型对遏制住房投资投机重要性，所以对于当前的高房价仍然希望通过供求关系入手来稳定房价，以为增加住房供给可以让过高房价稳定或回归理性。这样的政策仅是假定当前住房市场仅是一个消费为主导的市场，但实际上当前住房市场仍然是一个投机投资为主导的市场。由于两个市场的性质、定价基础、价格运行机制及供求关系完全不一样，“国五条”希望用解决住房消费市场的方式来化解当前国内住房的矛盾，那么只能对牛弹琴，根本起不到作用。如果说国内住房市场不从性质转变，仍然是投机盛行，住房供给建造到月球上去也不可解决这种供求问题。

　　总之，对于当前国内住房市场，要让它健康持续的发展，最为核心的问题就是要去除住房的赚钱功能，挤出住房的投资投机需求，并让住房市场真正成为一个消费为主导的市场。这样才能把绝大多数居民的住房消费需求释放，让绝大多数人的住房条件得以改善。要达到这一点，政府就不能够再前十年老路，而是要对当前房地产宏观调控政策进行全面反思，在此基础上，通过公共决策的方式制定保护绝大多数人利益的《住宅法》，并通过事前政策(信贷)，事中及事后(税收政策)对住房投资投机进行全面限制，真正地让住房赚钱功能退出市场。否则，现有的房地产宏观调控既不利于真正的住房消费者，也不可能让居民住房消费需求释放出来，让国内住房市场走向健康发展之路。