中房协经管会宋延庆 利润率持续走低并加剧分化

宋延庆

     房产市场有“每三年一个好年景”的大致规律。上两个丰收年是2009年和2006年。受益于市场整体回暖，去年有九成多的企业实现了销售额和营业收入的双增长。在专题分析房企盈利性指标时，基于2010、2011两年净利率持续下降的趋势，虽然已提前预料到了多数企业的盈利情况不容乐观，但至少净利率会企稳，不会继续走低。可从已公布年报数据的企业来看，降幅之大还是有些出乎意料。

　　利润率持续走低

　　截至3月27日，全部176家境内外上市房企中，已有82家发布了正式年报。其中，沪深两市有47家，香港内房股及境外35家。

　　统计显示，82家企业中，2012年净利润实现增长的有52家，占63.4%。这与业绩预告或快报所显示的六成以上企业利润预增的比例相当。虽然多数企业实现了净利润同比增长，但增长率普遍低于销售额、营业收入等规模性指标的增长率，基本延续了过去两年来“增利低于增收”，甚至“增收不增利”的趋势。据500强测评报告显示，去年500强企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%，也验证了这一趋势。

　　就净利率而言，综合测算显示，82家企业的平均净利率是27.95%。2010、2011年上市房企的平均净利率分别是15.6%和14.85%，2009年峰值是15.65%。虽然已公布年报的70家企业不能完全代表全部上市房企，更不能代表整个行业，但包括万科、中海、龙湖等在内的这些企业，大都是一线品牌企业。这些企业尚且如此，平均水平可想而知。净资产收益率指标也类似。2012年的全部数据要待4月30日年报“窗口期”后才能统计出(届时全部发布，请关注)，但可以预料，盈利性指标持续走低的趋势不会改变。

　　盈利能力分化加剧

　　当然，平均值难以反映不同企业的盈利情况。从净利率高低来看，82家企业中，净利率超过25%的企业有33家，其中中海地产净利率29%;20%(不含，下同)~25%之间的有6家，占7.31%;15%~20%之间的有9家，占10.97%;10%~15%之间的有14家，占17.07%;低于10%的有19家，占23.17%;而净利率为负的则有1家，是上实城市开发。由此可见，不同企业的净利率相差很大。

　　这也进一步验证了近年来房地产企业盈利能力加剧分化的趋势。以2012年销售额最多的万科和实现净利润最多的中海地产对比为例。中海地产去年营业收入是517.3亿元，仅为万科1031.2亿元的一半。但在净利润方面，中海地产去年达到151.5亿元，比万科125.5亿元的净利润高出了20%，而中海地产29%的净利润率则比12%的万科高出了17个百分点。虽然中海地产为港股上市，采用的是与A股不同的会计准则，可以将投资物业评估增值计入利润，如果只按核心业务利润来看，中海地产128亿元的净利润仍然高于万科。这固然与两家企业的市场布局、产品定位直接相关，但却不能掩盖盈利能力相差较大的事实。或许，这也是促使万科在实现千亿元后提出由规模速度型转向质量效益型增长方式的主因。

　　2012年上市房企中，SOHO中国的净利润约为106亿元，核心净利润率约为22%;保利地产的净利润是84.38亿元。2012年销售额过千亿的企业，除了万科、保利外，还有未上市的绿地和万达。因为万达负债率较高，利息费用会“吃掉”大量利润，预计不会过百亿元。而销售额达1078亿元的绿地，过百亿的可能性很大。由此推算，2012年净利润过百亿元的企业或达4家，分别是中海、万科、绿地和SOHO中国。

　　再简单看看几家明星企业的净利润情况。2012年万通地产营业收入为40.7亿元，净利润为3.75亿元，同比增长20.35%;华远地产营业收入为30.8亿元，净利润为5.41亿元，同比增长16%。