金岩石：温州楼市跳水拉开了楼市泡沫破灭序幕

金岩石

    在城市化的最后阶段，房价走势将冰火分明，中心城市房价上涨，边缘城市房价下跌，缺水的边缘城市房价下降。

　　最近听到温州(楼盘)的两个“第一”：一个是在全国70个大中城市的房价走势中同比跌幅排名第一;另一个是全省某项教育水平的评比中排名倒数第一。看空楼市的人似乎又找到了证据说：温州是一个风向标，温州楼市跳水“拉开了楼市泡沫破灭的序幕”。而在我看来，温州楼市跳水恰恰是“北上广深”等中心城市房价上涨的序幕。

　　现代城市的起点是拆“城”扩“市”，即拆城墙扩市场，城市的经济边界从此突破城市的行政区划，伴随着市场的延伸重新定位。而市场的延伸主要看“三功两水一张网”：三大经济功能，货币之水和自然之水，再加一张现代交通网。在城市人口超过50%之后，城市化进入“洗牌”阶段，城市化的狰狞面孔浮出水面——一些城市将被边缘化，一些城市将被同城化。边缘化的城市将由于水资源和就业率不足而被淘汰出局，同城化的趋势会让一些城市融入临近的超级都市圈。温州不缺水，瓯江水系源远流长，但由于资金外流和金融危机，过去几年温州人口呈净流出状态，城市经济功能弱化，这才是温州楼市跳水的原因。高房价是城市的财富，温州楼市跳水意味着财富缩水，背后是人口与资金的外流。

　　在城市化的最后阶段，房价走势将冰火分明，中心城市房价上涨，边缘城市房价下跌，缺水的边缘城市房价下降。这是我从城市化理论的研究中得出的结论，已经多次被验证，因为城市房价走势的决定性因素是人口与货币在流动中创造的空间稀缺性。

　　为什么经济学家在房价走势的分析中会得出截然相反的结论呢?经济学有两个合理房价的公式，其一是房价收入比，其二是租金回报率。根据这两个公式，中国城市的房价显然过高，所以多数经济学家早在10年前就认为中国的楼市泡沫一触即破。错误在于他们忽视了两个公式的前提条件，而且不理解城市化的空间经济学。房价收入比和租金回报率的有效性是人口不流动和货币总量不增加，计算公式中并没有货币增量与空间溢价的因子。看空楼市者不是没有知识，而是缺乏常识，由于缺乏有关城市化的基本常识，所以忽视了人口与货币在流动中积聚集中的财富效应。人口与货币的积聚集中在城市化的进程中表现为财富总量的积聚集中。马克思的《资本论》揭示了资本积聚与集中的规律，用这个理论来研究城市化就会得出金融中心城市房价上涨的结论。所以我的研究结论是：估算合理房价还有第三个公式，也是更为重要的公式——单位空间面积的人口/财富比。

　　在城市化的进程中，人口流入的城市房价上涨，人口流出的城市房价下跌，中心城市房价上涨的趋势直到城市化完成才会结束，时间将发生在2025~2030年间。“北上广深”四大城市不仅是金融中心，而且是不缺水的城市，北京(楼盘)缺水，但南水北调工程今年将把一条黄河的水量引入北京，所以北京房价领跑全国。简而言之，城市化就是“三流社会”：人流钱流逐水流。

　　城市房价是用货币标识的虚拟财富，所以房价上涨是一种货币现象。中国的广义货币已超过100万亿元，若按照每5年翻一番来计算，2018年超过200万亿元，2023年超过400万亿元!人们都想在金融中心城市拥有住宅，如果中心城市的房价不上涨，超额货币流向何方?如果不用房价调节城市空间的供求，还有其他更公平的手段吗?这就是城市空间经济学的悖论：合理的制度选择会带来不合理的高房价。在这不合理的合理性中，楼市调控只能顺势而为：市场管商品房，政府管保障房，再通过高房价的收入弥补保障房的投资。