中房协经管会宋延庆 利润率持续走低并加剧分化

　　经营水平差异导致分化

　　导致2012年房地产企业净利率下降的主要原因是成本费用上升而售价下降。以4家已实现全国性布局的典型企业为例。兰德咨询的测算结果显示，绿地集团2011、2012年房地产销售均价分别是9604元和9136元，绿城从22201元降到了19339元，万科从11302元降到了10916元，恒大从6589元降到了6009元——均有不同程度地下降。想必这也是行业企业的整体状况。

　　尽管如此，所有行业企业都应思考两个问题：(1)在同一市场环境下，为什么不同企业的销售额、营业收入的增速差距越来越大;(2)在增速和净利润相差不大的情况下，为什么利润率却相差很大。前一个问题已在前几篇文章中阐述。导致企业利润率相差很大的原因主要有以下四个方面，而且交互影响。

　　首先是不同企业的市场布局和产品定位不同，以及净利润核算口径不同，比如万科和中海。但进一步对比分析发现，这一结论也不具有普适性。比如，同是以一二线城市布局为主的保利和中海，净利润相差也很大，主要原因是保利的高负债所致。再比如，同样是产品定位偏中高端的融创、绿城、合生等，净利率与中海相差也很大，主要原因是中海更善于逆周期操作(逆市拿地，旺市卖房)，土地成本低，而且贷款利率低。

　　其次是开发策略不同。有的企业是高溢价模式，有的则是高周转模式。高溢价模式虽然结算利润率很高，但因为周转率低，最终导致收益率IRR反而很低。这类企业在上市公司中还有十几家，许多未上市的中小企业也是这种模式。近年来，绝大多数一线房企都是采取高周转模式，策略是推行产品标准化和管理标准化。高溢价和高周转往往是矛盾的，很难兼得。即使是做高端产品，也要尽量做到高周转，比如融创。切不可忘记，项目收益率是“三率”连乘的结果，即f = f1×f2×f3，其中f1是利润率，f2是周转率，f3是财务杠杆率。有的企业为了实现业绩曲线好看，还推算出了项目IRR与公司年度ROE的关系。例如某标杆企业，就将项目IRR控制在16%~18%，以实现股价和激励方案的联动。

　　第三个原因是高负债率、高贷款利率带来的高利息费用“吃掉”了大量利润。推算房地产企业的年度财务费用与净利润比例关系发现，有些企业的财务费用占比是30%，而有的企业高达70%以上，平均为50%左右。这也要求企业应尽量选择高周转、轻资产模式。

　　第四个原因是企业经营管理能力，特别是计划运营能力、成本控制水平不同。这将在后续文章“管理费用和薪酬”中专题述评。

　　还有其他原因，诸如经营外包范围(自销和委托代理的，营销费用高低可能相差一倍以上)，品牌附加值，产品溢价率，等等。诸多原因交互影响，正是不同企业的盈利性指标相差一倍及以上的主要原因。

　　可以预见的是，今后行业利润率水平仍将会进一步走低。兰德咨询预测，在未来几年内，行业平均利润率每年将降低一个百分点左右。