2013年底68家信托公司地产投资管理资产已达10.9万亿元

　　信托公司业务范围广泛，是唯一可以横跨资本、货币和产业三个市场的金融机构，近些年来，凭借着制度优势、市场机会，信托公司资产管理规模迅速扩大。根据信托业协会的数据，截至2013年底，68家信托公司构成的信托行业资产管理规模已达到10.9万亿元，资产规模仅次于银行业，成为第二大金融行业。

　　而房地产行业是信托公司的重点投资领域，从68家信托公司集合信托中投向房地产行业的资金占比来看，2013年平均占比达到19%左右，有个别信托公司达到70%以上。

　　同时，近三年房地产信托规模快速增长，根据同策咨询研究部监测数据，2011年-2013年的房地产集合信托规模分别为3139.01亿元、2197.58亿元、4004.74亿元，每年的同比增长率分别为56.97%、-29.99%、82.23%。

　　进入2014年，银行信贷紧缩导致房地产市场低迷，房企对于资金面需求持续增加，这为房地产信托的发展提供了市场机会，同策咨询研究部监测数据显示，2014年上半年，信托公司发行的房地产集合信托规模为1628.8亿元，和2013年同期的1634.5亿元的规模相比，并没有明显的下降。但是，今年以来，信托等金融机构在市场低迷期对于房地产的投资趋于谨慎，尤其是在房企资金面仍然趋紧的情况下，尽管房企对信托资金的需求较大，对于信托业务来讲是一个比较好的增长机会，但是，这也就意味着投资房地产信托的潜在风险正在逐渐加大。

　　基于以上因素，同策咨询研究部针对68家信托公司地产投资管理能力展开研究，近期完成了《2014年信托公司地产投资管理能力研究报告》 (以下简称：报告)，在报告中，除了对68家信托公司房地产投资管理能力做综合分析之外，我们还特别针对这些信托公司展开在运营实力、房地产投资实力和主动管理能力等三个方面单项研究。

　　首先，从信托公司地产投资实力单项指标来讲，信托公司地产投资实力主要反映的是信托公司在地产投资上投入的资源、专业化程度以及对地产行业的风格偏好。为了研究68家信托公司的地产投资实力，同策咨询研究部将会通过一些指标比较客观的衡量每家信托公司的地产投资实力，比如地产信托产品发行规模和地产信托在公司内部占比等指标。

　　具体而言，在《2014年信托公司地产投资管理能力研究报告》中，68家信托公司地产投资实力主要包含产品发行能力、收益能力和专业能力这三个一级指标。其中，在产品发行能力上，同策咨询研究部选取资产2013年和近3年(2011-2013年)发行地产项目数和地产信托募集规模为二级指标，以避免不同年份数据波动对信托公司产生影响;在收益能力上，我们选取地产信托平均预期年收益率作为二级指标，在专业能力上，我们选取2013年新发行地产信托占信托行业地产信托规模之比和2013年新发行信托占公司内部信托之比来衡量。具体如下图所示：

　　备注：二级指标的各项数据来源于用益信托网 同策咨询研究部整理

　　通过大量数据监测与运算后，我们得出68家信托公司地产信托的产品发行能力、收益能力和专业能力三个一级指标排名值，然后，我们再给予产品发行能力、收益能力和专业能力这三个一级指标一定权重，得出68家信托公司的地产投资实力，具体排名情况如下表所示(表中我们列出了排名位于前20位的信托公司排名，欲了解所有排名情况，请联系同策咨询研究部)：

2014年信托公司的地产投资实力TOP20

　　数据来源：用益信托网，同策咨询研究部整理

　　同策咨询研究部高级研究员聂辽宁认为，根据上述68家信托公司地产信托投资实力排名结果，排名前十位的信托公司有中融信托、四川信托、新华信托、华润信托、中铁信托、杭工商信托、安信信托、大业信托、百瑞信托、平安信托。其中，大部分信托公司地产投资实力表现较强主要是受产品发行能力影响比较大，比如，中融信托、华润信托2013年地产信托发行规模分列第1、2位，为634.16亿元和332.15亿元，远远超出其他信托公司，这一定程度上为它们的地产投资实力加分。

　　同时，从其他地产投资实力排名靠前的信托公司来看，四川信托、新华信托、平安信托、杭工商信托、中铁信托，这些信托公司2013年的地产信托发行规模排名位于第4-8位，均在130亿元以上，安信信托2013年的地产信托发行规模排名位于第10位，发行规模达到了130.4亿元。同样，这些信托发行规模较大的公司也具有较强的投资实力

　　同策咨询研究部监测数据显示，2013年整个信托行业发行的地产信托的总规模为3999.67亿元，而地产投资实力排名前十位的信托公司的集中度达到了54.97%，行业集中度达到了较高的水平。

　　但是，对于发行规模靠前的信托公司来说，地产信托产品的收益率排名没有优势，收益率排名反而位于中游水平，而且对于平安信托和华润信托，其地产信托产品的收益率排名比较靠后。

　　通过研究发现，信托公司地产信托募集规模和收益率有着相反的关系，即地产信托募集规模高，收益率低，反之，地产信托募集规模低，收益率高。原因可能在于规模较小的信托公司交易对手主要是中小型开发商，这些中小型开发商议价能力更弱，只能承受更高的融资成本;较大规模的信托公司的交易对手主要为大型品牌开发商，而大型品牌开发商信誉能力较好，议价能力较强，此时，融资成本往往低于中小开发商。

　　第二，从信托公司运营实力来讲，主要反映的是信托公司资产管理和盈利方面的整体的实力，虽然资产管理规模不是越大则公司越强，但是也总体上反映了公司的业务拓展以及管理上的实力，而盈利能力则一定程度上反映了公司的业务结构。

　　在本文中，信托公司的运营实力，主要包含信托公司的资产管理和资本实力以及盈利能力这两个一级指标。在资产管理和资本实力上，我们选取资产管理规模、注册资本、净资产作为二级指标;在盈利能力上，我们选取收入总额、净利润总额、资本利润率作为二级指标，在此基础上，来综合考虑信托公司整体的运营实力。具体如下图所示：

　　备注：二级指标的各项数据来源于信托公司2013年年报 同策咨询研究部整理

　　对于各个一级指标给予一定的权重，得出信托公司运营实力，具体排名情况如下表所示(表中我们列出了排名位于前20位的信托公司排名，欲了解所有排名情况，请联系同策咨询研究部)：

2014年信托公司的运营实力TOP20

数据来源：信托公司2013年财报，同策咨询研究部整理

　　同策咨询研究部研究数据显示，运营实力排名前十的信托公司中，有中信信托、平安信托、中融信托、兴业信托、中诚信托、华润信托、中铁信托、外贸信托、四川信托、上海信托。对其运营实力影响比较大的两个二级指标分别是资产管理规模和资本利润率。有的是资产管理规模排名比较靠前，如中信信托以7296.61亿元的资产管理规模排名第1位，而兴业信托、中融信托的资产管理规模分别为5650.02亿元和4785.35亿元，分列第2、3位，而华润信托、中诚信托、外贸信托资产管理规模也比较靠前，分别位于第4、5、7位，它们的资产管理规模均在3000亿元以上。对于中融信托和中信信托两家公司来说，不仅在资产管理规模上表现较好，而且在资本利润率上表现也较好，分列第7和11位，所以运营实力排名会比较靠前，但华润信托和平安信托在资本利润率上表现不佳，分列第46和60位，平安信托排名较靠前，主要原因在于其净资产和注册资本均排名第一，分别达到了171.34亿元和69.88亿元。

　　也有的信托公司资产管理规模位于中上游水平，但资本利润率表现比较突出，如中铁信托和四川信托，它们的资本利润率分别为54.06%和38.79%，分列第1、2位，所以对运营实力的影响也比较大。

　　而对于运营实力排名处于末端的信托公司，则大多是管理资产规模排名靠后的信托公司，如浙金信托、万向信托、长城信托、华宸信托，其资产管理规模位于倒数四位，而西部信托、甘肃信托、国民信托在资本利润率指标上表现较差。

　　第三，从信托公司主动管理能力来说，在本文中主要是指信托公司的风险控制能力，信托公司的风险控制能力是资产主动管理能力的核心，对于投资者来说也是非常重要的。本文中的风险控制能力，主要包含了以下一些二级指标，如不良资产率、信托杠杆率、中后台人员数、中后台人员数/业务人员数、净资本/净资产、净资本/风险资本。

　　备注：二级指标的各项数据来源于信托公司2013年年报 同策咨询研究部整理

　　对于各个二级指标的数据标准化处理，然后给予一定的权重打分，得出信托公司的风险控制能力，具体排名情况如下表所示(表中我们列出了排名位于前20位的信托公司排名，欲了解所有排名情况，请联系同策咨询研究部)：

2014年信托公司的风险控制能力TOP20

数据来源：信托公司2013年财报，同策咨询研究部整理

　　同策咨询研究部研究数据显示，风险控制能力排名前十的信托公司有：民生信托、华信信托、中融信托、西部信托、国民信托、上海信托、爱建信托、紫金信托、国联信托、中建投信托。对于信托公司的风险控制能力，影响比较大的因素主要有以下两个：中后台人员数/业务人员数、净资本/净资产。中后台人员数/业务人员数的比值反映的是中后台人员对业务人员的支持率，中后台人员包含财务、法务和风控等职能人员，但不限于这些部门，一定程度上能反映风控部门对业务的支持度，这个比值越高，说明中后台人员对业务人员的支持越大。中后台人员数/业务人员数的比值比较高的公司有西部信托、中建投信托、紫金信托、上海信托、国民信托、爱建信托，均排在前十位，其中西部信托排在第1位，它们的中后台人员支持率分别达到了159.18%、138.6%、134.88%、125.53%、125%、114.49%。而在净资本/净资产这一项中，表现较好的信托公司有民生信托、中融信托、华信信托、国联信托，均位于前十位。

　　最后，我们对于以上三个单项能力，进行综合打分。由于本报告的主要读者群为对房地产信托比较关注的个人和机构投资者;在本报告中，地产投资实力是本报告的主要研究对象，而主动管理能力是一个信托公司的核心能力;综上两点，我们对地产投资实力和主动管理能力这两个指标给予相对更高的权重;

　　由此，得到信托公司的地产投资管理能力排名，具体如下表所示(表中我们列出了排名位于前20位的信托公司排名，欲了解所有排名情况，请联系同策咨询研究部)：

2014年信托公司的投资管理能力TOP20

数据来源：信托公司2013年财报、用益信托网，同策咨询研究部整理

　　综合来看，同策咨询研究部研究数据显示，68家信托公司地产投资管理综合能力排名前十的信托公司有，中融信托、四川信托、华润信托、平安信托、新华信托、中铁信托、方正信托、中建投信托、杭工商信托、中信信托。这十家信托公司中，既有整体规模表现比较大的信托公司，如中信信托、中融信托、华润信托、平安信托、四川信托，它们2013年资产管理规模排名比较靠前，除了平安信托位于第11位，四川信托位于第17位，其他几家都位于前10，中信信托、中融信托、华润信托资产管理规模分别位于第1、3、4位;也有资产管理规模位于中游水平的信托公司，如新华信托、中铁信托、方正信托、中建投信托;还有一些小型信托公司，如杭工商信托，成为地产投资信托的一匹黑马，尽管其2013年信托资产管理规模仅为226.33亿元，在所有信托公司中排名位于第64位，但其2013年地产信托发行规模达146.48亿元，与其信托资产管理规模占比为64.7%，表明其大部分的资产投向了房地产领域，风格比较激进。

　　由于我们在地产投资能力和风险控制能力两个分项上，给的权重相对较大，所以最后的地产投资管理能力排名，受这两项影响比较大。前十的信托公司中，有的在地产投资上表现比较突出，如中融信托、四川信托、新华信托、华润信托、中铁信托、杭工商信托，平安信托，其地产投资实力均位于前10位。有的在风险控制能力上表现好，如中融信托、方正信托、中建投信托、杭工商信托，其风险控制能力分别排名第3、10、11、19位，对于方正信托、中建投信托、杭工商信托，在地产投资和风险控制这两项能力能力上表现比较均衡，中融信托，则是在这两项能力比较均比较突出。