三大买家五轮PK后 董家渡300亿高价地将花落谁家？

　　9月3日晚间，上海土地市场发布了2014年第2号预申请公告，定名为黄浦区“小东门街道616、735街坊”地块的董家渡超级高价地于9月3日正式开始接受预申请，公告将于9月30日截止。

　　据此前测算，该地块总价将轻松超过300亿，如果顺利成交将成为“全国总价高价地”。

　　客观来讲，在今年银行信贷持续紧缩、企业资金面普遍吃紧、土地市场已经开始阶段性遇冷的市场背景下，这么高总价的地块估计会使大多数开发商望而却步，那么，最终谁会来主导开发这个300亿“全国总价高价地”?这个超级高价地会花落谁家?

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于董家渡地块属于南外滩的黄埔滨江板块，属于黄浦江沿岸除了陆家嘴、外滩之外的次核心区域。因此，董家渡高价地地块的地理位置重要程度不言而言，势必成为大牌房企的兵家必争之地。从这个角度来看，向董家渡“全国总价高价地”抛绣球的企业一定是具有雄厚资本实力的企业，比如地方国企、民营企业联合体、港资企业等。

　　而近期的市场传言也有所印证。综合多方面消息，当前董家渡“全国总价高价地”已有三个定向卖家，一家是“中民投”，背后是众多具有雄厚资本实力的民营企业投资组建，一家则是上海外滩投资开发(集团)有限公司，另外一家则是港资大牌开发商九龙仓。

　　从上述三家实力雄厚的企业来讲，可以预见未来董家渡超级高价地将上演“高价地争霸赛”，这三家企业也将上演“三国演义”。那么，300亿“全国总价高价地”会花落谁家?我们不妨一轮一轮对比一下各家企业的实力再做定论。

　　第一轮PK：资本实力强弱如何，300亿“全国总价高价地”会花落谁家是在资本实力上的第一轮较量。

　　据百度百科介绍，九龙仓集团是香港十大地产商之一，集团实力雄厚，综合资产总值达港币3343亿元，以发展中、港两地地产及基建业务为策略重点;“中民投”作为由全国工商联发起今年刚刚成立的大型民营投资公司，公司注册资本500亿元，59家参股股东均为大型民营企业，参股企业资产总额近1万亿元;上海外滩投资开发(集团)有限公司2009年成立之时，注册资本金达10.1亿元，净资产22亿元。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，单纯从资本实力对比的角度来看，无论是“中民投”还是九龙仓，如果公司打算倾全力拿下这个全国总价高价地，还是有比较大的希望的;而上海外滩投资开发(集团)有限公司的资本实力略微偏弱，但其背后是黄浦区政府的鼎力支持，如果它想出手拿下董家渡高价地，当前资本实力偏弱的现状也并不影响其拿下这个高价地。如此可见，即使黄浦区“小东门街道616、735街坊”地块预申请活动的全额保证金金额为人民币50亿元，这也难不倒这三家大腕公司。

　　但支付保证金和拿下董家渡高价地只不过是刚刚开始。对于企业来讲，随后的日子不仅仅要完成支付300亿的地价，还要进行后续开发、运营等方面的投入，这方面大约也需要至少200亿元。总的来看，成本累计500亿元的投入不是一般开发商或企业能够扛得住的。这对于上述任何一家企业来讲又都是一个非常大的考验。因此，从第一轮PK来看，无论是哪一家企业似乎都不是太具有优势。

　　第二轮PK：金融产业能力较量，这也将成为董家渡300亿“全国总价高价地”归属的关键。

　　据地块公告，为符合外滩金融集聚带开发建设，该地块此次采取“带规划方案”的整体出让方式，要求受让人对地块整体受让，并按照规划要求统一开发，将其打造成为具有国际影响力的滨水新兴金融中心。

　　去年7月上海市黄浦区人民政府也正式对外发布《黄浦区关于建设外滩金融创新试验区的十大举措》(“黄浦金融创新十条”)，提出将在外滩金融集聚带建设以互联网金融和民营金融为主体的外滩金融创新试验区，以主动服务上海国际金融中心建设。

　　从上述政策与地块要求来看，金融产业能力较强的企业将成为董家渡300亿“全国总价高价地”的所有者。综合分析来看，九龙仓主营业务包括房地产、传媒、酒店、港口、百货公司等，而上海外滩投资开发(集团)有限公司是属于黄浦区国资委下属一级开发公司，这两家的金融属性明显偏弱。而“中民投”则不一样，据媒体报道，“中民投”拟集聚资源，以产业板块、金融板块为依托，将中民投打造成具有一批中国行业内最优秀公司的集团。如通过财务投资和设立混合投资基金等方式介入特许领域和关键环节;通过“投、贷联动”、“股、债联合”、中介服务、不良资产处置、资产管理等业务模式和建立私募股权投资基金，打造全牌照金融平台;通过境外发行低成本债券、引进国际知名投资机构、推动成熟项目境外上市等战略拓展海外投资市场，促进国民经济转型。

　　从上述三家企业金融产业属性对比来看，如果每家“带规划方案”上报，获得董家渡高价地的极有可能是“中民投”，“中民投”在第二轮的PK中胜算的可能性最大。