三大买家五轮PK后 董家渡300亿高价地将花落谁家？

　　9月3日晚间，上海土地市场发布了2014年第2号预申请公告，定名为黄浦区“小东门街道616、735街坊”地块的董家渡超级高价地于9月3日正式开始接受预申请，公告将于9月30日截止。

　　据此前测算，该地块总价将轻松超过300亿，如果顺利成交将成为“全国总价高价地”。

　　客观来讲，在今年银行信贷持续紧缩、企业资金面普遍吃紧、土地市场已经开始阶段性遇冷的市场背景下，这么高总价的地块估计会使大多数开发商望而却步，那么，最终谁会来主导开发这个300亿“全国总价高价地”?这个超级高价地会花落谁家?

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于董家渡地块属于南外滩的黄埔滨江板块，属于黄浦江沿岸除了陆家嘴、外滩之外的次核心区域。因此，董家渡高价地地块的地理位置重要程度不言而言，势必成为大牌房企的兵家必争之地。从这个角度来看，向董家渡“全国总价高价地”抛绣球的企业一定是具有雄厚资本实力的企业，比如地方国企、民营企业联合体、港资企业等。

　　而近期的市场传言也有所印证。综合多方面消息，当前董家渡“全国总价高价地”已有三个定向卖家，一家是“中民投”，背后是众多具有雄厚资本实力的民营企业投资组建，一家则是上海外滩投资开发(集团)有限公司，另外一家则是港资大牌开发商九龙仓。

　　从上述三家实力雄厚的企业来讲，可以预见未来董家渡超级高价地将上演“高价地争霸赛”，这三家企业也将上演“三国演义”。那么，300亿“全国总价高价地”会花落谁家?我们不妨一轮一轮对比一下各家企业的实力再做定论。

　　第一轮PK：资本实力强弱如何，300亿“全国总价高价地”会花落谁家是在资本实力上的第一轮较量。

　　据百度百科介绍，九龙仓集团是香港十大地产商之一，集团实力雄厚，综合资产总值达港币3343亿元，以发展中、港两地地产及基建业务为策略重点;“中民投”作为由全国工商联发起今年刚刚成立的大型民营投资公司，公司注册资本500亿元，59家参股股东均为大型民营企业，参股企业资产总额近1万亿元;上海外滩投资开发(集团)有限公司2009年成立之时，注册资本金达10.1亿元，净资产22亿元。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，单纯从资本实力对比的角度来看，无论是“中民投”还是九龙仓，如果公司打算倾全力拿下这个全国总价高价地，还是有比较大的希望的;而上海外滩投资开发(集团)有限公司的资本实力略微偏弱，但其背后是黄浦区政府的鼎力支持，如果它想出手拿下董家渡高价地，当前资本实力偏弱的现状也并不影响其拿下这个高价地。如此可见，即使黄浦区“小东门街道616、735街坊”地块预申请活动的全额保证金金额为人民币50亿元，这也难不倒这三家大腕公司。

　　但支付保证金和拿下董家渡高价地只不过是刚刚开始。对于企业来讲，随后的日子不仅仅要完成支付300亿的地价，还要进行后续开发、运营等方面的投入，这方面大约也需要至少200亿元。总的来看，成本累计500亿元的投入不是一般开发商或企业能够扛得住的。这对于上述任何一家企业来讲又都是一个非常大的考验。因此，从第一轮PK来看，无论是哪一家企业似乎都不是太具有优势。

　　第二轮PK：金融产业能力较量，这也将成为董家渡300亿“全国总价高价地”归属的关键。

　　据地块公告，为符合外滩金融集聚带开发建设，该地块此次采取“带规划方案”的整体出让方式，要求受让人对地块整体受让，并按照规划要求统一开发，将其打造成为具有国际影响力的滨水新兴金融中心。

　　去年7月上海市黄浦区人民政府也正式对外发布《黄浦区关于建设外滩金融创新试验区的十大举措》(“黄浦金融创新十条”)，提出将在外滩金融集聚带建设以互联网金融和民营金融为主体的外滩金融创新试验区，以主动服务上海国际金融中心建设。

　　从上述政策与地块要求来看，金融产业能力较强的企业将成为董家渡300亿“全国总价高价地”的所有者。综合分析来看，九龙仓主营业务包括房地产、传媒、酒店、港口、百货公司等，而上海外滩投资开发(集团)有限公司是属于黄浦区国资委下属一级开发公司，这两家的金融属性明显偏弱。而“中民投”则不一样，据媒体报道，“中民投”拟集聚资源，以产业板块、金融板块为依托，将中民投打造成具有一批中国行业内最优秀公司的集团。如通过财务投资和设立混合投资基金等方式介入特许领域和关键环节;通过“投、贷联动”、“股、债联合”、中介服务、不良资产处置、资产管理等业务模式和建立私募股权投资基金，打造全牌照金融平台;通过境外发行低成本债券、引进国际知名投资机构、推动成熟项目境外上市等战略拓展海外投资市场，促进国民经济转型。

　　从上述三家企业金融产业属性对比来看，如果每家“带规划方案”上报，获得董家渡高价地的极有可能是“中民投”，“中民投”在第二轮的PK中胜算的可能性最大。

　　第三轮PK：从房地产开发能力来讲，开发、运营等综合实力较强的公司也有可能拿下董家渡高价地。

　　从董家渡高价地的开发条件来看，还有种种苛刻的限制性条款。比如受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%，十年内不得转让。自持部分自持期自本项目竣工验收取得房地产权证之日起计算，自持期满后，受让人如需转让，须征得出让人同意。对于可转让的办公部分，最小转让单位为栋。受让人如需转让商业部分，须对地上和地下分别采取整体转让的方式进行转让，在地块划分街坊后，受让人也可按各街坊采取地上和地下整体转让的方式。受让人在对商业部分转让前也须征得出让人同意。另，受让人须长期自持住宅部分建筑面积不少于5000平方米用于租赁，不得擅自销售，受让人如需销售，销售前须征得出让人同意。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于大牌港资企业九龙仓来讲，由于其拿地选择目标就仅仅局限于市中心优质地块，擅长于高端物业的开发，也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业，尤其是大型综合体的开发，毫无疑问，董家渡“全国总价高价地”的推出，作为资本实力雄厚、开发运营能力较强的港资企业九龙仓势必会向其“抛绣球”;而“中民投”作为新成立的大型民营投资公司，尚未有房地产开发、运营经营，这方面确实逊色了不少;上海外滩投资开发(集团)有限公司，其专长或主要职能是以建设外滩金融集聚带为使命，以总体发展商的身份，对外滩金融集聚带范围内的城区进行功能性再开发，通过土地储备、综合配套、老大楼置换、房地产开发等手段，为外滩金融业发展提供优质载体和良好服务，营造最佳的金融业发展生态环境，总体来看，也并非大型项目的直接开发、运营的主导者。

　　因此，从房地产项目开发、运营等综合实力来看，第三轮PK的结果九龙仓胜算的可能性最大。

　　第四轮PK：一定程度上来看，政府资源支持力度及利用程度决定董家渡高价地归属。

　　市场也会存在一定变数，尤其是在今年银行信贷紧缩的市场背景下，董家渡300亿“全国总价高价地”的推出，由于总价不是一般的高，也难说一定会让哪家开发商拿下这个地块，因此，也不排除今年这个地块被政府资源支持力度及利用程度较强的地方国企拿走，比如上海外滩投资开发(集团)有限公司。

　　就上海外滩投资开发(集团)有限公司来讲，作为黄浦区国资委下属企业，公司主营房地产开发与经营，以外滩金融集聚带总体发展商的身份，通过土地储备、综合配套、老大楼置换、房地产开发等手段，对外滩地区进行功能性再开发，为外滩金融业发展提供优质载体和良好服务。尽管其并非大型项目的直接开发、运营的主导者，但是截止目前为止，上海外滩投资已经完成外滩源项目(一期)，现进行着外滩中央广场项目、中山南路地下通道市政项目、大清银行大楼改造项目、黄浦区594、596街坊金融地产定制项目，也具有一定的开发经验。

　　从这个角度来看，上海外滩投资开发(集团)有限公司具有明显的政府资源优势，如果它拿下董家渡高价地，可以以官方的名义寻求战略合作方，利用政府资源共同开发和打造这个地块。此外，如果董家渡高价地因为总价过高，其他企业最终获得力不从心之时，最终也极有可能被上海外滩投资开发(集团)有限公司拿下。

　　第五轮PK：单一企业实力难以称霸，联合拿地开发能力或成为企业攻城略地的关键能力。

　　总的来看，对于300亿董家渡“全国总价高价地”而言，雄厚的资本实力、金融产业的资源整合能力、房地产开发及运营实力、政府资源能力等都显得重要，如今董家渡“全国总价高价地”将花落在哪家企业?是民营企业“中民投”，还是地方国企上海外滩投资开发集团?还是其他具有雄厚资本实力的集团?值得肯定的是，对于任何一个单一企业来讲，目前还难以有定论。

　　由于董家渡“全国总价高价地”总价太高，对于企业的综合能力要求较高，最终由品牌房企“联合拿地”的方式或将再现在这个全国准总价高价地。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市常态化调控的市场背景下，联合拿地的开发模式逐渐盛行。联合拿地本身就是市场资源优化配置，规避投资风险的市场行为。前两年一些“高价地”如广州亚运地块，上海外滩8-1总价高价地等项目均为几家开发商共同拿地共同开发的合作开发模式。时至今日，大多数合作开发让这些企业的“高价地”继续生存了下来。

　　但在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下，房企由竞争转为“竞合”，各个开发企业背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，为了拿地获得今后开发收益也好，为了上市融资也好，为了合理配置公司资产也好，未来房企之间通过收购、参股、控股等强强联合的方式，即使政策在“土地拍卖”开发环节上有诸如保障房配建、配套等指标限制，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置。

　　那么，对于上述三家企业来讲，也极有可能采取联合拿地开发这样的模式。但是，不同企业的优劣势不一样，最终联合拿地的模式也会存在比较大的差异。笔者认为，对于“中民投”来讲，由于具有金融产业优势，极有可能采取“中民投+开发商”联合拿地模式，弥补其在专业开发能力上的不足;对于九龙仓来讲，由于具有综合开发与运营的优势，极有可能采取“九龙仓+金融企业”联合拿地方式，弥补其在金融产业上的不足;对于上海外滩投资开发(集团)有限公司来讲，极有可能会最终采取“上海外滩投资+开发商+金融企业”联合拿地开发的模式，以实现综合开发、运营董家渡高价地的目的。