上海10万以上豪宅逆市翻红成交79套 市场热度未减

　　今年1-8月，大多数房企销售量普遍未达预期，9月开局上海楼市也并没有迎来“金九”行情，如今“金九”成为“铁九”已成定局。但是，对于上海10万元/平方米以上的天价豪宅来讲则逆势翻红，并没有受到当前银行信贷紧缩导致的市场低迷期的影响。

　　从今年1月至9月21日单价10万元/平方米以上天价豪宅成交套数情况来看，已经超过去年同期水平。同策咨询研究部数据显示，2014年1月至9月21日，上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计成交79套，其中，公寓51套，别墅28套，而去年同期天价豪宅成交套数为68套，其中，公寓58套，别墅10套。

　　回顾近几年上海天价豪宅的市场成交情况，同策咨询研究部数据显示，2010-2013年4年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交458套，其中别墅豪宅122套。2010-2013年这4年天价豪宅分别交易了78套、119套、149套、112套，4年平均每年卖出115套。按照上海市今年1月至9月21日79套销售量来计算，预计2014年全年也会卖110套左右天价豪宅，虽然略低于近4年115的年均套数，但110套的总量接近去年112套总量，也算是“卖得火”。

　　那么，在银行信贷紧缩等因素的影响下，上海天价豪宅为何为逆势翻红?天价豪宅是否还会延续继续放量的局面?如何看待天价豪宅的市场价值?

　　上海天价豪宅逆势翻红的四大原因

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年以来天价豪宅市场逆势翻红，预售许可证管制放开、部分项目以价换量、富豪阶层频频入市、部分富二代、海归人士投资豪宅等成为今年天价豪宅市场逆势表现“卖得火”的主要原因。具体来讲：

　　首先，预售许可证管制放开，为今年天价豪宅成交提供了政策“窗口期”。

　　由于2013年年底延缓发放或停止发放高端楼盘预售证，高端楼盘成交受到抑制，但2014年年后随着市场逐渐低迷，停止发放高端楼盘预售证的政策执行力度递减，预售证开始放行，这成为今年以来天价豪宅楼盘持续开始放量的机会。

　　第二、今年以来，受银行信贷紧缩，市场交易量低迷，尤其是对于高端楼盘来来讲，面临较大的去化压力，部分房企调整推盘策略，以特价房、尾盘清货等方式进行营销，甚至部分高端楼盘采取20-30%的大幅降价策略激活市场成交量，以快速回笼资金，实现企业的销售业绩指标。

　　第三、千万富豪购买天价豪宅寻求身份地位的象征以及资产的保值增值。

　　从天价豪宅成交客户构成情况来看，正是由于这些富豪阶层频出，使得一些资金流向包括上海在内的全球最为尊贵优越的顶级豪宅。尤其是浦东新区陆家嘴板块、黄埔滨江板块、淮海中路板块，富豪们对于这些板块的天价豪宅的认可度还是比较高，比如，从2013年1月-2014年9月21日上海天价豪宅成交情况来看，单陆家嘴滨江一个板块成交套数占到全市成交套数的34%左右，其中，2013年年仅仅陆家嘴滨江板块一个板块成交天价豪宅49套，占到全市成交套数的44%，陆家嘴市中心保值增值的区位优势及滨江的资源被区域内外投资客、富豪、海归人士等富有阶层看中，促成区域内猛增，成为最受认可的首选板块。

　　第四、部分富二代、海归人士瞄准陆家嘴等优势天价豪宅项目进行投资。

　　天价豪宅市场价值还会继续体现

　　如上所述，按照上海市今年1月至9月21日79套销售量来计算，预计2014年全年也会卖110套左右天价豪宅，今年天价豪宅销售总量也算是“卖得火”，那么，后续天价豪宅市场是否一如既往那么坚挺?天价豪宅是否还会延续继续放量的局面?如何看待天价豪宅的市场价值?同策咨询研究部总监张宏伟认为，市中心土地资源“稀缺性”、上海楼板价“高价地”出现、高端人才及富豪阶层聚集、上海楼市限购政策等成为上海天价豪宅市场价值继续表现较为坚挺的主要原因。具体来讲：

　　首先、市中心土地资源“稀缺性”支持天价豪宅价值持续增值。

　　市中心的地块，出让一块少一块，土地资源“稀缺性”的特征决定了市中心核心地段的地块还是走高端豪宅的路线。而在这样的核心地段几乎没有新增建设用地的供应，这也就意味着，天价豪宅卖一套少一套，天价豪宅的“稀缺性”将逐步体现，其未来升值及增值价值也值得期待。

　　第二、上海楼板价“高价地”出现，诱发天价豪宅市场更加坚挺。

　　2014年7月9日，丽丰控股旗下注册公司东方动力有限公司以5.77亿元夺得黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块。该地块成交楼板价为59859元/平米，剔除保障房的楼板价为85513元/平米，刷新了之前73099元/平米全国“单价高价地”的纪录!

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块楼板价已达85513元/平米，这对于周边板块来讲，比如黄埔滨江板块、陆家嘴板块、外滩板块、淮海中路板块，甚至整个天价豪宅市场，均会受到土地成本攀升的影响，这些板块的天价豪宅价格一定会因此而更加坚挺。

　　第三、高端人才及富豪阶层聚集，上海天价豪宅市场需求长期存在。

　　从客户需求的角度来讲，上海处于未来世界级经济中心的长三角都市圈中的核心地位，上海国际金融中心、上海国际航运中心、上海国际贸易中心等 上海“四个中心”启动，上海自贸区的设立等，将有大量高科技人才、管理人员引进，大上海的高端居住市场需求前景可期。

　　此外，2013年8月14日发布的《2013胡润财富报告》显示，截至2012年底，全国有105万千万富豪和6.45万亿万富豪，分别比去年增长3%和2%。从地域分布情况看，北京千万富豪达到18.4万人，全国排名第一;广东有17.2万位千万富豪，排名第二;上海有14.7万位千万富豪，排名第三。正是由于这些富豪阶层频出，使得一些资金流向上海最为尊贵优越的顶级豪宅。

　　综上利好消息，上海高端豪宅项目的前景可期，未来仍然有较大的市场需求及增值空间。

　　第四、楼市“限购”利好天价豪宅市场。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，高端住宅市场的抗跌性还是比较强的，在市场高涨期，高端住宅市场成交较为活跃，对于投资客的资产保值增值具有重要的作用;而在市场低迷或市场平稳期，由于上海楼市“限购”等因素的存在，天价豪宅市场尽管有时会呈现出阶段性成交低迷甚至大幅降价的状况，但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及高端住宅物业的抗跌性较强等原因，投资客在这个时候正是有更多的时间去选择合适的项目去投资“抄底”，并且在“限购”的市场背景下，天价豪宅物业价格涨幅比较平稳，未来市场一旦反弹，投资者将获得更大的投资回报与收益。