四大行“认贷”标准松动？上海楼市或再现买涨不买跌

　　9月22日下午，有传闻称“首套房认定标准将放松”，其表示“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”。同时，鼓励首套房贷款，同时二三套也可恢复至基准利率。

　　无风不起浪， 早在8月16日晚间，微博网友“曹山石”曾爆料上海建行未获批的内部文件，其中提及将尝试放松限贷，重新认定首套、二套房贷标准。并且提出首套房最低可以打8折利率(享受八折要求客户在该行金融资产必须大于等于贷款总额的80%)。随后，上海农行也有类似这样的政策传闻被爆出，但两者均被官方否认。

　　而近日传闻称“首套房认定标准将放松”、鼓励首套房贷款等风声再起。据中国证券报记者了解，此消息基本属实。并且报道称这家银行刚刚召开了会议，部署了支持房地产信贷投放、加大房贷利率优惠力度的方案。从具体的政策特征来看，主要是两方面：首套房贷的优惠力度加大，首套房利率或重回7折时代;房贷还清的可视为首套房，享受首套房的优惠政策。二套房的限制也将有所松动。

　　那么，对于上海楼市来讲，首套房利率优惠是否可期?是否可以重回7折时代?上海“首套房认定标准”是否具有可行性?如果属实，这将对上海楼市产生哪些影响?

　　首套房贷利率优惠可期，但难全面7折

　　从房贷利率现状来看，其实，8月份以来，上海首套房贷利率开始出现“点式”松动，房贷利率持续上浮的现象正在改变。

　　比如，8月份上海农业银行有条件松动首套房贷，200万以上商贷给出95折利率折扣;汇丰银行已经悄然打折，7月份以来，该行一手房首套房贷款160万以上就可以享受基准利率的九六折，二手房首套房贷款160万元以上也可以享受基准利率的九四折，贷款160万元以下统一是九六折;民生银行首套房贷利率开启85折的优惠，但是需要客户在民生银行拥有500万元以上的金融资产。除了上海农行、汇丰银行、民生银行以外，上海其他银行虽然暂未接到类似直接利率下浮的通知，但大多数银行也已经不再对首套房贷款执行利率上浮。

　　从上述消息来看，尽管部分上海银行首套房贷利率开始出现“点式”松动，但范围仍然有限，并且大多数是有条件的，有的银行门槛相对较高，甚至以购房客户在贷款银行的金融资产为条件，房贷利率并没有出现全面松动。不过，从未来趋势来看，笔者判断，上海首套房贷利率将从“点式”优惠到实质性下降。主要有理由如下：

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从政策面的角度来说，首套房贷利率回落是落实央行差别化住房信贷政策。其实，早在今年5月份，央行研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，并提出“央五条”措施，优先支持首套房贷，但是时至今日，仍然没有得到全面落实。当前，银行房贷审批周期缩短、部分银行房贷利率开始有条件下浮，标志着房贷政策开始“微调”走向定向宽松，如果后期首套房贷利率实质性回落，那么这也是前期央行落实差别化住房信贷政策的具体体现。

　　从银行获得资金成本的角度来说，余额宝等货币基金收益率逐渐降低，为商业银行利率降低提供机会。以余额宝7日年化收益率为例，今年年初余额宝7日年化收益率最高为7%左右，而到今年9月22日，随着央行对影子银行、同业竞争等整顿措施的拉开，余额宝等货币基金收益率逐渐降低，该收益率已经下滑至4.166%。余额宝等货币基金年化收益率逐渐降低，为商业银行房贷利率降低提供机会。但是，总体来看，房贷利率下调不会那么快，市场调节的变化仍然需要一个过程，笔者预计，第四季度首套房贷利率可能会有实质性回落。

　　也就是说，无论上述四大行传言是否属实，对于上海楼市来讲，首套房利率优惠是可期的，只不过由于银行获得资金的成本仍然相对较高，首套房贷利率回落的速度不会那么快。而对于上海首套房贷重回7折时代这个报道，笔者认为当前还很难实现，或者如果首套房贷实现7折利率，那也是有比较高的条件的，比如对于购房客户在贷款银行的金融资产的额度要求等等。