上海10万以上豪宅逆市翻红成交79套 市场热度未减

　　今年1-8月，大多数房企销售量普遍未达预期，9月开局上海楼市也并没有迎来“金九”行情，如今“金九”成为“铁九”已成定局。但是，对于上海10万元/平方米以上的天价豪宅来讲则逆势翻红，并没有受到当前银行信贷紧缩导致的市场低迷期的影响。

　　从今年1月至9月21日单价10万元/平方米以上天价豪宅成交套数情况来看，已经超过去年同期水平。同策咨询研究部数据显示，2014年1月至9月21日，上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计成交79套，其中，公寓51套，别墅28套，而去年同期天价豪宅成交套数为68套，其中，公寓58套，别墅10套。

　　回顾近几年上海天价豪宅的市场成交情况，同策咨询研究部数据显示，2010-2013年4年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交458套，其中别墅豪宅122套。2010-2013年这4年天价豪宅分别交易了78套、119套、149套、112套，4年平均每年卖出115套。按照上海市今年1月至9月21日79套销售量来计算，预计2014年全年也会卖110套左右天价豪宅，虽然略低于近4年115的年均套数，但110套的总量接近去年112套总量，也算是“卖得火”。

　　那么，在银行信贷紧缩等因素的影响下，上海天价豪宅为何为逆势翻红?天价豪宅是否还会延续继续放量的局面?如何看待天价豪宅的市场价值?

　　上海天价豪宅逆势翻红的四大原因

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年以来天价豪宅市场逆势翻红，预售许可证管制放开、部分项目以价换量、富豪阶层频频入市、部分富二代、海归人士投资豪宅等成为今年天价豪宅市场逆势表现“卖得火”的主要原因。具体来讲：

　　首先，预售许可证管制放开，为今年天价豪宅成交提供了政策“窗口期”。

　　由于2013年年底延缓发放或停止发放高端楼盘预售证，高端楼盘成交受到抑制，但2014年年后随着市场逐渐低迷，停止发放高端楼盘预售证的政策执行力度递减，预售证开始放行，这成为今年以来天价豪宅楼盘持续开始放量的机会。

　　第二、今年以来，受银行信贷紧缩，市场交易量低迷，尤其是对于高端楼盘来来讲，面临较大的去化压力，部分房企调整推盘策略，以特价房、尾盘清货等方式进行营销，甚至部分高端楼盘采取20-30%的大幅降价策略激活市场成交量，以快速回笼资金，实现企业的销售业绩指标。

　　第三、千万富豪购买天价豪宅寻求身份地位的象征以及资产的保值增值。

　　从天价豪宅成交客户构成情况来看，正是由于这些富豪阶层频出，使得一些资金流向包括上海在内的全球最为尊贵优越的顶级豪宅。尤其是浦东新区陆家嘴板块、黄埔滨江板块、淮海中路板块，富豪们对于这些板块的天价豪宅的认可度还是比较高，比如，从2013年1月-2014年9月21日上海天价豪宅成交情况来看，单陆家嘴滨江一个板块成交套数占到全市成交套数的34%左右，其中，2013年年仅仅陆家嘴滨江板块一个板块成交天价豪宅49套，占到全市成交套数的44%，陆家嘴市中心保值增值的区位优势及滨江的资源被区域内外投资客、富豪、海归人士等富有阶层看中，促成区域内猛增，成为最受认可的首选板块。

　　第四、部分富二代、海归人士瞄准陆家嘴等优势天价豪宅项目进行投资。