苏州楼市两连涨仍未达去年水平 刚改性产品持续发力

　　政经要闻

　　中小房企净负债率创新高近5年超一半房企消失

　　相关统计A股139家上市房企中报发现，受到行情骤冷导致销售回款大幅减少，现金支出却持续攀升的影响，纳入统计的上市房企平均净负债率接近100%。其中，大型房企负债率保持稳定，但中小房企平均净负债率接近120%，且短债偿付能力持续恶化，不少中小房企面临极大的偿债压力。

　　观点：每当市场陷入困境，谁的财务状况更好，谁就更容易拿到钱。对于那些资金链紧绷的房企而言，“以债养债”的生存方式已经难以为继。虽然国内房地产融资正在放松，但只有实力强劲、财务良好的主流房企才能受益。对于那些资金状况不佳的房企而言，把握房贷新政带来的销售窗口期，坚持去化与还贷才是上策。

　　限购松绑难纾库存压力房企以价换量或掀小高潮

　　截至9月底，大部分地产企业的销售业绩都与全年目标距离较大，房企前20强中仅4家前9个月销售业绩达到全年目标的70%以上，其他企业该比例普遍在60%上下。尽管国庆黄金周部分企业取得不错的销售业绩，但要完成全年目标，多数房企四季度面临的去库存压力仍然非常大，尽管限贷政策出现松绑，但仍不排除部分房企后续将采用“以价换量”的策略。

　　观点：在这样的背景下，房地产企业的格局将再次分化，一些销售业绩较差、融资渠道受限、获取资金成本较高的企业，有可能成为其他房企下一波“猎食”的对象。那些龙头企业尽管同样销售表现不佳，但却可能通过在资本市场的上市、供股、发债等融得大量低成本资金，进而实现规模的壮大，获得收购其他房企的良机。对于大小房企而言，可谓“一边天堂，一边地狱”。

　　200亿元融资助力打造吴中建设

　　未来三年，建设银行苏州分行将融资200亿元，助推吴中区经济社会发展和民生改善。昨天下午，吴中区人民政府与建设银行苏州分行签署了合作协议，首批5个合作项目获得了50亿元资金支持。作为一个拥有巨大发展潜力、显示勃勃发展生机的城区，吴中区经济正进入加速发展的快车道，投融资总量迈上新台阶，重大项目建设取得新突破，经济结构实现新优化。

　　观点：本次建设银行苏州分行计划在未来三年内为吴中区提供总额200亿元的融资支持，在推动城乡一体化及新型城镇化、打造区域特色金融高地、促进民营经济发展、深化国资国企改革、民生工程和文化大繁荣建设等领域为吴中区提供全方位、便捷优惠的金融服务。根据项目实施计划，首期将启动50亿元资金，为"两河一江"吴中段综合整治项目、尹山湖商业设施建设项目、江苏省第九届园博会场周边综合整治项目、藏书板块城镇化建设项目等提供融资支持。

　　专家：要谨慎看待公积金新政救市效果

　　近日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。新政策主要包括，职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款，贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。

　　观点：从此的次住房公积金新政再加上之前的房贷新政，可以看出决策层希望更多自住型、改善型购房者入市的迫切心情。一方面希望引导这些刚需入市减缓房价下跌速度，避免发生金融危机，另一方面楼市刚需与投机性需求相比，不易发生大面积断供现象，保证了银行房贷资金的安全。但是随着人们对房地产投资兴趣的骤减、高房价仍然耸立云端，以及优惠政策支持力度的有限，要想让高房价长期稳住不破，显然已经是不可能的。

　　土地市场

　　2014年经营性用地第3号挂牌出让公告

　　2014年经营性用地第3号挂牌出让说明

　　此次挂牌出让22宗地块，土地面积为65.4万方;其中姑苏区2宗，吴中区9宗，相城区6宗，高新区5宗;住宅性用地10宗，文娱用地1宗，批发零售、商务批发零售用地10宗，商服用地1宗。

　　姑苏区：苏地2014-G-41号地块位于姑苏区林顿路以东、悬桥巷以南，土地面积为4,322㎡，起拍单价为15,778元/㎡;苏地2014-G-42号地块位于姑苏区虎泉路以西，一力钢材厂以南，土地面积为2,258㎡，起拍单价为3,400元/㎡。

　　吴中区：苏地2014-G-43号位于吴中区度假区孙武路南侧、实相南路东侧，土地面积为74,332㎡，起拍单价为4,500元/㎡;苏地2014-G-44号，苏地2014-G-45号，苏地2014-G-46号，苏地2014-G-47号，苏地2014-G-48号地块于经济开发区板块，土地面积分别为21,107、4,775、4,775、2,980、52,273㎡，起报单价分别是6,150、1,650、1,650、1500、5,488元/㎡;苏地2014-G-49号位于木渎板块，土地面积69,664 ㎡，起报单价9,600元/㎡。苏地2014-G-50号、51号地块位于吴中金庭镇，土地面积11,205、4,645㎡，起报单价3,000、1,500元/㎡。

　　相城区：苏地2014-G-52号位于元和板块，土地面积分别是37,562㎡，起拍单价741元/㎡;苏地2014-G-53号地块位于望亭镇，土地面积29,531㎡，起拍单价3,000元/㎡;苏地2014-G-54号地块，苏地2014-G-56号，苏地2014-G-57号地块位于元和板块，土地面积分别是3,606、41,668、10,504㎡，起拍单价分别为1,200、9,750、1,200元/㎡;苏地2014-G-55号地块位于渭塘镇，土地面积分别是43,850㎡，起拍单价4,500元/㎡。

　　高新区：苏地2014-G-58号，苏地2014-G-59号，苏地2014-G-60号地块位于狮山板块，土地面积分别为104,401，26,787，74,780㎡，起拍单价8,800,14,800、16,650元/㎡;苏地2014-G-61号地块位于横塘板块，土地面积16,690㎡，起拍单价5,600元/㎡;苏地2014-G-62号地块位于浒墅关板块，土地面积12,150㎡，起拍单价2,100元/㎡。

　　竞拍时间：2014年11月12日下午1点30分

　　新房市场

　　NO.1 本周住宅销售分析

　　从销售数据来看，本周住宅成交稳增6.84%，虽成交量猛增，相比节前依然是平均水平，相比去年，依然没有达到预期水平。从供应市场来看，共6个楼盘获得预售许可证，约17.99万方住宅新增供应量入市。

　　各区销售套数排名依次为：吴中区、姑苏区、园区、高新区、相城区。

　　套均成交面积为118㎡，本周苏州楼市刚改产品持续发力，对套均面积贡献较大。

　　本周苏州住宅市场出清周期高达13个月，部分开发商务实回归市场，降价积极去化库存房源。目前来看，解除限购对解救楼市并没有取得决定性作用，前期的整体住宅市场需求爆发，到目前逐渐恢复以往正常水平。

　　苏州商品住宅均价11,216元/㎡ ，上涨3.46%，逐渐趋稳。虽然普通住宅近期均以特价加推，以价换量，优惠放量为主，价格依然保持11,000元/㎡价格线上下，证明苏州楼市价格抗跌性很强