董藩：限购短期不会取消 买房仍是最好的投资

《2012中国高端物业气象报告》：5月19日下午，由侨鑫地产主办的《中国高端物业气象报告》论坛，在广州汇景新城·亚太国际俱乐部举办。这也是《中国高端物业气象报告》举办的第三届。论坛上，来自财经、房地产、人文等方面的顶尖专家、学者汇聚一堂，对2012年房地产市场下半场进行了探讨，并对地产调控政策的未来变化进行了预测。

论坛结束后，北京师范大学房地产研究中心主任董藩接受了媒体采访。他表示，中国房地产市场不会出现类似日本房地产泡沫破灭的情况。并且，目前的地产调控政策也已见底，不可能再出更严厉的政策。随着扬州出台购房补贴等地方新政，未来将有更多地方政府加入“松绑”行列。

城市化进程中地产泡沫难现

不少人对多年前日本房地产泡沫破灭的情形记忆犹新。在20世纪80年代末，日本的土地财富已经占到国家财富总额的约70%，而同期美国仅占25%。到1993年，日本房地产泡沫全面崩溃。据日本不动产研究所统计，从1990年3月到2000年3月，东京圈平均地价峰值下滑58.9%，同期商业用地平均地价更跌落了71.4%。

有人担心，中国是否也会出现房地产泡沫破灭的情况？

对此，董藩表示，日本的地产泡沫破灭是有一定背景的。当时的日本经济从高速增长开始进入衰退周期，城市化进程完成，房子和股票成为当时最大的投资方式。到后来，很多资本觉得升值差不多了，决定退市，刚好碰上日本出了“都市计划税”和“房地产税”打击市场，综合作用下，房价才降下来。因此，日本房地产泡沫破灭，主要还是因为日本本身已经处在衰退期。而目前中国仍处于城市化的进程当中，还处于高速发展的时期，市场潜力仍然很大，不会轻易出现房地产泡沫。

董藩还指出，房地产业仍然是最好的行业，买房仍然是最好的投资。主要原因在于：房地产改善了大家的居住条件，房地产业还处于整个行业发展的成长期。任何一个行业都必须经历萌芽、成长、成熟，再进入衰退期，这是经济运行的基本规律；而现在房地产需求是不断扩大的，住房永远少一间。并且，房地产还有区域垄断性，无法像其他商品一样迁移。“就类似侨鑫地产在珠江新城的汇悦台项目，我们在买房子的时候，不能仅仅盯住价格，因为它不同于商场，商品卖完了，还可以调货、补货。而房地产项目没了就是没了，你再换另一个项目，可能配套、环境就没这么好。这就是房地产的区域性，没办法替代。从长远来看，关键是你手里有没有货，没有将彻底输掉。五年前能买房的钱，拿到现在连一半的首付都不够，现在已经不能重新选择。”

限购政策短期内不会取消

在这一轮的房地产调控政策中，限购政策可谓杀伤力巨大。以广州为例，广州楼价及成交量总体缓慢下跌，抗跌能力较强的市中心，虽然价格坚挺，但成交量也受到较大影响。因此，在房地产调控存在可变的各种情况中，限购令何时会取消？一直受到市场、开发商们的密切关注。

在董藩看来，中央取消限购政策，必须满足几个条件：包括取消限购后，楼价不会出现上涨，楼市成交不会出现报复性反弹；取消限购令要合法合理，不违反系列政策方案；有针对限购后可能出现情况的对冲措施等等。

“到现在为止，完全取消限购的条件还没有出现，但限购松动的条件已经出现。”他也指出，最近中央政府并没有对地方松动性的“新政”喝止。因此，接下来一些地方政府也会继续跟进。不过，地方政府也不希望楼市重新上涨，这样会出现新的问题，因此地方政府的政策也是“微调”，只是在原来房地产调控政策下争取多一点点空间。整体来说，地方政府的预期是卖地能够继续进行，开发商能正常运转，让楼市慢慢往前走。