张鑫：以科学合理住房政策 推进城市化发展

住房问题正成为城市化的巨大障碍

城市化以及城市居民收入水平的提高，必然导致住房需求扩大和土地供给紧张，从而带来的负面效应是拉高房地产的价格。这在理论和实践上都得到了证明。反过来，高房价带来的住房问题又会抵消城市化对我国经济社会发展带来的积极影响，并阻碍城市化发展和水平的提高。

第一，房地产价格的上涨不仅会增加城市居民的生活成本，降低对人才的吸引力，导致人才的流失，影响城市人口的生活质量和素质的提高，而且还会提高农村人口进城的“门槛”，阻碍农村人口向城市的流动。以上海为例，2011年人均GDP才1万多美元，同期美国人均GDP达到4.8万多美元，但上海的生活成本已超过纽约排在全球第42位。

第二，高房价、高租金不仅会增加企业尤其是中小型服务性企业的成本，还会形成工资水平上升的压力，进而引起商务成本的提高。这又会影响城市产业的聚集效应和城市竞争力，难以吸引其他创新因素加入进来，形成新的经济增长点，创造更多的就业机会，结果将导致城市发展的停滞甚至衰退。

第三，房价上涨形成的财富积累效应，一方面会使原先拥有住房的居民或者通过其他渠道获得房地产的群体享有资产快速升值带来的巨大财富，另一方面又将无房户以及低收入人群排除在通过资产积累财富之外，甚至难以负担高房价而居无定所，从而进一步拉大贫富差距，还会使“一座房子消灭一个中产”变成现实，影响中产者的幸福指数，抑制了其他消费，进而加快社会结构的分化速度，并有可能引发其他社会矛盾，影响城市社会的稳定。

需要强调的是，城市化确实具有推动房地产价格的效应，但高房价更是不合理的住房政策导致的结果，因而可以而且必须通过制定并实施科学合理的住房政策来化解。在这方面，一些国家的做法为我们提供了可供借鉴的经验。

例如，德国在城市化高速增长过程中，始终把保障居民住房作为政府首要的政策目标之一，制定的所有住房政策都将流动人口纳入统一的管理框架下，政府每年拿出专款补贴国民住房，86%的德国人享有不同额度的购房补贴和租金补贴，低收入者还可以申请租金低于成本的“福利住房”。德国目前建成使用的“福利住房”超过1000万套，占到家庭总数的约41%。德国的住宅金融也相当发达，除建立了以中央银行为核心、商业银行为主体，专业银行和其他金融机构并存、共同发展的住房金融服务体系外，其特有的“合同储蓄”住房金融模式，以及房贷的固定利率机制，也为稳定房价提供了金融制度保障。

德国还鼓励自建房、合作建房，以打破开发商对房屋供应的垄断，政府对合作社建房给予低息贷款、税收减免和补贴租金等多方面的政策支持，合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。正是通过房地产金融政策、税收政策、保障房政策以及相关法律制度，德国在城市化过程中，保持了房价的稳定，使包括流动人口在内的居民都可以获得与其收入相宜的住房，从而有效防止了高房价带来的问题。自1977年至今30年多年以来，德国平均房价仅上涨60%，而同期个人收入增长3倍。过去10多年里，德国物价平均每年涨幅2%，而房价每年上涨1%，扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1％的速度缩水。

又如，美国、法国、韩国等国家主要通过税收政策来抑制住房的投资投机性需求。其中美国对房地产有偿转让获得的收益增值部分征收15%到34%的累进税；韩国对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税外，在上个世纪70年代后期还实行了严格的住房限购限价政策，加大了国家对住房供给的公共支持力度，建立了政府主导的住房公共支持体制；法国除要求购房者要缴纳高额地皮税外，还需要支付住房税或空房税。

总的来看，发达国家大都采取了鼓励人们购买自用住房、建造社会福利住房、以及直接给家庭（尤其是低收入家庭）提供租房补贴等住房政策。而亚洲国家的住房政策大都将重点都放在增加自用住房上，忽略了廉租房的提供和对困难家庭的住房补助，因而住房政策对城市化发展带来不同的结果，并对城市的可持续发展带来了不同的影响。