江苏吴中集团总裁曾昌宇：太湖新城形成居住高地

江苏吴中集团总裁曾昌宇

曾昌宇：非常感谢李总和搜房给我们这样一个平台，也非常感谢陈总来到我们这块宝地。今天我们坐在吴江来探讨这样一个话题，凸显了吴江的融合的过程，我记得在刚刚撤市并区的时候，上海几个大报纸都用了很大篇幅来报道这个事情。

　　探讨吴江的融合，曾总认为这个过程有两个因素，一个是它和苏州的融合过程有多快;二是吴江本身有很多小的分散点，它本身的集聚效应有多大。吴江的优势在哪，看上海几个区撤县并区的时候，哪些集聚效应比较快，比较重要的是物理距离。吴江有几个引擎，配套引擎、交通引擎、教育引擎、产业引擎。曾总称：“苏州几年前讲东城西就，东面形成之后，西面太湖新城会形成居住效应，可惜的是在整个过程当中，我们会发现西面在形成中由于本身节点不够，几大引擎，最后只有交通导入，其他的都没有形成。在这种情况下，我们再看刚刚海亮提到的南北轴线，以前我们说它一直打不通，三香路、干将路、狮山大道一直通不了，这条轴线扭来扭去，但是由于园区和新区过于强大，形成两个居住高地。”大苏州的概念，在中环高地形成了，外环高地会形成吴江本身的优势，以南城概念的话，现在沿吴中大道两面住区如果形成高地的话，可能吴江高地会逐步逐步的往上拉升，一旦有大的开发商形成效益之后，可能会对整个板块有比较大的推进。

　　曾总表示在整体的过程中，吴江的开发模式，由于有轻轨和原来市形成的效应，可能更像上海县变成闵行区的过程;园区更像浦东开发，它是散发型的，强行的以几大导入和引擎推进城市化进程。而吴江只要有交通和物理距离的缩短，它就会自然散发出本身的城市效应，再跟苏州城市一融汇，这个时候它的价值会发生突飞猛进的变化，所以对于像吴中地产这样的公司，我们跟吴江确实一衣带水。从本土来讲，包括上次跟吴中一起去参加吴中的太湖新城，从判断各视野来看，吴江的太湖新城更具备潜力。太湖新城如果要快速的形成的话，可能吴中更像科技城和开发区格调，吴江太湖新城会更有前途，从长期来看，它不仅会形成产业工人导入型，更多的会形成居住高地。

　　开发的进程还是有多方面的因素形成，不管在苏州还是在其他城市，经常由于前期预期过高，在后期推进过程中没有使几大引擎快速交叉，或者它的融合没有快速的形成。在吴中大道住区板块没有上升到一定的高度，吴江区这边如果要形成它本身的独立行情或者独立的板块，我认为只是短期的。一旦大苏州板块形成之后，这样梯度的格局会形成的。这个系统的价值链，我认为在某一种程度上可能是看得出秩序的。在这种系统的梯度理论上，吴江的依托跟吴中相互呼应、并驾齐驱，慢慢吴中大道会成为主城板块，吴江板块就会自然融合，我认为对园区、新区乃至于跨城而过的相城都是一个快速的拉动过程。一旦形成这样的格局，我认为吴江会成为目前东南西北苏州的大框架里最具有支撑作用和后发优势的板块。

　　对于限购限贷市场形势走向问题上，曾总称：“可能这些行政政策会逐步的退出，房地产会逐步成为成熟的行业，走入到下一个阶段，我们更多的应该是在打破资金瓶颈方面的考量。对消费者来讲，我认为改善型的需求，现在已经积压了一年半、两年，这一部分需求一直存在那里，还包括刚才讲的细分需求也一直存在，这一部分需求在何时会突然出来?我认为对我们研究消费者市场应该是一个比较大的方向。 ”