苏波：新华联拥抱文旅大时代

　　11月9日，同策咨询研究公布“上市房企市值排行榜TOP100”榜单，新华联文旅发展位列第44名。自上市以来，新华联文旅发展把文旅产业确立为公司核心产业，集中优势力量培育。虽然文旅产业自身面临投资周期长、回收慢、短期难以盈利的困局，但新华联文旅发展却打破这一桎梏，市值不断攀升。在各大权威媒体发布的上市房企综合实力排行榜单中，始终列市值百强前50位。

　　“这得益于新华联文旅发展独特的开发、运营模式，以及“文旅+金融+地产”的定位，保证了长期资金和短期资金的平衡。这也是我们作为上市公司对投资者和股民负责任的表现。”11月4日，在“创新超越，见证新华联力量”为主题的新华联文旅发展大会上，新华联文旅发展董事总经理苏波在接受中国房地产报记者采访时如是说。

　　苏波认为，新华联文旅发展以文化为灵魂衍生的产品将打通文旅全产业链，“我们拥有国内开发运营能力一流的团队，将朝着成为中国最好的文化旅游企业的远景目标发展。”

　　中国房地产报：房企纷纷谋求转型的今天，新华联文旅发展率先完成漂亮的转身，确立了“文旅+金融+地产”战略定位，在房地产这一轮洗牌中毫发无损且成为转型领跑者。新华联文旅发展这一转型战略是如何确立的?

　　苏波：2015年中国旅游业对中国GDP的综合贡献达到7.34万亿元，预计到2020年国内旅游规模将达到68亿人次，国内旅游消费总额将达到10.5万亿元，势头非常火爆，空间很大。随着中国居民生活条件不断提高，景点游正在向休闲度假目的地游、个性化出游转变，未来市场机会点变得更多。

　　随着中国房地产行业由黄金时代进入白银时代，我们意识到文化旅游是值得公司投身的蓝海，产业成熟之后可以为上市公司提供稳定的源源不断的现金流。确立文旅产业作为核心产业后，我们进行了三大战略转型，单一的住宅开发向“文旅+金融+地产”转型;由境内企业向国际化转型;由房地产开发商向“开发商+运营商+服务商”转型。

　　中国房地产报：文旅地产虽是蓝海，但这片蓝海需要前期大量投入，漫长回报周期，新华联文旅发展是如何平衡这种关系的?这种背景下，怎样实现市值依然不断攀升?

　　苏波：我们在转型之初就想得非常清楚，必须保证现金流，保证长期资金和短期资金的平衡，不能因为选择长期性行业导致企业流动性下降，这样会导致企业被股民抛弃。所以我们采取部分销售、部分运营增值的运营模式，在项目开发进度上采用梯度开发战略，从而形成收益稳定增长的业绩模式。

　　通过坚持“销售+自持”的运营模式，公司主要从可售物业收益、古镇经营收益、自持物业经营收益、其他边际收益获利，保证项目稳定的现金流和实现盈利。

　　出售地产快速回笼资金，减轻后续运营的财务压力，为公司业绩做支撑;金融业的投入、多元化金融平台是双重保险，为文旅主业保驾护航，保障公司转型期间业绩不会出现波动，平稳度过转型变革期，并在此基础上实现高附加值收益;文旅产业则成为公司长期持续稳健盈利的主要引擎。各业务间的良性循环与可持续发展，提升抗风险能力和长期盈利能力，提升公司价值。这是“文旅+地产+金融”战略的终极意义和价值。

　　中国房地产报：在文旅地产白热化竞争的情况下，新华联文旅的旅游地产项目的核心优势在哪里?如何将“销售+自持”模式完美运行?

　　苏波：在旅游地产项目开发上，我们采用的是“古镇+ X”开发模式，打造具有自身特色的文旅项目。

　　做文旅地产，景区门票收入仅占经营收入的一部分，真正的文旅产业是要在文化基础上做衍生，建立闭环的完整产业链。我们在“古镇(古街、古城、古村)+”的基础上形成以“古镇运营”、“文化演艺”、“旅游物业运营”为重点的核心业务，拓宽企业盈利范畴。辅之以“旅游服务公司”、“艺术教育培训”为重要支撑;以“影视制作”、“文化会展”、“旅游商品开发”等为潜在业务，实行多元业务组合协作发展模式。

　　景区游购娱体验式消费大概是目前唯一不会受到电商冲击的流通经济部分，景区本身的体验式特性决定了自持这部分可以良好运转。作为承载中国文化的载体的古镇，大概是每个国人心底最柔软的梦想，加上景区的文化价值又可大幅提升销售类项目的单价，提升利润空间。

　　中国房地产报：新华联文旅产业布局目前形成了怎样的版图?公司选择文旅项目的标准和要求有哪些?

　　苏波：目前，旗下开发项目已遍及全国20余个省市自治区，并拓展至韩国、马来西亚、澳大利亚等国家，开发总面积超过5000万平方米。文旅项目上落地的有芜湖新华联国际文化旅游度假区、长沙新华联铜官窑国际文化旅游度假区、韩国济州岛新华联锦绣山庄、西宁新华联国际旅游城等。

　　项目选址上，首先要考虑的是交通便利性和人口覆盖量，这是一个文旅项目能否存活的关键;文化基因同样是第一道门槛，只有具有厚重的文化底蕴，具备能再现历史、传承文化、创意文化的良好基因的项目，才能进入我们的视野。此外，要考虑景区的稀缺性、独特性。而且能否借助外力也是考量项目价值的标准，比如鸠兹古镇，投入运营后与新华联大白鲸世界海洋公园，以及咫尺之隔的方特主题公园业态形成互补之势，未来将共同支撑起一个年接待量达到600万人次的休闲旅游市场，具有极大的投资价值和升值前景。

　　除项目自主开发外，公司还采取与地方知名景区合作的方式，与地方知名景区合作的项目如房山十渡项目等，通过与地方政府合作，以优质旅游资源为依托，以大型文旅综合体为突破口，降低了项目拿地成本，带动旅游地产、养老地产的协同发展，同时依靠地产销售稳定的现金流继续加强在文旅方向的投入，形成公司板块业务间的良性循环与可持续发展。

　　中国房地产报：新华联文旅发展下一步发展目标和计划是怎样的?

　　苏波：为给文旅项目提供充足现金流，公司将进一步做强金融领域，目前，公司“银行+保险+类金融”的金融板块布局已初步形成，未来新华联文旅发展还将通过投资、并购等多种方式，依托控股股东新华联控股多元化发展的优势，适时置入其他优质金融资产，实现在金融领域跨越式发展地产继续聚焦于一线城市及热点二线城市的地产项目，实施深耕和精耕，同时积极布局海外市场。

　　旅游上继续创新“旅游+商、养、学、医、闲、情、奇”新要素产品开发，“旅游+高科技元素”，“旅游+互联网”等创新举措。并在新时代下，有效整合资源，实现与政府、知名旅游机构、一流演艺机构的联动，实现公司品牌附加值。属于房企的文化旅游发展大时代已经到来，新华联将以创新融合之姿拥抱文旅大时代。