李大彦：大爱城将试水书院式养老并会分拆上市

　　近年来，养老地产概念层出不穷，一些地产项目借助养老概念进入市场，一定程度搅动了市场，也模糊了养老市场本义。那么，如何才能设计出符合市场需求的产品?近日，中国房地产报记者采访了先后在北京、上海、海南布下养老产业棋子的大爱城投资控股有限公司总裁李大彦。

　　中国房地产报：近两年来，受政策、市场需求等多方刺激，养老产业开始被资本视为“金矿”。但从全球来看，养老产业一般利润仅10%左右，国内不少养老企业连收支平衡都很难维持。在这样几乎没有成功经验可借鉴的道路上，大爱城进军养老产业的决心来源于哪里?

　　李大彦：于国内开发商而言，养老这个巨大的蛋糕经常在转型中被提及，但运营难度高、难以盈利让这一产业难于做大。但随着老年人口的增多，养老服务业成为政府和人民都关注的民生大事，与此同时，它所潜在的商机也被无数人所看好。无论是房企还是险资，涉足养老地产无疑瞄准了日益庞大的老龄人口。地产商在向养老转型，代表着一种方向，可养老服务一定是周期长的一个生意，没有短期的暴利可言。当“55后”、“60后”老年人成为养老市场消费主力军时，便是养老产业的春天。

　　中国房地产报：与入住率息息相关，并被外界长期诟病的是养老产业的盈利能力，大爱城做养老产业如何解决盈利周期长、利润低的问题?

　　李大彦：前期大爱城是依托配套的房地产项目反哺养老服务，这部分可以覆盖一部分养老服务所需的基础设施投入。但大爱城最终的目的，是依靠运营、依靠为老年人设计的一系列服务产品来实现稳定盈利，而这些服务是深入整个社区的。大爱城设计的养老服务模式，是居家养老比例占到近90%，未来所有的服务都是入户的。最终靠服务取得稳定的收入，这才是大爱城的盈利模式。

　　如果是单一的一个养老中心，没有听说过谁赚的盆满钵满的，但是把它放到大爱城里面，就未见得不赚钱。你要放在整个一个大社区，从医、养、教方方面面来算总账。前期还是依托土地红利，为什么现在很多地产商都在向养老转型呢?就是在划地、在占领地盘。想要做养老赚钱，一种是养老跟地产紧密结合，还有一种方式就是和保险公司合作来做，实际上还是用客户的钱来养老。

　　中国房地产报：未来大爱城的发展计划是什么?

　　李大彦：目前，大爱城正在推进大爱书院项目，其是通过教育文化服务满足老年人精神需求，为老年人量身定制了包括美术、音乐和国学等十二个院系近40门课程。未来，大爱城控股将在全国建几十个书院小镇，把书院养老模式复制到每一个小镇中。就小镇的开发，可以和当地政府、开发商一起合作，只要这个书院养老模式的机制定好了，就可以实现书院小镇的全国推广。养老地产走轻资产是出路，在建立盈利模式之后，可以分拆上市，进入资本市场。我们的计划是将来书院小镇单独拎出来，实现轻资产上市。