11月多地成交回落上海经理指数创年内新低

　　近期限购政策继续升级，限购地区范围扩大，华东的嘉兴市，北京远郊怀柔区实施限购。

　　 调控对需求端的抑制并不能从根本上解决供求矛盾和区域分化，但政策干预仍是短期内不得已而为之的“退烧剂”。

　　 十月调控新政实施以来，市场退烧明显，多数城市11月新房市场出现调整，其中惠州、杭州、苏州、南昌等城市的住宅成交量环比降幅超过四成。

　　 上周一发布强力新政之后，上海近几日的新房成交量基本平稳，但二手房市场则大幅降温，上海中原经理指数持续回落后创出今年新低41.86%。

　　上周，调控升级扩容潮仍在进行中，上海和天津均再度收紧信贷政策，其中上海的信贷政策堪称史上最严。自“十一”期间政策风向全面收紧以来，市场退烧明显，多数城市新房成交量环比下降，其中惠州、杭州、苏州、南昌等调控城市的降幅超过四成。同时，各地的房价涨幅也持续收窄，其中深圳、南京的中原二手住宅价格指数出现下跌，预计后市将有更多城市加入价格回调行列。

　　上海调控严厉收紧：上周，以上海信贷政策收紧为焦点的调控升级扩容潮仍在进行中。11月28 日晚间，上海关于住房信贷政策和住房公积金个人贷款政策的两份文件同时发布，相关内容堪称史上最严。具体包括：1)购买首套住房的首付款比例不低于35%;2)首套房标准是指在全国各地无商业性住房贷款记录、

　　无公积金住房贷款记录，否之则执行二套房贷政策;3)利用公积金贷款购买第二套住房的，利率调整为首套住房贷款利率的1.1倍，且最高贷款额度有所下调;公积金贷款还同时调整了还款能力比例和存储余额倍数。

　　上海的上述两份文件均明确，文件发布的次日立即执行政策(以购房合同网签时间为界)，未给市场留有任何窗口期，有效规避了今年3 月25 日发生的单日成交量暴增的“赶末班车”现象。

　　行政调控强力干预：就在上海发布政策的同一日，另一个市场火热的城市天津也连发两份文件，分别涉及住房信贷政策以及加强市场监管。天津首次对土地拍卖设置熔断机制，同时对新建商品住房上市实施价格指导。

　　此外，近期限购的地区范围也出现了扩容或升级现象，上海附近的嘉兴市，以及北京的郊区怀柔相继推出相关限购措施。今年前期，紧挨上海的昆山市，和位于京津两地中间的廊坊市，也都曾出台了当地的限购令。京沪两地楼市对周边市场 的带动效应强大，需求外溢导致该类城市也出现非理性增长，不得不依靠行政手段进行干预。

　　目前各地政策的升级扩容，依然主要围绕信贷、限购两大核心点，虽然对需求端的打压并不能从根本上解决楼市的供求矛盾和地区间市场分化，但政策干预仍是短期内不得已而为之的“退烧剂”。