卢志昇：凯德是一个主动的资产管理者

　　观点地产新媒体：凯德在华南区域广州、深圳周边城市佛山、东莞会不会做管理输出这个业务？

　　卢志昇： 广州、深圳输出管理业务是我们的重点城市，东莞、佛山有合适的机会也会考虑。具体涉及到商业谈判，而且不是每一个谈判都会成功，广州白云新城的凯德广场·云尚也是看了200个项目以后才确定的。

　　广州副中心和城市核心的项目机会并不多，深圳土地面积又非常紧缺，要找好项目并不那么容易。

　　广州、深圳的资本比较本土化，北京、上海很多项目是一些基金或者企业化的机构投资者，这些机构型投资者到了一定的年限肯定会有退出的需求，这时资本市场就会比较活跃。

　　观点地产新媒体：来福士综合体和凯德广场，这两个产品线的区域选址有什么标准？

　　卢志昇： 来福士不仅仅是一个购物中心，还有国际甲级写字楼、雅诗阁服务式公寓，这两个业务比较大的需求来自国际化的消费者。跨国公司对写字楼的要求标准比较高。雅诗阁也一样，消费人群大部分是常住客，要么长期出差，或者国际公司、央企到某个区域的高管，可能在这里呆一到六个月。这些因素决定了来福士指挥选址有充分需求的门户城市。

　　凯德广场和其他开发商的商场品牌有点不一样，并不是一个所谓的标准化的产品线。凯德是因地制宜，因为投资模式有合作、收购物业，也有收购公司和公开招拍挂获取土地，这就决定了在每个市场、每个城市每个区落地的项目都是独一无二的。所有凯德广场都会根据周边3到5公里可覆盖的人口特征和消费需求来进行差异化打造。只有迎合市场需求的购物中心才能做成功，商业不是建完卖了就算了，土地使用权有40年，建完之后要在这里持续管理好这个商场，给投资者可持续的回报。

　　观点地产新媒体：今年整个零售市场都不是特别好，怎么看实体商业的发展？

　　卢志昇： 第三季度凯德购物中心的净收入是27.3亿人民币，同比增长5.2%，出租率已经接近95%，租户的销售增长平均增长了9.1%。

　　2009年到现在，中国GDP的增长从双位数降到了现在的6.7%左右，但是还有很大的空间，我们对中国零售市场中长期还是比较乐观，这么大体量的经济体还有六个点以上的增长速度已经很快了。

　　电商的冲击，不能说没有影响，但不会一下灭绝购物中心这个业态，人还是社交型的动物，购物中心可以成为社交需求的一个载体和空间。

　　第二，电商上面卖的东西有些确实在实体店难买到，但是这些和购物中心并没有冲突，而且很多人在电商上不会买一些价格和价值较高的产品，所以实体店还是有一定的优势。

　　对我们来说影响最大的不是电商，而是整个市场的供应。很多品牌开店会比较谨慎，布点会非常看重谁在管理这个商场，这种供应量大的情况下更凸显出我们的优势。

　　观点地产新媒体：凯德有一些项目是通过收购拿过来的，改造提升等方面会不会有一些难度？

　　卢志昇： 云尚是个很经典的项目，在收购的阶段绿地已经把建筑结构完成了，原来把这里规划成一个百货店。我们进去之后推迟了部分区域的开业，额外花了几千万和多六个月的时间进行改造。

　　所有的投资都得放很长远的时间来看回报，即便现在花几千万砸楼板，推迟了六个月，我们管理团队到集团层面都觉得是值得的，因为这个时间段不做，未来30年会很痛苦。

　　我们有一个词叫资产升值改造，凯德是一个很主动的资产管理者，而不是只会收租金的房东。在资产管理的过程中，只要看到一些还没有释放出的潜在价值，都会去评估怎么释放这些价值。

　　观点地产新媒体：凯德商用华南的项目在五年内实现了回报率的大幅提升，对资本的回报衡量标准是什么？

　　卢志昇： 我们是追求越高越好，投资者对我们的要求是每年都要增长。当然在回报和实体经营、运作、管理这些方面要有平衡。就是不断在项目上挖掘结构性的价值，或者设计性的改造空间，提升这个物业的价值。

　　另外，主动管理这个资产，比如不定期关注市场变化，内部商场的租户销售状况，有一些租户做得不好会淘汰掉。所以每年凯德所有的商场都会有租户的调整，动线上甚至结构性调整，不断进行调整。虽然说五年内回报翻了一倍，但是这些都是历年来我们做的每一个小动作累计起来的结果。