赵晓：看淡2017楼市，千万要避免崩盘！

    2017：看淡中国楼市、侃价正逢良机

  看淡理由一：2016年房价涨得太凶、太快了。 三线城市个位数房价增长，二线城市两位数房价增长，一线城市房价增长近30%;许多城市的房价已进入全球房价最高城市行列，2017年无论如何，得消停消停。

  看淡理由二：房价暴涨是因为“资本管制下的政策红利”使然。 但政策红利不可能一直吃下去。目前中国的货币可买下整个美国和多半个欧盟。到2016年底，可以买下整个美国和整个欧盟了。中国目前的M2增速是13%左右，全球M2增速是7%左右，照此速度不变、且人民币不贬值，不出10年，中国可以买下全世界!这可能吗?答案当然是否定的。

看淡理由三：楼价飚升之所以在2016年卷土重来，是因为宏观经济增长的需要。 2015年上半年股市崩盘、使中国经济失去1.5个百分点的增速，而外贸也不好，内外需紧缩双碰头，政府不得已只好用楼市稳住经济。然而，目前宏观经济趋于稳定，投资有所恢复、PPI由负转正，政府不再那么依赖房地产了。所以，不同于14、15年12月初的政治局会议，2016年12月份的政治局会议及中央经济工作会议把“把握经济发展新常态，落实新发展理念，以提高发展质量和效益为中心”放在首位，不再提“保持经济运行在合理区间”。这意味着2017年宏观经济增长的目标将进一步下调或淡化，质量优先或取代数量优先，改革转型、稳中求进将成为2017年政策主线。

  看淡理由四：政府宁可搞财政赤字，也不想以“房事伤身”。 房地产火爆为的是拉动实体经济，但房地产是双刃剑，对实体经济有挤出效应。权衡之下，政府将转向更加积极的财政政策，以此作为振兴实体经济的必由之路，哪怕赤字突破3%也在所不惜。7月底的政治局会议强调：“要落实各项减税降费措施，保证公共支出能力和力度，发挥财政资金效应，引导社会资金更多投向实体经济和基础设施建设薄弱领域。”这意味着2017年财政政策或更为积极，财政赤字率目标或进一步上调，但对楼市的依赖则可以降低。

  看淡理由五：货币超发、政策刺激， 买了增长加了债务，虽然成功稳住了增长，但代价是居民和政府部门债务杠杆的大幅上升，2017年及未来已不允许简单复制2016年模式。 2016年上半年财政支出已超过财政收入，而前10月财政支出/收入更是创新高至108%;居民部门债务扩张速度更为惊人，债务率从2015年年底的40%飙升至9月底的60%。

  2016年月均房贷接近4000亿，每个月1万亿的信贷一半左右是房贷。从居民买房的贷款杠杆率来看，2013年的贷款占比仅为1/3，而2016年的贷款占比已经超过50%，意味着首付比例不到一半，已经不低于美国金融危机之前2007年时平均50%的首付比例。而从房贷占GDP的比重看，即使在房产泡沫最严重的1989年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，美国金融危机前新增房贷/GDP在2005年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，不仅较去年暴涨，也与美国历史高点相当接近。种种迹象表明，中国居民购房或已将杠杆用到极限。