赵晓：看淡2017楼市，千万要避免崩盘！

  看淡理由六：政府已明确定调要调控楼市、三线城市去库存、整体去杠杆，抑制资产泡沫、防范金融风险。 房价飙涨引发通胀反弹，以钢、煤为代表的工业品价格涨势惊人，通胀整体也显著反弹，抑制泡沫防范风险成为政府重要任务。因此，10月底政治局会议以及12月中央经济工作会议均把“抑制资产泡沫、防范金融风险”作为未来首要目标。

  与去年同期会议表述，差别最大的领域正是房地产：房贷加杠杆不可持续。去年的表述是“化解房地产库存，推进住房制度改革，稳定房地产市场”，今年则是“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。这意味着“依靠居民大幅加杠杆买房从而化解地产高库存”既不符合国情，也不适应市场规律，且不利于房地产平稳健康发展。

  新一轮楼市限购限贷政策也已在“十一”期间密集出台。从10月下旬开始，主要城市地产销量增速已经全部转负，11月则继续下降。而“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”则意味着2017年对地产投机需求或继续严控，这意味着地产销售有继续下行风险，2017年地产销售、投资增速可能会再次转负，从而拖累总需求下行。

  看淡理由七：美元加息，中国要受害、楼市将受累。 近日，美联储再度加息，只加了25个基点;同时暗示2017年还将加息3次，也只比市场预期多了一次。但这已经够了，一颗经济核弹已在全球引爆!而核弹的投放目标中国可谓首当其冲……美联储宣布加息后，离岸人民币对美元大幅跳水，盘中一度暴跌近400点至6.9316元人民币对1美元;12月16日，人民币对美元中间价贬值219个基点，失守6.95关口，报6.9508，创2008年5月21日以来新低;在美元宣布加息这一周的五个交易日中，人民币对美元中间价累计下跌了536点。

  不仅汇市，中国的股市和债市也遭受打击。一周内，中国出现了两次股债汇“三杀”;债市“兵败如山倒”，陷入恐慌性抛售，10年期、5年期国债期货合约在周四开盘后双双被砸至跌停，创上市以来最大跌幅;A股则一度重挫……

  美元再度加息绝不是小事。笔者判断，此举意味着中美大国博弈正进入短兵相接的尖峰时刻。中国，必须作好准备：全面防范和应对中美之间的货币战争、贸易战争、经济战争以及各种形态的明争暗斗。

  本轮美元指数的上升始自2011年，逐渐结束了人民币对美元的升值周期。人民币对美元曾在10年内升值37%，但在2014年1月后升值见顶，进而出现贬值趋势并触发近两年多来中国资本的外流，对中国经济形成直接打压。自2014年下半后，中国外汇储备开始转入下降通道，到2016年11月，中国外汇储备已从2014年6月最高点的39932.13亿美元，下降到了30515.98亿美元，降幅达25%，绝对值达9416.15亿美元。在刚刚过去的11月份，中国的外汇占款又减少3827亿，创下今年以来最高降幅。

  中国经济增长下行，主要是因为投资增长下行，而投资增长下行则是因为资本外流。所以，大量资本外流对中国经济增长形成了直接、致命的杀伤力。

  2016年以来人民币对美元贬值逾6%，且贬值仍在继续甚至加速。2016年12月15日，中国央行将人民币对美元“参考汇率”设在1美元兑6.93元人民币。在美元“鹰式加息”的前景下，假如2017年3月，人民币对美元贬值至1美元兑7.3或7.4元人民币，大家将不会感到震惊。而人民币若对美元一泻千里，资本外逃会不会加剧，国内投资和经济增长会不会有压力呢?YES!

  在美元加息冲击下，中国楼市和股市又将如何呢？有很大的可能性，会在明年迎来剧烈震荡。 过去18个月中，中国一线大城市的房价涨了三到五成，是由于中国对资本账户长期实行较为严格的管制，资本外流渠道不畅通。不仅如此，历史上美国历次加息对中国房地产市场基本均没有造成很大影响。但今天有所不同，在中国楼市已经到达世界的天花板，并在经历了最火爆的2016年政府已经对楼市进行了调控之后，2017年美国加息对中国房地产的负面影响肯定要超过往日。初步判断，由于国内大部分资金集中在楼市和股市，在资金方向转移的情况下，中国楼市和股市极有可能遭遇大幅震荡!

  最后，笔者虽然看淡2017年楼市，却希望中国楼市能够稳定。楼市适当降温是没有问题的，侃价则正逢其时;但一定要避免楼市崩盘，因为中国百姓80%以上的财富以及银行一半以上的按揭都依赖于房地产，所以楼市稳中有降是好的，但必须避免崩盘。如果楼市泡沫和汇率泡沫必须破一个，那宁可让人民币超贬，也要稳定中国楼市。