首开潘利群：需要寻觅房地产微利时代的“万亿市场”

  2015年，首开成立了资产管理公司，即整合资产，推动集团整体上市;升级资产，孵化创新型业务;用增量的视角做存量业务。同时，投资重大的市场前沿项目，参与组建北京(楼盘)市住宅产业化集团公司;公司“十三五”规划，也把房地产金融作为主要培育业务，这将有效地促进资本与资产的双轮驱动。

  向外看，房地产涉及的产业很多，但是，很多产业与房地产是衔接，而不是融合的关系。融合度比较高、产业体量较大的，主要有三个：一是未来将成长到10万亿元的养老产业;二是已经达到4万亿元的旅游市场;三是正待开启的万亿元规模的智慧城市、智慧社区和智能建筑建设。

  我国已进入老龄化社会，并且老龄化程度越来越高，逐渐进入高度老龄化社会。面临即将到来的新型社会形态，房地产企业如何有效地参与老龄化社会的发展与建设，这是一个大问题。

  以美国为例，1982~2006年，在不同时期，美国不同年龄段人群住房自有率状况也有变化，即四个年龄段具有完全不同的居住行为特征：25~34岁，住房自有率平均不到50%;35~54岁住房自有率平均在70%左右;55岁是大的分水岭，快速上升到80%以上;70岁之后，住房自有率逐渐下降，大量老人开始住进养老院等机构。

  从美国经验来看，我们应该用“积极老龄化”看待55~75岁的人群，从他们的真实需求出发，提供安定舒适的居住空间，研判老年人对居住的需求、对配套的期许。因此，首开将在昌平和密云投资建设大型养老产业项目，集养老公寓、康复医疗、健康产业于一体，做真正的养老产业。

  同时，在市区做养老事业试点，为75岁以上老人提供社区养老空间。例如，首开在北京亚运村的社区养老项目即将开业。

  旅游产业领域。全球每年12亿人次入境旅游，全国每年22亿人次旅游，旅游市场占全球GDP已达10%，我国旅游产业规模达到4万亿元。但是，旅游市场对房地产行业而言，仍然是看着美好，做着艰难，这是由旅游市场的收益特点决定的。“一票一卡”是其主要收益方式，也就是景区门票和酒店房卡。大部分房企核心能力并不在于“一票一卡”的创造，能够形成核心竞争力更是屈指可数。

  从信息社会到移动互联社会，从4G时代到5G时代，城市基础设施的概念和外延正在被重新定义。万亿规模智慧城市建设是为打造未来的城市基础设施空间，新建筑、新社区必须紧随技术的步伐，配置最新的移动互联科技，否则建筑物就会加速折旧。

  智慧城市与快速城镇化正在叠加。2011年，我国城镇化率首超50%，2020年将达到60%，2030年将超过70%。根据发达国家的经验，城镇化率超过70%，城市结构才能真正稳定，社会形态也会迎来质的飞跃。

  质变的实现离不开新产业、新技术、新业态的植入，围绕着房地产的十几万亿元的市场——万亿棚改市场、万亿租赁市场、数万亿REITs市场、十万亿养老产业、万亿旅游市场、万亿智慧城市投资，将与传统房地产市场集合在一起，在国民经济中发挥更积极的作用。

  面对新时代，房企需要新的角色定位。考虑即将到来的城市大变迁，城市产业越来越复合，考虑到城市的需求越来越多元，我们认为，城市的发展需要“城市复兴官”，去发掘建成区的潜力，去整合不同领域的产业链条，更具责任感地参与和推动城市化的进程。