首开潘利群：需要寻觅房地产微利时代的“万亿市场”

  国家卫计委《中国流动人口发展报告2016》指出，截至2015年底，我国流动人口达到2.47亿，相当于每6个人中就有1个是流动人口，中国总流动人口接近美国全部城市人口总和。如此大规模的人口流动，不断地创造新的高密度都市聚集区。

  以2011年为界，在这之前，人口主要流向一线城市和制造业重镇。2011年之后，一线城市和区域中心城市受到更多的青睐。这种聚集方式越来越接近欧美发达国家模式，城市格局正在被重新书写。

  迁徙是为了定居，只有在经济社会形成了稳定的定居结构之后，才有可能发生房地产危机。从这个角度来看，我国城市的稳定性与发达国家相比差距较大，相应的房地产危机发生率也较低。但是，有一种危机发生机制需要警惕，那就是日本房地产崩盘的深层次原因：全民炒作有限城市空间的房地产资源。今年以来，我国房地产市场具有了日本危机的某些特征，“9·30新政”及时建起了避免日本式崩盘的防火墙。

  我国新一轮的人口流动才刚起步，三大都市圈最大口径的人口总数才3亿，占全国22%，与地广人稀的美国持平，与日本相差较大，我国核心都市圈还有很大成长空间。近几年，首开也在积极应对城市格局的变迁，加大布局一线城市、聚焦二线城市，其中16个一二线城市，首开已进入11个。

  人口迁徙和流动离不开高效的交通工具。到2020年，高铁里程达到3万千米，中国投入使用和在建的高铁网络，从质到量，都在世界遥遥领先。除此之外，到2030年，我国民用机场总量约达2300座，其中通用机场总量达2058座，运输机场257座。交通基础设施的快速发展将是人口自由流动的重要保障。

  综合以上分析，可以得出结论：一是支持房地产的成长因素还长期有效，所以主业要坚守;二是时代变迁难以阻挡，我们要时刻关注房地产的新风向。我们要做到：第一，向内看，重新认识建成区;第二，向外看，重新认识产业链;第三，向前看，重新认识城镇化。

  重新认识建成区，主要关注三大市场：万亿棚改市场，万亿租赁市场以及数万亿REITs市场。

  万亿棚改市场是国家已确定、正在实施的重要城建领域。2015年底，国家制定了三年改造1800万套各类棚户区的行动计划，今年1~9月，已开工577万套，占年度目标任务的96%，完成投资1.2万亿元。2015~2016年度，首开集团先后获得丰台、顺义、密云等区县150万平方米棚改项目，是万亿棚改市场受益的房企之一。

  万亿租赁市场是快速城镇化所带来的新市场。由于住房自有率较高，租赁比例低，我国租赁市场与欧美国家相比，发展缓慢。

  与欧美国家以政府、机构和企业为主的出租市场相比，我国租赁市场以个人为主，规模化、集约化程度较低，效率不高。2015年，我国租赁市场规模为1.15万亿元人民币，相比存量市场，成长空间较大。横向比较来看，美国GDP结构中房租收入达5000亿美元，折合3.5万亿元人民币，随着中国城镇化率不断提高、出租住宅总量快速增长，我国未来几年租赁市场规模将翻番。

  今年6月，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指导文件，利好住房租赁市场，文件中提到推动REITs试点，更具有标志性意义。

  美国房地产市场总量规模不如我国，但是房地产市场完善程度较高，REITs总规模超过1万亿美元，长期收益率超过美国十年期国债，在资本市场跑赢标准普尔500指数。我国REITs市场还处于试点阶段，成长空间巨大。