首开潘利群：需要寻觅房地产微利时代的“万亿市场”

今年以来，房地产行业又成为社会热点。每个人从不同角度，都能得出对房地产行业的不同认识，做出不同的判断。站在开发商的立场，我们认为这是一个新旧交替的时代，也是机遇与风险并存的时代，更是一个净收益不断下降的时代。

  与长期以来的高收益相比，现在的房地产行业越来越接近社会规模企业的平均水平。130家上市房企平均净利率从2011年高点16.9%，持续下滑到近两年的个位数，不断向规模以上企业6%的平均净利率靠拢，与美国500强归属母公司7%的平均净利率相比，只有一步之遥。随着净利率的不断下滑，房地产的开发难度越来越大、开发体系越来越复杂、市场环境越来越多变，这些都促使

从业者不得不重新审视行业本身。

  2011年，第一次全国范围限购限贷调控正式开启，从那时起，转型、跨界、创新就成为行业的主基调。房企转型更多地转向了新产业、新领域，或加强原有主营业务，很少涉足家居家电生产、建材生产、工程施工、设计咨询等上下游产业，因为收益率是关键，赚钱能力是关键。

  即使房地产的净利率水平在下降，但房地产行业的重要地位很难动摇。2011年至今，年均8万亿元左右的销售额，12亿平方米的销售面积，这是任何发达国家都没有经历过的大市场。当然，这么大体量的产业，要想始终保持快速发展是不可能的。同样，轻易转型也是不现实的。

  1998年“房改”以来，我国房地产经历了几轮调控周期，基本上遵循了繁荣-调控-调整-再繁荣的发展轨迹。除了部分区域、部分城市调整期间受冲击较大之外，大部分地区市场还是螺旋式上升的。只是这个螺旋还能持续上升多久?上升到多高?作为房企，我们难以置身其外，必须正面回应。

  要认清房地产的时代趋势，需要从驱动房地产消费的直接动因入手。如果说货币是直接驱动因素，很难解释负利率时代的日本，房地产市场依然举步维艰;如果说人口是直接驱动因素，很难说明为什么南亚、东南亚国家，房地产市场不够繁荣。或许在人口和货币之外，另有他因。

  我们认为更为核心的因素有两个：一个是组建家庭，形成最小单位的聚居，直接催生了房地产消费量;一个是迁徙与迁居，脱离一种聚居状态，进入新的聚居状态，直接产生新的消费需求。

  从家庭角度来看，中国家庭总数在持续快速增长，并且远远超过人口增长速度。2010年达到4.2亿个家庭，随着中国家庭小型化趋势深化，2040年我国将有5亿家庭。如果以家庭数作为市场参考基数，以套为单位来分析，要比以面积为标准，更科学、更直观、更能反映市场的真实状况。

  以家庭为单位来衡量，中国房地产市场距离总量过剩还有一段距离，也就是说大量城市居民没有居住在设备完善的成套住宅里。即便房地产市场达到总量平衡，也不意味着绝对过剩，更谈不上崩盘。

  1968年日本家庭数和住宅数的比值就达到了1：1，20年后，依然发生了历史性的房地产大牛市。据国际评级机构惠誉预测，到2030年，我国房地产仍将保持8亿平方米的年均需求量。考虑到价格因素，房地产行业总价值将保持稳定。

  当前，我国经济社会处于从工业化时代向后工业化时代转换的时期，人口的迁徙从追随经济发展的脚步，开始更多地考量文化的因素、环境的因素。主导人们迁徙与定居的因素，正在回归传统，回归最本质的一面——“安居乐业”。