龙湖盈利、规模与持有 卓越100房企融资现状调查

　　尽管2013年以来地价飞涨，龙湖总体毛利和净利较2012年有所下降，但在后面几年伴随投资物业不断发力，在房地产总体步入盈利趋薄的情况下，龙湖的毛利率和净利率得以维持稳定。

　　融资、持有与规模选择

　　欣喜于投资物业为毛利率及净利率做出贡献的同时，龙湖亦不可避免地面临这样一个悖论：钱就这么多，到底是投在销售物业上还是持有物业上，到底是要规模还是要利润？

　　对比近年来销售及持有规模不难看到，与龙湖投资物业规模的增速相比，销售规模的增速实际上要放缓许多。与此同时，由于抽调更多资金投入到重资产持有物业当中，龙湖的净资产收益率亦自2013开始便呈现逐年下降趋势。

　　除此之外，在投资物业占用大笔资金情况下，龙湖近年现金流规模也一直保持在180亿左右，并未如其他房企一样，随着规模和销售回款不断增长而呈现逐年增加趋势。

　　为了发展投资性物业以及保持财务状况的稳健，龙湖实行了被其内部称为“有克制”的规模发展策略。

　　观察龙湖近几年来拿地情况可以发现，尽管销售规模逐年稳步扩大，但拿地规模并没有随之扩大，总土地储备一直维持在3500万平方米左右，新增土地成本正在不断增加。

　　值得注意的是，这种情况在2016年发生了重大改变。市场研究机构的一份报告显示，龙湖在2016年积极扩张土地储备，共获取39块土地，总楼面面积946万平米，权益楼面面积660万平米。

　　由于没有在土地市场火爆的一线城市抢地，而是进入土地价格相对合理一些的二线城市，所以龙湖平均地价成本得以控制在7492元每平米。但494.5亿元的应占土地款，仍然占据了龙湖当年合约销售额的56.1%，较前几年有了很大提升。

　　未来龙湖将在规模上有多大的诉求？拿地成本上升、投资物业投入加大情况下，龙湖想要做大规模，资金水平能否支撑规模发展并继续维持稳健的财务表现？

　　观点指数查阅龙湖历年融资情况了解到，除未经披露的国内银行各类贷款，龙湖的主要融资来源还包括境外银团贷款、境外美元债、境内公司债、优先票据等。

　　辉立证券研究分析员黄恩赐在接受观点指数询问时就表示，在国内融资窗口收紧背景下，龙湖融资势必需要更多地转向境外。境外融资成本实际上一直都是高于国内的，这亦会导致其融资成本的增加。

　　近期广州、上海、南京、佛山等地纷纷出台新规，要求房企拿地必须全部使用自有资金。辉立证券认为，伴随着内地调控的升级，该项政策亦有可能在内地其他城市推行，这也会在一定程度上加大房企的资金压力。

　　不过，龙湖在销售回款上长期表现优异，这也是其财务状况表现稳健的核心要素。另一方面，龙湖亦一直在尝试拓展新的融资渠道，包括去年二度引入加拿大退休基金、今年年初发行的40亿绿色债券等，都有益于缓解资金上的压力。

　　另一方面，在积极进行规模扩张的同时，龙湖亦通过合作等形式来降低拿地风险和资金占用。有迹象显示，龙湖正积极在全国各城市公司招聘并购经理，这或许也暗示着，在拿地成本日益激涨背景下，未来龙湖或将通过并购的形式以进一步扩大规模、降低资金。